Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома? 

У каждой новостройки есть свой дедлайн – крайняя дата, до которой дом обязаны сдать в эксплуатацию, а квартиры – передать дольщикам. Срок сдачи прописан договором долевого участия в строительстве (ДДУ) и должен строго соблюдаться застройщиком (п. 1 ст. 6 ФЗ № 214 от 30.12.2004). А иначе, его ждут неустойки, пени, штрафы и толпа недовольных инвесторов, которые если и не доведут строительную компанию до банкротства, то точно закидают ее исками и жалобами. Да, закон на стороне дольщиков. Но на поиск справедливости уйдут годы. Вот к чему предстоит готовиться.

Ждать уведомление

О неготовности застройщика сдать дом в срок станет известно задолго до наступления дедлайна. Строительная компания должна предугадать это как можно раньше и не позже, чем за 2 месяца до наступления срока сдачи дома – уведомить об этом всех дольщиков (п. 3 ст. 6 ФЗ № 214). Вместе с уведомлением застройщик направит предложение заключить дополнительное соглашение и перенести сроки сдачи дома в договоре. Получив такое предложение, дольщик вправе: 

1. Согласиться. В обмен ему предложат компенсацию, отступные в несколько десятков тысяч рублей или что-то еще. Но дав согласие, дольщик утратит право требовать неустойку, которая точно значительно больше, чем предложенная застройщиком сумма. По сути, для застройщика это бесплатный перенос сроков. Для него это выгодно, потому рекомендуем не соглашаться. 
2. Отказаться. Никто не в силах заставить дольщика подписать допсоглашение о переносе сроков. Он волен действовать как ему угодно и вообще игнорировать предложения  застройщика. 

На практике строительные организации вообще игнорируют такую свою обязанность. За это нет ответственности, поэтому, если вам попался недобросовестный застройщик,  соблюдение сроков придется контролировать самостоятельно. 

Выбрать стратегию 

В момент, когда стало понятно, что сроки сдачи сорваны, дольщику необходимо оценить, насколько реально, что дом вообщедостроят. Если это реально, то в какие сроки. И на какую в таком случае компенсацию рассчитывать. 

Шансы на окончание строительства гораздо выше, если застройщик попросил отсрочку до 12 месяцев.

Исходя из результатов анализа, выбирайте стратегию поведения. Дольщик вправе: 

1. Ждать окончания строительства. Пусть и с просрочкой сроков, но участник строительства получит реальный объект недвижимости, который получится использовать по назначению и рыночная стоимость которого выше, чем он заплатил. А еще можно потребовать от застройщика неустойку и ряд других компенсаций. О них позже. 
2. Продать квартиру. До завершения строительства дольщику принадлежит право требования квартиры от застройщика. Оно стоит денег, его можно продать по договору переуступки права (ст. 11 ФЗ № 214). Конечно, если найдется покупатель на квартиру в доме с просроченными сроками сдачи. По сути, такой покупатель за некую сумму перенимает полномочия дольщика на себя. После заключения договора уступки права разборки с застройщиком – его проблема.
3. Отказаться от договора и вернуть деньги. Если срок просрочки превысил 2 месяца, участник строительства вправе в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ (пп. 1 п. 1 ст. 9 ФЗ № 214). Достаточно направить в адрес застройщика заказным письмом с описью вложений вот такое уведомление (п. 4 ст. 9 ФЗ № 214). В этом случае застройщик должен в 20-дневный срок вернуть дольщику деньги + проценты за их использование в размере 1/150 ставки ЦБ, действующей на момент возврата денег (с 27.07.2020 – 4,25%) от суммы по договору за каждый день пользования деньгами (п. 2 ст. 9 ФЗ № 214). Но если у строительной компании проблемы с деньгами, ждать возврата придется долго. Возможно, очень. Есть риск, что деньги придется выбивать через суд и с помощью приставов. 

Второй и третий путь – крайние случаи. Если рисков банкротства застройщика нет, есть смысл ждать окончания строительства, это принесёт самую большую выгоду. 

Что можно получить? 

Во-первых, квартиру. Цель участия в долевом строительстве уже будет достигнута. Во-вторых, неустойку в размере 1/150 ставки ЦБ, действующей на момент выплаты (с 27.07.2020 – 4,25%) от цены квартиры за каждый просроченный день (п. 2 ст. 6 ФЗ № 214). То есть, если просрочка составит 1 год, то неустойка рассчитывается за все 12 месяцев. Вот пример расчета для квартиры, стоимостью 5 млн рублей: 

5 млн  х 365 х 1/150 х 4,25% = 547,5 тыс. рублей

Такой расчет соответствует закону, но часто противоречит логике судов. Последние, считая такой размер неустойки несоразмерным наступившим последствиям, снижают его сумму. Иногда в 10 и более раз, причем, даже без ходатайства ответчика (например, решение Промышленного районного суда г. Самары № 2-4979/2017 от 27.09.2017). Так что сумму придется обосновать не только грубым расчетом, но и наступившими последствиями. Все зависит от личной позиции судьи. Кроме неустойки через суд допускается требовать от застройщика: 

1. Возместить расходы на аренду квартиры. Но только при условии, что между арендными просрочкой сдачи дома и возникшими арендными расходами есть прямая взаимосвязь. Например, если у дольщика отсутствует в пользовании любое другое жилье и в результате просрочки ему пришлось снимать квартиру (определение ВС №18-КГ17-239 от 19.12.2017).
2. Возмещение морального ущерба. Если в результате значительной задержки дольщику причинены моральные страдания, разрешено требовать от застройщика возмещение морального ущерба (ст. 15 ФЗ № 2300-1 «О защите прав потребителей», ЗОЗПП).
3. Уплату потребительского штрафа. Так как на отношения по ДДУ распространяется ЗОЗПП, в случае судебного разбирательства строительной компании придется уплатить дольщику потребительский штраф в размере 50% от присужденной общей суммы (п. 5 ст. 13 ЗОЗПП) 
4. Возмещение иных расходов. Например, расходов на юриста, составление документов, любые другие расходы, которые получится доказать. 

Что нужно делать? 

Ждать. Пока не завершится строительство и не переданы ключи от квартиры. Как только передаточный акт подписан, дольщику необходимо: 

• Составить и подать застройщику претензию.

Претензия – способ досудебного урегулирования спора. Применительно к отношениям по ДДУ она не является обязательным условиям решения вопроса, но помогает решить его без лишних телодвижений. Советуем использовать этот способ, так как наличие претензии становится дополнительным аргументом в пользу участника долевого строительства в суде. Кроме стандартных реквизитов, укажите в претензии: 

• реквизиты ДДУ, нормативный и фактический срок исполнения договора;
• срок просрочки, причиненный в результате вред;
• расчет суммы неустойки, иных сумм, требующих возмещения;
• требование о выплате неустойки, иных возмещений в срок 10 дней;
• о намерении пойти в суд в случае отказа или игнорирования претензии. 

Приложите к ней копию ДДУ, квитанции о погашении суммы по договору, передаточный акт, иные документы, имеющие значение.  Все это направьте в офис застройщика заказным письмом или передайте лично. 

Прошло 10 дней после получения письма, а реакции нет? Идем в суд!

• Составить исковое заявление, собрать документы.

Иск составляется в соответствии со ст. 131 ГПК РФ и содержит: 

• наименование суда; 
• наименование застройщика, его адрес, иные реквизиты по ДДУ;
• Ф.И.О., адрес, год рождения заявителя;
• реквизиты ДДУ;
• нормативные и фактические сроки сдачи объекта;
• указание на направление досудебной претензии;
• расчет неустойки, иных возмещений, на которые претендует заявитель;
• перечень исковых требований;
• перечень приложений, дата и подпись.

К иску необходимо приложить документы, отвечающие требованиям ст. 132 ГПК РФ: 

• уведомление о вручении копии иска ответчику;
• копию ДДУ;
• копию договора об уступке прав, если он был заключен;
• копии платежных документов, подтверждающих факт погашения цены договора;
• копию передаточного акта, если квартира была передана;
• копия претензий с отметкой о вручении;
• копию паспорта заявителя;
• доверенность, если в деле участвует представитель;
• иные документы в зависимости от обстоятельств.

• Направить копию иска и документов застройщику. 

Это необходимо сделать перед подачей заявления в суд. Копию иска направьте  ответчику заказным письмо с уведомлением о вручении, а уведомление – приложите к заявлению в суд (п. 6 ст. 132 ГПК РФ). Если этого не сделать, суд оставит иск без движения (п. 1 ст. 136  ГПК РФ).

• Направить иск в суд.

Сумма вашего иска точно превышает 50 тыс. рублей, поэтому заявление нужно подавать в районный суд (ст. 23 ГПК РФ). Так как на иски по ДДУ распространяется законодательство о защите прав потребителей, их допускается подавать не только в суды по месту расположения организации застройщика, но и по месту пребывания дольщика, а также по месту заключения договора (п. 7 ст. 29 ГПК РФ). А еще это дает право на освобождение от уплаты госпошлины, если общая сумма исковых требований не превышает 1 млн рублей (п. 3 ст. 17 ЗОЗПП, пп. 4 п. 2 ст. 333.36 НК). 

Рекомендуем привлечь к делу юристов, специализирующихся на такой категории дел. В них слишком много нюансов. Наличие юриста в разы увеличит шансы на успех, а расходы на него разрешено взыскать с застройщика. 

• Посетить заседание, получить решение.

Суд назначит рассмотрение дела и пришлет заявителю повестку. В суд нужно явиться и поддержать исковые требования, представить дополнительные доказательства. Как правило, все факты таких дел налицо, поэтому рассмотрение не должно занять дольше 1-2 заседаний. Суд вынесет решение, и если его никто не оспорит, через месяц оно вступит в силу.  На его основании в канцелярии суда выдадут исполнительный лист, который нужно отнести в ФССП для принудительного взыскания суммы неустойки. 

Суд удовлетворил требования лишь частично и существенно урезал сумму неустойки? Готовьте апелляционный иск и подайте его в течение месяца в вышестоящий суд. Как показывает практика, вышестоящие суды более лояльно относятся к дольщикам, чем районные.