Виндикационный иск о праве собственности

Если недвижимость находится в чужом незаконном распоряжении, титульный собственник или владелец (например, наниматель по договору социального найма) вправе ее истребовать. Это допускается сделать путем  подачи виндикационного иска. «Сеть юристов» объясняет особенности и правила подачи виндикационного иска о праве собственности.

Что такое виндикационный иск

Так в юридической науке называется способ защиты, при котором титульный, законный собственник истребует имущество, в том числе и недвижимость, из чьего-либо неправомерного владения (ст. 301 ГК РФ). Собственник, не владеющий принадлежащим ему объектом недвижимости, подает иск к лицу, незаконно владеющему объектом, права на который у него не возникали. 

Данный иск направлен на защиту прав собственника – владение, пользование и распоряжение являются составляющими права собственности (ст. 209 ГК РФ). Если имущество фактически незаконно используется другим лицом, право собственности нельзя считать полноценным. Ключевая цель использования этого способа защиты – отобрание и передача собственнику спорного объекта в натуре, выбывшего из владения против его воли и вопреки его праву. 

Условия подачи иска

В судебной практике выработаны 4 ключевых условия, необходимые для удовлетворения такого иска: 

• Заявитель в состоянии доказать свое право на спорный объект. 

В отношении недвижимости таким доказательством является выписка из ЕГРН. Если спорный объект никогда не регистрировался, а сведения о нем в реестре отсутствуют, доказать возникновение права на него допускается любыми другими способами: договорами, свидетельствами о праве владения, актами, решениями органов власти о выделении земли, иными документами (абз. 3 п. 36 Постановления Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010).

• Спорный объект находится у ответчика. 

Заявитель должен доказать, что объект находится в собственности у конкретного лица. Например, актами обследования, фотографиями, свидетельствами третьих лиц. Если истребуемый объект хоть и находился у ответчика, но на момент подачи иска выбыл из его владения, удовлетворению такое требование не подлежит. Причины выбытия значения не имеют. 

• Ответчик владеет спорной недвижимостью незаконно. 

У лица нет и не было никаких оснований завладевать объектом, он завладел им в результате присвоения или хищения. 

При этом ответчик не является стороной по договору, в том числе по недействительному. Например, если заключен договор купли-продажи, но продавец не передал имущество в собственность  покупателя, оснований для подачи виндикационного иска нет – защищать себя придётся обязательственными исками. Если же договор имеет признаки недействительности, следует заявить иск о признании его недействительным с применением двусторонней реституции, то есть возвратом всего полученного по сделке (ст. 167 ГК РФ, п. 34 Постановления № 10/22). 

В то же время, если такая сторона по договору, вопреки своему обязательству передать имущество истцу, передала его третьему лицу, истец вправе направить иск к такому третьему лицу в порядке виндикации.

• Спорный объект обозначается как индивидуально-определенный.

Собственник должен доказать, что именно этот объект вопреки его воле выбыл из его владения. Применительно к недвижимости, этот вопрос особо актуален при истребовании спорных земельных участков. Так, надел допускается считать индивидуально-определенным, если в ЕГРН есть сведения о его площади, границах и сведения, позволяющие однозначно определить его на местности (определение ВС РФ № 4-КГ13-35 от 11.02.2014).

Есть ли у такого иска срок давности

Да, для таких исков предусмотрен общий срок давности, который составляет 3 года (ст. 196 ГК РФ). Срок его течения начинается с момента (ст. 200 ГК РФ, Обзор, утв. Президиумом ВС от 25.11.2015):

• когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении своего права, то есть о нахождении принадлежащего ему имущества во владении лица, которой на это не имело права,
• а также, когда он узнал о личности надлежащего ответчика, то есть о личности лица, во владении которого находится спорный объект. 

В случае пропуска указанного срока, ответчик вправе требовать от суда отказа в удовлетворении искового требования (ч. 2 ст. 199 ГК РФ).

Как составить виндикационный иск

Специальных правил составления такого иска законодательством не предусмотрено. Иск составляется по общим правилам ст. 131 ГПК РФ и обязательно должен содержать такие реквизиты: 

• наименование суда, в который подается;
• наименование истца и ответчика, их Ф.И.О., адреса, прочие анкетные и контактные данные;
• наименование спорного имущества, его адрес, кадастровый номер, площадь, реквизиты выписки из ЕГРН, прочие индивидуализирующие реквизиты;
• основание приобретения права собственности, срок его приобретения, прочие обстоятельства;
• причины, по которым объект выбыл из законного владения собственника и попал к незаконному владельцу (например, ответчик вскрыл квартиру, вселился и сменил замки); 
• срок, в течение которого ответчик владеет объектом; 
• причины, по которым собственник не может вернуть себе спорный объект (например, владелец не намерен покидать квартиру добровольно);
• исковые требования, перечень приложений, дата и подпись.

Исковые требования

Основное требование – изъять спорный объект из чужого владения и передать его законному собственнику – истцу. При этом заявители не лишены возможности заявлять и иные требования, например:

• требование о возмещении дохода, полученного (в том числе потенциально) за счет имущества в период незаконного владения им (ч. 1 ст. 303 ГК РФ);
• требование о выплате компенсации за время незаконного пользования спорным объектом;
• требование о выселении в случаях, когда ответчик занимает жилую квартиру и использует ее для постоянного проживания (например, решение Дзержинского райсуда № 2-132/2017 от 28.02.2017).

Кроме того, в иске рекомендуем заявить ходатайство о применении обеспечительных мер, в том числе (ст. 140 ГПК РФ, п. 33 Постановления № 10/22): 

• о запрете ответчику распоряжаться и пользоваться спорным имуществом, передавать его третьим лицам;
• о запрете государственному регистратору совершать в отношении объекта регистрационные действия;
• о передаче спорного имущества на хранение третьему лицу и т.д.

Какие документы нужны

Комплект документов всегда определяется индивидуально исходя из обстоятельств ситуации. Однако он обязательно должен будет соответствовать требованиям ст. 132 ГПК РФ и включать: 

• почтовое уведомление о вручении иска ответчику; 
• квитанцию об уплате госпошлины;
• выписку из ЕГРН или иные доказательства возникновения права собственности на спорный объект;
• документы, подтверждающие факт наличия спорного объекта в распоряжении ответчика – фотографии, акты, заявления, выписки;
• документы, подтверждающие возможные суммы доходов, полученных за счет спорного имущества;
• прочие документы в обоснование заявленных требований и описанных обстоятельств. 

Госпошлина

Виндикационное требование является требованием имущественного характера, которое может быть оценено. Это значит, что госпошлина перед подачей иска в суд уплачивается от цены иска (ст. 91 ГПК РФ), то есть от кадастровой (указанной в ЕГРН) или рыночной (определенной экспертом по результатам оценки) стоимости. Порядок расчета госпошлины определен пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ.

Квитанцию об уплате госпошлины не забудьте приложить к иску перед подачей в суд. Иначе, заявление будет оставлено без движения (п. 1 ст. 132, ст. 136 ГПК РФ). Впоследствии сумму госпошлины, как и сумму прочих судебных издержек (на подготовку документов, услуги юриста и прочие) допускается взыскать с ответчика – для этого нужно завить еще одно исковое требование (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).

Куда подавать заявление

Так как виндикационный иск является иском о праве на недвижимость, при его подаче действуют правила исключительной подсудности (п. 2 Постановления № 10/22). Так как стоимость спорной недвижимости в подавляющем большинстве случаев превышает 50 тыс. рублей, иски подаются в районный суд по месту нахождения спорного объекта (ст. ст. 24, 30 ГПК РФ).

Прежде чем подавать иск в суд, его копию + комплект документов направьте в адрес ответчика заказным письмом с уведомлением о вручении. А почтовую квитанцию или уведомление о вручении приложить к иску перед подачей в суд (п. 6 ст. 132 ГПК РФ).

Если иск удовлетворен

Если суд принимает решение об обоснованности исковых требований, решение не обжаловано и вступило в силу, на его основании заявитель получает в канцелярии суда исполнительный лист. Это исполнительный документ – он является основанием для принудительного исполнения решения суда. 

С ним необходимо направиться в отдел судебных приставов по месту нахождения спорного объекта, написать заявление и предъявить лист к исполнению. На этом основании открывается исполнительное производство. Дальнейшим исполнением решения суда, в том числе выселением ответчика из спорного жилья и передачей его собственнику, займутся приставы.