Что делать, если недостатки в квартире обнаружены после подписания акта приема-передачи?

Передаточный акт – это документ, который стороны ДДУ подписывают при передаче дольщику завершенного объекта долевого строительства (п. 1 ст. 8 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве МКД»). До его подписания участник долевого строительства вправе исследовать квартиру на предмет несоответствий проектной документации и недостатков. И если такие выявлены – отказаться подписывать акт (п. 5 ст. 8 ФЗ № 214). 

Очень важно выявить дефекты именно на этом этапе. В судебной практике факт подписания передаточного акта является свидетельством надлежащего исполнения застройщиком обязательств (например, решение Наро-Фоминского горсуда Московской области № 2-3522/2016 от 23.01.2017). Тем не менее, это не значит, что застройщик не несет ответственности за дефекты, обнаруженные после.

Гарантия от застройщика

Строительная компания несет перед участниками строительства гарантийные обязательства по качеству переданного им жилья. Оно должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проекту, градостроительным нормативам и прочим обязательным требованиям (п. 1 ст. 7 ФЗ № 214). Подписание акта не отменяет этих правил, а какие-либо условия в договоре, снимающие с застройщика ответственность за недостатки, ничтожны (п. 4 ст. 7 ФЗ № 214). 

Границы и сроки гарантии определяются ДДУ, но они в любом случае не могут быть меньше, чем: 

• 3 года с момента передачи объекта строительства на инженерно-техническое оборудование многоэтажки (п. 5.1 ст. 7 ФЗ № 214);
• 5 лет на остальные конструктивные элементы объекта долевого строительства (п. 5 ст. 7 ФЗ № 214).

На что распространяется гарантия качества застройщика: 

• на дефекты несущих конструкций, пола, трещины в стенах и перегородках;
• залитие природными осадками, пропускание влаги, промерзание стен в зимний период;
• на оконные рамы, межкомнатные и входные двери, балконные конструкции;
• на крышу, фундамент, лестничные пролеты, подвальные помещения, помещения общего и технического назначения;
• на элементы внутренней отделки и благоустройства квартир, фурнитуру (обои, ламинат, прочее);
• на сантехнические приборы;
• на оборудование инженерных коммуникаций – отопительные, водопроводные, газопроводные, вентиляционные системы, сети электроснабжения и освещения, лифтовое оборудование и т. д.

Застройщик в течение 3-5 лет после подписания передаточного акта отвечает за качество своей работы, даже если на момент подписания претензий к нему не было. 

На что гарантия качества не распространяется? Застройщик не отвечает за дефекты и недостатки, выявленные ранее истечения гарантийного срока и возникшие в силу (п. 7 ст. 7 ФЗ № 214): 

• нормального износа конструктивных частей здания, элементов отделки, систем инженерных коммуникаций;
• нарушения  обязательных требований к эксплуатации здания и отдельных его элементов и частей;
• проведения некачественного ремонта силами самих дольщиков или привлеченных ими третьих лиц;
• нарушения предусмотренных правилами эксплуатации условий безопасного использования жилого здания.

На что рассчитывать по гарантии 

Если выявленные дольщиками недостатки свидетельствуют об ухудшении качества объекта застройки либо делают жилые помещения непригодными для проживания, это дает право выдвигать требования к строительной компании (п. 2 ст. 7 ФЗ № 214): 

• бесплатно провести ремонт или иным образом устранить обнаруженные дефекты в разумный срок;
• соразмерного выявленному дефекту снижения цены квартиры по договору;
• возмещения расходов на проведенный самостоятельно ремонт выявленных дефектов. 

Закон дает дольщикам право расторгнуть исполненный ДДУ, потребовать возврата уплаченной суммы + процентов за их использование в размере 1/150 ставки ЦБ, действующей на момент возврата денег (с 27.07.2020 – 4,25%) от суммы по договору за каждый день пользования деньгами в двух случаях (п. 3 ст. 7 ФЗ № 214): 

1. Если дефекты качества имеют существенный характер, то есть не могут быть устранены в принципе или без несоразмерного ущерба.
2. Если застройщик в установленный участником строительства разумный срок безвозмездно не устранил выявленные дефекты. 

В случае неустранения дефектов в течение обоюдно согласованного с застройщиком срока, владелец квартиры вправе взыскать со строительной компании пеню в размере 1% за каждый день просрочки оговоренного срока от (п. 8  ст. 7 ФЗ № 214, п. 1 ст. 23 ФЗ № 2300-1 «О защите прав потребителей»): 

• стоимости квартиры на момент оплаты пени, если выявленный дефект является основанием для признания непригодности жилья для проживания;
• стоимости расходов на ремонт недостатков – во всех остальных случаях. 

Что делать: порядок действий

В случае выявления дефектов у дольщика есть два пути для решения вопроса – досудебный и судебный (п. 6 ст. 7 ФЗ № 214). Представляется, что досудебный порядок, хоть и является необязательным, значительно увеличивает шансы на быстрое решение вопроса с недостатками жилого помещения. Его использование не лишает участника долевого строительства права на обращение в суд. Итак, в случае выявления недостатков, дольщику необходимо: 

• Составить и подать застройщику претензию.

Претензия – документ досудебного урегулирования. Она составляется в свободной форме как требование дольщика устранить выявленные дефекты. Если составляете претензию самостоятельно, не забудьте указать в ней: 

• наименование сторон;
• реквизиты ДДУ, дату подписания передаточного акта;
• гарантийный срок, установленный законом или договором;
• характер дефектов, выявленных в период гарантийного срока;
• требование безвозмездно устранить указанные недостатки;
• разумный срок для их устранения;
• предупреждение об обращении в суд в случае игнорирования претензии. 

Приложите к ней копию ДДУ, передаточный акт, описание выявленных дефектов, заключение эксперта, если он привлекался, акт управляющей компании, иные документы, имеющие значение.  Все это направьте в офис застройщика заказным письмом или передайте лично под роспись ответственного за прием корреспонденции сотрудника. 

Указанный в претензии срок прошел, а реакции нет? Или описанные дефекты устранены лишь частично? Идем в суд!

• Составить исковое заявление, собрать документы.

Иск составляется в соответствии со ст. 131 ГПК РФ и должен содержать: 

• наименование суда; 
• наименование застройщика, его адрес, иные реквизиты по ДДУ;
• Ф.И.О., адрес, год рождения заявителя;
• реквизиты ДДУ;
• фактические сроки сдачи объекта, подписания передаточного акта;
• перечень выявленных недостатков, характер их проявления;
• причины, по которым они не могли быть выявлены до подписания передаточного акта;
• указание на направление досудебной претензии;
• расчет неустойки, иных возмещений, на которые претендует заявитель;
• перечень исковых требований;
• перечень приложений, дата и подпись.

Обращаем внимание, что в судебном порядке кроме неустойки разрешено взыскать: 

• возмещение морального вреда, если он был причинен;
• потребительский штраф в размере 50% от суммы удовлетворенных требований;
• судебные расходы на услуги адвоката, составление документов, проведение экспертиз.

К заявлению необходимо приложить документы, отвечающие требованиям ст. 132 ГПК РФ, в том числе: 

• уведомление о вручении копии иска ответчику;
• копию ДДУ;
• копию договора об уступке прав, если он был заключен;
• копию передаточного акта, если квартира была передана;
• копию заключения эксперта, если он привлекался для оценки недостатков;
• копия акта осмотра, составленного при участии представителей ТСЖ, УК;
• копия претензий с отметкой о вручении;
• копия ответа на претензию, если он был;
• копию паспорта заявителя;
• доверенность, если в деле участвует представитель;
• иные документы в зависимости от обстоятельств.

• Направить копию иска и документов застройщику. 

Это нужно сделать перед подачей заявления в суд в силу требований п. 6 ст. 132 ГПК РФ. Копию иска необходимо направить ответчику заказным письмо с уведомлением о вручении, а вернувшееся уведомление – приложить к остальным документам. Если этого не сделать, судья оставит иск без движения (п. 1 ст. 136  ГПК РФ).

• Направить иск в суд.

Если сумма иска превышает 50 тыс. рублей, заявление нужно подавать в районный суд, если не превышает – мировому судье (ст. 22, 23 ГПК РФ). Так как на отношения между дольщиками и застройщиками распространяется законодательство о защите прав потребителей, их можно подавать не только в суды по месту расположения организации застройщика, но и по месту пребывания дольщика, а также по месту заключения договора (п. 7 ст. 29 ГПК РФ). Кроме того, дольщики освобождаются от уплаты госпошлины, если общая сумма исковых требований не превышает 1 млн рублей (пп. 4 п. 2 ст. 333.36 НК РФ. п. 3 ст. 17 ФЗ № 2300-1). 

• Посетить заседание, получить решение.

Суд назначит заседание, вызовет заявителя и представителя застройщика в суд повесткой. Интересы застройщика представит квалифицированный юрист. Чтобы иметь шансы на успех, рекомендуем привлекать для защиты своих интересов специалистов. 

В суде нужно поддержать исковые требования, представить дополнительные ходатайства, привлечь свидетелей. При необходимости – заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы. После вынесения решения, на его обжалование у сторон есть календарный месяц. 

Если решение не обжаловано, оно вступит в силу. На его основании  выдается исполнительный лист. Он направляется в ФССП по месту нахождения офиса застройщика для принудительного исполнения решения суда. Заставлять компанию устранять дефекты и платить неустойку теперь будут приставы!