Как купить дом по программе сельской ипотеки?

С 2020 года в России действует госпрограмма «Комплексное развитие сельских территорий». Одно из мероприятий по этой программе – предоставление «Сельской ипотеки». Это такая льготная ипотека по ставкам до 3% годовых, которая предоставляется для приобретения или строительства жилья в сельской местности. Программа новая, но уже приобрела популярность. На будущие годы размер госсубсидий предполагается значительно увеличить. Действие программы прогнозируется до 2022 года включительно.

«Сельская ипотека» предусматривает специфические требования к приобретаемой недвижимости, сумме кредита, ипотечной ставке и срокам кредитования.

Где можно получить «сельскую ипотеку»

Ипотеку по льготной программе выдают лишь банки, подавшие в Минсельхоз заявки и исполнившие требования, предусмотренные Правилами, утв. Постановлением Правительства № 1567 от 30.11.2019. На момент подготовки публикации в программе принимало участие всего 2 банка: с момента введения программы ипотеку начал выдавать Россельхозбанк, а в мае 2020 года к нему присоединился Сбербанк.

Однако Сбербанк за первые 8 часов со старта программы исчерпал годовой лимит госсубсидий по предоставлению сельской ипотеки и больше заявки не принимает. Поэтому единственное место, где в 2020 году получится оформить этот льготный кредит – Россельхозбанк. В 2021 году перечень банков, вероятно, расширится.

Кто может получить «сельскую ипотеку»

Программа не содержит ограничений по возрасту, семейному положению, наличию детей или месту жительства. Однако такие критерии могут устанавливать банки-кредиторы. Например, по условиям Россельхозбанка получить ипотеку вправе лишь заемщики:

являющиеся гражданами РФ, зарегистрированные на территории РФ по месту жительства и месту пребывания;
в возрасте от 21 до 65 лет (при условии полной выплаты до 65 лет) или до 75 лет, если до исполнения заемщику 65 лет проходит не менее половины срока кредита;
имеющие стаж работы не менее 6 месяцев по последнему месту работ, и не менее 1 года общего стажа за последние 5 лет.

Если у заемщика есть супруг, он обязательно выступит созаемщиком, независимо от его платежеспособности. За исключением случаев, когда брачным контрактом предусмотрен режим раздельной собственности.

Какая льготная ставка предусмотрена

Под льготной ставкой принимается ставка в размере от 0,1% до 3% годовых (п. 2 Правил № 1567). Но конкретные условия устанавливает все же банк. И Сбербанк, и Россельхозбанк установили ставки в размере 2,7% с возможностью их повышения до 3%, если:

заемщик отказывается от личного страхования (Россельхозбанк);
заемщик отказывается от сервиса электронной регистрации сделки (Сбербанк).

Такие ставки субсидируются государством. Оно возмещает банкам проценты, равные ключевой ставке ЦБ. Заявлено, что процентная ставка по кредиту не увеличиваться на протяжении всего срока действия кредитного соглашения.

В то же время, если государство откажется предоставлять банкам субсидии из-за недостатка бюджетных ассигнований, банк вправе изменить процентную ставку на размер ключевой ставки ЦБ (п. 9 Правил № 1567). Если бы это произошло уже завтра, то базовая ставка составила бы 6,95% = 2,7+4,25 (с 24.07.2020 года ключевая ставка ЦБ составила 4,25%). А еще ставку могут изменить в случае, если заемщик нарушит договор, а его просрочка по платежам превысит 90 дней. В этом случае вместо 3% он будет платить 11,5%!

Сколько денег и на какой срок дадут

Условиями «сельской ипотеки» предусмотрены лимиты по сумме кредита. Заемщики смогут взять (пп. «в» п. 6 Правил № 1567):

до 5 млн рублей на покупку жилья в Ленинградской области или на территории субъектов, входящих в ДФО;
до 3 млн рублей на покупку жилья на территории всех остальных субъектов РФ.

Максимальный срок кредитования – до 25 лет (п. 2 Правил № 1567).

Чтобы получить одобрение от банка по «сельской ипотеке», заемщик предоставляет не менее 10% первоначального взноса от стоимости приобретаемого жилого помещения (пп. «г» п. 6 Правил № 1567).

На что можно потратить «сельскую ипотеку»

Так как льготная ипотека выдается в рамках программы комплексного развития сельских территорий, получить кредит доступно только для приобретения жилья в сельских районах: сельских поселениях, сельских населенных пунктах (селах, деревнях, станицах и т.д.), рабочих поселках, поселках городского типа и небольших городах с населением до 30 тыс. человек. Принадлежность населенного пункта к подходящим для программы сельским районам рекомендуем уточнять в банке-кредиторе заранее.

Важное исключение: сельские муниципальные образования Москвы и области, Санкт-Петербурга в программу не входят, в них купить жилье по программе сельской ипотеки не получится (абз. 9 п. 2 Правил № 1567).

Вот общие требования к объектам и кредиту, на которые нужно ориентироваться:

жилье приобретается по договору купли-продажи или ДДУ;
продавцом может быть как физлицо, так и организация-застройщик;
кредитный договор заключен после 01.01.2020. Если ипотека оформлена до начала 2020 года, даже если все остальные условия соблюдены, переоформить ее в рамках госпрограммы не получится;
допускается оформление кредита на жилищное строительство при условии наличия в собственности заемщика соответствующего земельного участка на сельской территории (пп. «б» п. 3 Правил № 1567). В этом случае кредит выдается на оплату строительных работ по договору подряда;
приобретаемое жилое помещение должно быть пригодным для проживания, оборудованным инженерными коммуникациями и иметь площадь не менее учетной нормы, установленной местным органом самоуправления, в пересчете на одного члена семьи (п. 19 Правил № 1567).

Как получить ипотеку

Хотя программа и новая, уже успела сформироваться определенная практика по предоставлению кредита. Порядок его оформления несущественно отличается от порядка, предусмотренного для обычной ипотеки. Вот что нужно сделать потенциальному заемщику:

Определиться с предметом ипотеки.

Прежде чем обращаться в банк заемщику необходимо определиться:

с населенным пунктом, в котором он намерен приобретать жилье;
с целью кредита – покупка жилья у застройщика, на вторичном рынке или строительство частного дома;
с конкретным застройщиком, если это покупка по ДДУ;
с заключением договора личного страхования. Покупка страхового полиса личного страхования – добровольное дело заемщика. Но Россельхозбанк в случае отказа от страховки увеличит ставку годовых с 2,7% до 3%.

Все эти критерии влияют на одобрение кредита, потому с этими «вводными» советуем определиться заранее.

Собрать необходимые документы.

Каких-либо специальных и особенных документов, связанных именно с сельской ипотекой, не предусмотрено. Заемщику необходимо собрать стандартный комплект документов, включающий:

копии паспорта заемщика + супруга заемщика;
копии свидетельства СНИЛ заемщика + супруга;
заверенная работодателем копия трудовой книжки;
документы, подтверждающие наличие средств на первоначальный взнос;
справка 2-НДФЛ о доходах (можно оформить у работодателя);
свидетельство о браке (для заемщиков в браке);
заявление по форме, утвержденной банком.

Подать заявку.

Нужно подать в банк документы + заявление. После этого нужно пройти 2-ступенчатую систему согласования.

Сначала заявку рассматривает банк. Срок рассмотрения обычно составляет от 3 до 14 дней. Банк проверит все необходимые документы и выдаст официальное одобрение. После этого нужно выбрать конкретный объект недвижимости для покупки и представить документы по кредитуемому объекту недвижимости. Обычное это выписка из ЕГРН + отчет об оценке + кадастровый план + выписка из домовой книги.

Банк заберет документы и отправит их на согласование в Минсельхоз. Это еще около трех недель. Когда ипотеку согласуют в министерстве, банк отдельно сообщит об этом заемщику и назначит дату сделки.

Заключить сделку.

Сначала покупатель и продавец/застройщик подписывают договор купли-продажи/ДДУ. Если это договор купли-продажи жилья на вторичном рынке, также оформляется передаточный акт. В этот же день в банке между кредитором и заемщиком подписывается ипотечный договор, а средства переводятся на счет покупателя. Если заключается ДДУ – в банке в пользу застройщика открывается аккредитив.

Оформление в Росреестре.

Все три стороны (застройщик/продавец, покупатель и банк) идут в МФЦ. Там им необходимо зарегистрировать ДДУ/переоформить квартиру/дом на покупателя, а также зарегистрировать залог банка на жилье по договору ипотеки.

Через 9 дней заемщик получает в МФЦ зарегистрированный ДДУ/выписку из ЕГРН о праве собственности. Теперь сделку можно считать оформленной, остается только переехать в свой сельский дома и начать платить по ипотеке!