Как зарегистрировать право собственности на участок

Чтобы стать полноценным собственником надела земли, права на нее должны быть обязательно отражены в ЕГРН. Это связано с тем, что земля – самостоятельный объект недвижимости. В то же время, переход прав на такой объект имеет свои особенности. Как зарегистрировать право, разъясняет «Сеть юристов».

Возникновение собственности на землю

Собственность физлиц на земельные наделы возникает в случаях, оговоренных действующим российским законодательством (ст. 25 ЗК РФ). Как правило, такие основания условно делят на несколько групп: сделки, акты федеральных и местных органов, наследование, решения судов и прочие. Порядок регистрации права на землю имеет ряд отличий в зависимости от основания, на котором оно возникло. 

Сделки

Сделки с землей выступают основанием для перехода собственности на них к приобретателям по договору. Любое лицо, если его правомочия не ограничены, вправе продать, подарить, обменять или иным образом распорядиться принадлежащим ему земельным участком (ч. 1 ст. 260 ГК РФ). В числе сделок, на основании которых переходит право собственности: 

• договор купли-продажи (ст. 549 ГК РФ);
• договор дарения (ст. 572 ГК РФ);
• договор мены (ст. 567 ГК РФ);
• договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ);
• соглашение о разделе общего имущества, о выделе доли в натуре (ст. 252 ГК РФ) 

Особенность любой из сделок в том, что заключить их получится лишь в отношении участка, уже поставленного на кадастровый учет и прошедшего первичную регистрацию в ЕГРН. Если собственность на землю еще не оформлена, хоть для этого и есть основания, заключить в отношении этого участка сделку нельзя.

Акты государственных органов

Земля вправе предоставляться физлицам из собственности РФ или муниципалитета в силу акта органа власти. Это подтверждается: 

• актом местного органа власти о  выделении надела;
• свидетельством  о праве пользования или владения;
• выпиской из похозяйственной книги или иным документом, удостоверяющим право на землю;
• решением о предоставлении земли, например, многодетной семье или гражданам, которые земля предоставлена для ИЖС или ЛПХ (ст. 39.5 ЗК РФ);
• договором купли-продажи надела с торгов (или без торгов), принадлежащего государству или муниципалитету (ст. 39.3 ЗК РФ). 

Если надел выделен до 2001 года, но до сих пор не переоформлен, гражданин вправе зарегистрировать его по «дачной амнистии», даже если земля выделена на основании пользования, владения либо вид права невозможно определить (ч. 1 ст. 49 Закона № 218 «О госрегистрации недвижимости»). 

В случае выделения земли из собственности государства или муниципалитета, как правило, образуется новый земельный участок. В связи с этим, одновременно с государственной регистрацией он ставится на кадастровый учет (п. 1 ч. 3 ст. 14 Закона № 218). Для этого необходимо заказать у кадастрового инженера межевой план (п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона № 218). Он изготавливается в результате проведения межевания – вида кадастровых работ, необходимых для определения границ на местности. 

Наследование

Наследование – это форма правопреемства. Если земля входила в имущественную массу умершего физлица, право на нее переходит к наследникам (ст. 1110 ГК РФ). В этом случае основанием для возникновения права собственности станет свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом по истечении 6 месяцев с момента смерти (ст. 1162 ГК РФ). 

Решение суда 

Земля в ряде случаев может выступать предметом судебного спора. Например: 

• о признании собственности в результате приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ);
• о разделе имущества, находящегося в совместной собственности супругов (ст. 38 СК РФ);
• о выделе доли в натуре (ст. 252 ГК РФ) и т.д. 

Если требования истца удовлетворены, вступившее в силу решение суда станет основанием для возникновения права собственности и его государственной регистрации (п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона № 218).

Приобретение частного дома

Земля и построенная на ней недвижимость имеют неразрывную юридическую связь – первая следует судьбе второй. В случае отчуждения жилого дома к приобретателю по договору переходят такие же права на землю, как и у бывшего владельца. Отчуждать жилой дом без одновременного отчуждения земли, если они принадлежат одному лицу, нельзя (ч. 4 ст. 35 ЗК РФ). Приобретая частный дом, к приобретателю переходит и право собственности на земельный участок, если он до этого принадлежал прежнему владельцу дома.

Зачем регистрировать право собственности на землю 

Чтобы земля стала собственностью, мало просто ее приобрести. Так как она является самостоятельным объектом недвижимости, права на нее требуют указания о них в ЕГРН (ч. 1 ст. 131, ч. 1 ст. 551 ГК РФ, ч. 1 ст. 25 ЗК РФ). Лишь после внесения в реестр записи о новом владельце право собственности на участок считается возникшим (ч. 2 ст. 8.1, ч. 2 ст. 223 ГК РФ). Иначе собственник НЕ СМОЖЕТ: 

• продать;
• подарить;
• завещать;
• заложить, 
• обменять или иным образом распорядиться землей.

По сути, госрегистрация и запись в ЕГРН – это единственное доказательство существования права собственности на земельный участок. 

Порядок оформления 

Государственная регистрация – это юридический акт признания государством законности права собственности на объект недвижимости (ч. 3 ст. 1 Закона № 218). Рассказываем, как ее провести и что для этого нужно.

Кто регистрирует недвижимость

Органом, ответственным за государственную регистрацию, является Росреестр и его подразделения на местах (п. 1 Постановления Правительства № 457 от 01.06.2009). Обратиться в Росреестр допускается лично в одно из его подразделений, перечень которых указан здесь, либо другими предусмотренными законом способами (п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэка № 883 от 26.11.2015):

• через ближайший МФЦ по экстерриториальному принципу;
• по почте, отправив ценное письмо с описью вложений и уведомлением о вручении.
• в электронной форме через портал Госуслуг или официальный сайт Росреестра. В случае подачи заявления в электронной форме, оно должно быть подписано усиленной электронной подписью (п. 2 ч. 1 ст.18 Закона № 218). 

В случае перехода прав на землю по нотариально удостоверенному договору, заявление в Росреестр должен направить нотариус (п. 5 ч. 3 ст.15 Закона № 218).  

Какие документы нужны 

Государственная регистрация, в том числе с одновременным кадастровым учетом земельного участка, осуществляется на основании заявления. Если документы подаются лично, заявление заполняется непосредственно перед его подачей. В зависимости от ситуации вместе с таким заявлением необходимо подать: 

• правоустанавливающие документы – договоры, акты, решения государственных органов, свидетельства, выписка из похозяйственной книги, решение суда или иные документы; 
• свидетельство о наследстве; 
•  свежая выписка из ЕГРН о технических характеристиках объекта, если право было ранее зарегистрировано;
• паспорта участников сделки;
• межевой план, если он изготовлен в бумажном виде (если он изготовлен в электронном виде, достаточно указания в заявлении идентификатора в электронном хранилище);
• передаточный акт;
• нотариально удостоверенное согласие супруга прежнего владельца, если отчуждаемая квартира приобреталась им в браке;
• доверенность, если документы подает представитель.

При подаче бумаг лично, заявитель предъявляет регистратору паспорт (ч. ч. 8, 15 ст. 18 Закона № 218). 

Приняв документы, регистратор выдает заявителю расписку с датой, перечнем принятых документов, фамилией и своей должностью. Если документы поданы через МФЦ или иным образом, расписка высылается только на следующий день после приема регистратором документов (ч. 17 ст. 18 Закона № 218).

Госпошлина

Прежде чем подавать документы в Росреестр, заявитель платит госпошлину. Ее размер составит (пп. 22, 24, 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ): 

• 350 рублей для земельных участков ЛПХ, ИЖС, садовых, огородных и сельскохозяйственных земель;
• 2 тыс. рублей для всех остальных случаев. 

Прикладывать квитанцию к заявлению не нужно, но можно по желанию заявителя. Если в течение 5 дней сведения об уплате не поступят в ГИС ГМП, Росреестр вернет документы без рассмотрения (п. 3 ст. 25 Закона № 218).

Срок рассмотрения 

Срок рассмотрения документов начинается со следующего дня после их приема и зависит от способа подачи и оформления. Диапазон сроков составляет от 1 дня при подаче документов нотариусом в электронной форме и до 9 дней при обращении через МФЦ с документами, оформленными без нотариуса. При первичной регистрации земли (учет  в кадастре + регистрация), сроки рассмотрения увеличиваются и могут достигнуть 12 дней (ст. 16 Закона № 218). 

Получение выписки из ЕГРН

В день, указанный в расписке, заявителю необходимо посетить орган, в который поданы документы, и забрать выписку из ЕГРН. Этот документ удостоверяет право собственности (ч. 1 ст. 28 Закона № 218). В нем указываются все основные сведения о правах на участок, включая правообладателя, основания приобретения, дату, вид собственности, кадастровый номер и иные сведения. При необходимости выдается выписка в электронной форме. Она равнозначна бумажной (ч. 6 ст. 62 Закона № 218).