Пошаговое руководство по рефинансированию ипотеки

Если вы брали кредит, например, 5 лет назад, то ставки по нему гораздо выше, чем сегодня. Раньше нормальной считалась ставка 11-13% годовых, сегодня же это 5-7% или даже меньше, если повезло стать участником госпрограммы. Но это не значит, что все потеряно: любой заемщик вправе взять кредит в другом банке на более выгодных условиях, погасить текущий долг и перейти на новую программу ипотечного кредитования. Сегодня, когда ключевая ставка ЦБ составляет всего 4,25%, получится существенно снизить расходы на обслуживание своего кредита. Это называется «рефинансирование ипотеки». 

Этап 1. Выбираем банк

Практически любое кредитное учреждение предлагает программы рефинансирования ипотеки. Собственные ипотечные кредиты они рефинансируют неохотно – банкам невыгодно терять деньги на понижении ставок. А вот чужие – пожалуйста. 

Предложений от банков хватает. Изучите предложения на сайтах выбранных банков. Условия для конкретного заемщика привязаны к его ситуации: сумме кредита, сроке, наличию просрочек. Если на сайте банка есть такой сервис, используйте калькулятор рефинансирования ипотеки. 

Так, например, выглядит калькулятор ипотеки на сайте Альфа-банка.

Учтите, что любое такое предложение от банка предварительное. На этапе обращения в кредитное учреждение условия, вероятно, изменятся. 

Когда стоит оформлять рефинансирование? Если условия по новому кредиту + расходы на переоформление окажутся выгоднее, чем платежи по старому.

Когда не стоит этого делать? Если прошло больше половины срока кредитования, а порядок погашения ипотеки аннуитетный. То есть, вы сначала выплачиваете проценты, а потом само тело кредита. В результате окажется, что вы погасили все проценты, а кредит остался в той же сумме. Если рефинансировать такой кредит, придется платить все по-новому, это бессмысленно. 

Этап 2. Получаем предварительное одобрение

Условия на сайте не являются публичной офертой, нет гарантий, что банк точно выдаст кредит на рефинансирование. Заемщика тоже должны одобрить – предварительный ответ выйдет в течение нескольких минут. Для этого нужно пройти небольшой опросник, ввести Ф.И.О., вводные данные по кредиту, сведения о доходах и подать на сайте предварительную заявку. Главные вопросы банк задает сразу, поэтому заемщик сможет сразу понять, подходит ли он под условия банка. 

Рекомендуем подать заявки сразу в несколько банков, а затем работать с теми, которые дали предварительное одобрение. Обычно такое одобрение действует месяц-два. За это время нужно определиться с окончательным кредитором, подготовить документы, подать заявку в банк. 

После одобрения заявки с вами по телефону свяжется представитель банка. Узнайте у него: 

1. Каков размер штрафа за просрочку? Предусмотрены ли иные санкции за нарушение условий договора заемщиком?   
2. Какой порядок внесения платежей? Можно ли платить удаленно? Нет ли комиссии за внесение платежей через другие банки?
3. Есть ли в договоре пункт о возможности повышения банком ставки годовых? На какие условиях?
4. Какие условия досрочного погашения кредита? Можно ли выбрать: уменьшить платеж или сократить срок кредитования? 

Если предложенные условия в новом банке лучше или как минимум не хуже, чем в текущем, а ставка годовых ниже, имеет смысл перекредитоваться.  

Этап 3. Окончательное одобрение банка

Предварительное одобрение на то и предварительное, что выдается на основании информации, которая получена со слов заемщика, то есть не подтверждена документально. Чтобы выдать окончательное одобрение, банк должен посмотреть  документы по первому кредиту и по квартире. Практически каждый банк потребует у заемщика по программе рефинансирования: 

• копию всех страниц паспорта;
• копию свидетельства СНИЛС;
• выписку из ЕГРН на жилье + договор купли-продажи + технический паспорт на квартиру, экспликация;
• выписку из домовой книги, справку о прописанных;
• отчет об оценке;
• кредитное соглашение, график платежей, справку из банка об остатке долга по кредиту и по процентам, справку об отсутствии задолженности, иные документы по кредиту;
• выписку по лицевому счету на жилье;
• справку 2-НДФЛ + трудовой договор, копию трудовой книжки, иные документы от работодателя; 
• анкету. 

Кроме того, приготовьтесь к перечню расходов на оформление рефинансирования. Общий объем расходов зависит от конкретной ситуации. За это придется заплатить около 30 тыс. рублей.  Эта сумма включает расходы на: 

• изготовление в старом банке справок;
• страховую премию, если новый кредитор настаивает на оформлении новой страховки;
• проведение новой оценки рыночной стоимости жилья;
• оформление выписки из ЕГРН;
• изготовление «свежих» технических документов на квартиру;
• госпошлины за переоформление и другие платежи. 

Когда документы собраны и поданы, банк принимает окончательное решение. Обычно на это требуется 5-7 дней. С момента подачи предварительной заявки и до подписания нового соглашения пройдет не больше месяца. Большая часть этого времени занимает сбор документов. 

Этап 4. Подписание нового соглашения. Закрытия старого кредита

Итак, окончательное одобрение получено. Теперь банк подготовит новое кредитное соглашение, соглашение об ипотеке, и пригласит заемщика на оформление. Обычно с момента одобрения до момента подписания проходит 2-3 дня. Переоформление проходит в несколько шагов: 

1. Сначала стороны подписывают кредитное соглашение с новым банком.
2. Затем заемщик идет к прежнему кредитору, подает заявление о досрочном погашении кредита. Кредитный специалист выдаст ему реквизиты для перевода. Новый банк перечислит сумму кредита, заемщик переведет  деньги старому кредитору, предоставит квитанции. С этого момента обязательства перед старым кредитором погашены – он снимет обременение в виде залога.
3. Как только залог старого банка снят, заемщик подпишет с новым кредитором договор ипотеки и оформит залог на жилье. 

Этап 5. Переоформление залога

Порядок снятия залога зависит от того, оформлялась ли закладная. Если она была, погасить регистрационную запись об ипотеке получится (п. 1 ст. 25 ФЗ № 102 «Об ипотеке»):

1. По совместному заявлению банка и заемщика. Для этого вы договоритесь с представителем банка, он возьмет закладную и вы совместно отправитесь в МФЦ.
2. По заявлению банка. Банк самостоятельно пойдет в МФЦ и погасить ипотечную запись.
3. По заявлению заемщика. Банк выдаст вам закладную с отметкой о погашении кредита, вы сами отправитесь в МФЦ и погасите регистрационную запись. 

Если закладная не оформлялась, заемщик самостоятельно отменить залог не сможет. Это возможно либо по заявлению банка, либо по обоюдному заявлению сторон. 

Срок снятия обременение – 3-5 дней, в зависимости от способа подачи документов. Вероятно, дольше придется ждать, пока прежний кредитор выделит сотрудника или оформит и выдаст закладную. 

Если банк затягивает с этим, напомните представителю, что банк обязан выдать вам закладную с отметкой о погашении долга на руки незамедлительно после исполнения обязательства по кредитному договору (п. 2 ст. 17 ФЗ № 102). 

Как только старая запись об ипотеке погашена, нужно оформить залог на жилье в пользу нового кредитора. Для этого представитель нового кредитора и заемщик опять идут в МФЦ, уплачивают госпошлину в 1 тыс. рублей и подают совместное заявление на переоформление ипотеки. Вместе с ним нужно подать: 

• кредитное + ипотечное соглашение + новая закладная, если ее изготовили;
• квитанцию об уплате госпошлины (не обязательно, но рекомендуется);
• паспорт заемщика;
• доверенность представителя банка;
• документы на квартиру.

Через 7 дней ипотека пройдет регистрацию, можно будет получить в МФЦ договор с отметкой. С этого момента залог нового банка оформлен, а старый кредит – рефинансирован на новых более выгодных условиях.