Раздел квартир, купленных по военной ипотеке

С 2005 года в России действует накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих (НИС). По ней военные-контрактники вправе оформить так называемую «военную ипотеку» и приобрести собственное жилье. При этом деньги на ее погашение частично или полностью (в зависимости от суммы кредита) выделит государство. Считается ли такое жилье совместной собственностью супругов и как его делить? Рассказывает «Сеть юристов».

Является ли жилье военнослужащих общим жильем супругов

Исходя из положений ст. 34 СК РФ, 256 ГК РФ все нажитое каждым из супругов в период брака, признается общим супружеским, на чьи бы доходы ни было приобретено, кем бы ни было куплено и на кого бы ни было зарегистрировано. Даже если один из супругов не работал и не имел доходов, так как занимался домашним хозяйством. 

Жилье, приобретенное по военной ипотеке — не исключение. Оно приобретается в силу возмездной сделки, а значит, не вправе считаться личным имуществом супруга-военнослужащего по смыслу ст. 36 СК РФ. Каких-либо ограничений относительно использования жилья, купленного в рамках НИС, его членами семьи, законодательство не предусматривает. А значит, такое жилье, если оно приобретено в период брака, является общим супружеским и подлежит разделу в порядке ст. ст. 38-39 СК РФ (определение ВС РФ № 58-КГ16-25 от 24.01.2017). 

Такой подход — преимущественный в правоприменительной практике. Суды в подавляющем большинстве случаев признают доли супругов в праве на жилье, купленное по военной ипотеке, равными (например, определение ВС РФ № 58-КГ15-11 от 15.09.2015, определение Мособлсуда № 33-21320/2016 от 21.09.2016). Впрочем, есть и исключения.

Исключения 

Между тем, в практике судов встречаются и исключения. Они основаны на том, что после раздела спорной квартиры, приобретенной по НИС, обязательства по кредитному договору (перед банком) и договору целевого жилищного займа (перед Минобороны) остаются за военнослужащим. Ему необходимо прослужить не менее 20  лет (10 лет в случае увольнения по льготным основаниям), чтобы получить право на накопления по НИС, за счет которых погашена военная ипотека. А в случае увольнения до этого срока, ту часть ипотеки, которая погашена за счет государства, придется вернуть (ч. 2 ст. 15 Закона № 117 от 20.08.2004). В то время, как второй супруг получает долю в праве собственности без обязательств.

При этом доходы членов семьи при оформлении военной ипотеки с использованием НИС не учитываются, государство выделяет деньги для обеспечения жильем исключительно военнослужащих. А значит, такое жилье общим супружеским считать нельзя, право собственности следует признать за военнослужащим. Вот несколько решений судов, пришедших к таким выводам: 

• решение Видновского горсуда № 2-4091/2018 от 31.07.2018;
• определение ВС Адыгеи № 33-1288/2016 от 05.08.2016; 
• определение Краснодарского краевого суда № 33-30509/2018 от 29.09.2018. 

Такой подход — исключение. В подавляющем большинстве случаев, ипотечное жилье признается судами совместным. 

Как делить жилье военнослужащего

В отношении жилья действует стандартный подход: каждый из супругов имеет равное право на все, полученное в браке. То есть, и супруг-военнослужащий, и второй супруг вправе получить по ½ в праве собственности. Из этого правила делаются исключения, если: 

1. Того требуют интересы общего несовершеннолетнего ребенка, один из супругов не имел доходов без уважительных причин или расходовал семейный бюджет в ущерб семьи. В этом случае доли по решению суда допускается сделать неравными.
2. Супруги предварительно заключили брачный контракт и установили раздельный режим супружеского имущества). В этом случае право у второго супруга вообще не возникнет или возникнет лишь в той мере, которой определено контрактом.
3. Супруги заключили соглашение о разделе. Таким соглашением супруги вправе определить доли в общем имуществе в том размере, в котором посчитают нужным. Или вообще отказаться от раздела спорной квартиры, оставив ее военнослужащему, а второму супругу назначив денежную или имущественную компенсацию за счет другой супружеской собственности, признанной общей.

Как делить военную ипотеку 

По закону общим у супругов считается не только имущество, но и долги. Они делятся пропорционально долям супругов в общем имуществе. То есть, если каждый из супругов получил по ½ доле квартиры, значит супруг, не являющийся военнослужащим, обязан оплачивать и половину обязательств по ипотеке. Но в контексте военной ипотеки есть особенности несения таких общих обязательств.

Дело в том, что для военнослужащих-участников НИС и их супругов, таким общими обязательствами, за счет которых куплена спорная квартира, допускается признать: 

• кредитный договор с банком;
• договор целевого жилищного займа с ФГКУ «Росвоенипотека», за счет которого гасится кредитный договор с банком. 

Но в силу указанных договоров военнослужащий не гасит долг самостоятельно – при продолжении службы за него это делает государство. Фактически у заемщика-контрактника не возникает самостоятельного денежного обязательства, которое он должен исполнять за счет своих собственных средств. А значит, таких обязательств не возникает и у его супруга — ипотечный долг и обязательства по жилищному займу нельзя считать их общим долгом (решение Железнодорожного суда Улан-Удэ № 2-4139/2018).  

Исходя из этого, общим супружеским долг по кредиту и по жилищному займу получится признать в двух случаях: 

• когда заемщик увольняется со службы, в результате чего все обязательства по договору целевого займа и кредита  в силу ч. 2 ст. 15 Закона № 117 от 20.08.2004 он должен гасить самостоятельно (определение Калининградоблсуда № 33-928/2018); 
• когда суммы целевого займа недостаточно для покрытия стоимости квартиры, и военнослужащий дополнительно оформил кредит сверх этой суммы.

Порядок раздела

Разделить спорное жилье военнослужащего допускается в период брака, при его расторжении или в любое другое время с учетом 3-летнего срока исковой давности (ч.ч. 1, 7 ст. 38 СК РФ). Сделать это можно добровольно или принудительно. 

Добровольно

Если военнослужащий и его супруг смогли договориться, они могут заключить соглашение о разделе имущества. Для этого нужно: 

1. Определить доли каждого из супругов в спорной квартире. Получать соглашение залогодержателя (Росвоенипотеки и банка) на определение долей супругов не нужно.
2. Составить соглашение о разделе. В нем указать, в каком порядке супруги планируют делить общую квартиру, а при необходимости — и общий долг, если есть основания для признания его общим. Для грамотного составления соглашения рекомендуем обратиться к нотариусу.
3. Обратиться к нотариусу. Нотариальная форма соглашения обязательна. Стоимость услуг нотариуса составит 500 рублей нотариальный тариф + стоимость составления соглашения, подготовки документов, иных услуг. 
4. Обратиться в Росреестр. Лично, через нотариуса, МФЦ или Госулуги подать заявление на регистрацию прав на долю в спорной квартире за супругом, не являющимся военнослужащим. Размер госпошлины — 2 тыс. рублей. 
5. Получить выписку из ЕГРН. Она свидетельствует о переходе прав на квартиру второму супругу.

Принудительно

Если договориться не удалось, разделить спорное жилье допускается через суд. Для этого нужно: 

1. Подготовить исковое заявление и комплект документов, обосновывающих иск.
2. Направить копию иска и документов ответчику по почте заказным письмом с уведомлением. Копию уведомления о вручении приложить к иску (п. 6 ст. 132 ГПК РФ).
3. Уплатить госпошлину. Она рассчитывается от цены иска: рыночной или кадастровой стоимости спорной доли.
4. Подать иск в районный суд. Обычно, по месту жительства ответчика, но можно и по месту жительства истца, если 
5. Посетить суд по повестке или передать ведение дела нашему адвоката. Поддержать исковые требования, дать суду необходимые объяснения, заявить ходатайства. 
6. Дождаться решения суда о разделе. При необходимости обжаловать его в апелляционном суде в течение месяца. Если этого не сделать, оно вступит в силу.
7. Направить решение в Росреестр. На его основании суд орган регистрации обязан зарегистрировать долю второго супруга, если решение принято в его пользу. Размер госпошлины — 2 тыс. рублей. Затем также получить выписку из ЕГРН.