Раздел квартиры в ипотеке

За время брака все нажитое супругами совместно и каждым из них по отдельности считается общей супружеской собственностью. Ипотечное жилье не исключение. Как и остальное имущество, его допускается при необходимости поделить. Правда, это сделать сложнее, чем с обычной квартирой — потребуется согласие банка-кредитора. Какие варианты раздела существуют и как разделить ипотечную квартиру без согласия второго супруга, рассказывает наш семейный юрист.

Общая ипотечная квартира

Недвижимость, купленная мужем и женой в ипотеку в период брака, считается совместным супружеским имуществом. Не имеет значения, за счет чьих заработков выплачивается кредит, кто заключил договор с кредитором и на кого жилье было зарегистрировано. Даже если долг полностью платил один из супругов, а второй лишь занимался домашним хозяйством либо не имел заработка по иным уважительным причинам – ипотечная квартира является общей супружеской собственностью. 

Но вместе с недвижимостью общей считается и ипотечная задолженность. В силу ч. 2 ст. 45 СК РФ, любое супружеское обязательство, взятое мужем и женой совместно либо одним из них, если оно взято на нужды семьи, является общим долгом супругов (п. 5 Обзора № 1, утв. Президиумом ВС РФ от 13.04.2016). Это относится и к ипотеке.

А значит, муж с женой в равной степени имеют право на купленную в браке квартиру, но вместе (солидарно, за счет общих доходов) должны и гасить кредит за нее. И все это при необходимости можно между ними разделить. 

Личная ипотека супругов

Но есть и исключения: 

1. Ипотека взята до брака. Если один из супругов взял ипотечное жилье до регистрации отношений в ЗАГСе, и квартира, и долг будут считаться его личными. Разделить их не получится.
2. Ипотека перешла по наследству. Получив по наследству ипотечную недвижимость, вместе с недвижимостью наследник приобретает долги наследодателя. Полученное по наследству одним из супругов не включается в общую собственность мужа и жены. Разделить такую квартиру тоже не получится
3. Супруги заключили брачный контракт. С его помощью они вправе регулировать имущественные режимы в семье как им вздумается. В том числе, предусмотреть режим раздельной собственности. Тогда ипотека считается личным обязательством того супруга, который ее взял. Правда, кредитор должен быть предупрежден о наличии брачного контракта.

Как делить ипотечную квартиру 

Супружеская собственность делится супругами пополам. Это значит, что и муж, и жена имеют право ½ долю в праве собственности на ипотечную квартиру. Из этого правила есть два исключения, которые позволяют отойти от равенства супружеских долей:

1. Если в этом есть интерес общего несовершеннолетнего ребенка, один из супругов не имел доходов без причины либо тратил семейный бюджет в ущерб семьи, суд может разделить квартиру в иных долях, отличных от ½. Например, если общий ребенок-инвалид, и ему нужно отдельное помещение для проживания и обучения (Определение ВС РФ № 41-КГ15-11 от 14.07.2015).
2. Если супруги договорились и заключили соглашение о разделе. Таким соглашением они вправе поделить ипотечное жилье в тех долях, в которых посчитают нужным. Либо вообще передать квартиру одному из супругов, а второму – предоставить денежную или имущественную компенсацию.

Соразмерно этим долям в собственности на жилье делится и оставшаяся ипотечная задолженность. Но самостоятельно поделить ее нельзя – на это обязательно потребуется согласие банка: одностороннее изменение кредитного соглашения не допускается. 

Рассмотрим различные варианты раздела детальнее.

Супруги-созаемщики

В большинстве случаев, когда ипотека оформляется в браке, супруги выступают созаемщиками. В этих случаях квартира изначально оформляется в их долевую собственность, дополнительно делить ее не нужно. Разделить нужно только кредитное соглашение, где муж с женой — солидарные должники. Вместо этого им нужно получить два отдельных кредитных договора — каждый со своей суммой. Изменить порядок погашения самостоятельно они не вправе – на это нужно согласие банка (определение Мосгорсуда № 33-16190/2015 от 14.05.2015). 

Чтобы получить такое согласие, солидарный супруг-заемщик должен доказать кредитору свою платежеспособность документально. Конкретный комплект документов следует узнать в банке. Если договоренность с кредитором достигнута, остаток задолженности по кредиту будет разделен поровну между мужем и женой. Каждый из них будет иметь свой договор, график погашения и иные индивидуальные условия.

Перевод долга

Перевод долга — это процесс, при котором ипотечное обязательство полностью или в части переходит от одного супруга второму. Он потребуется, если: 

1. Жилье и кредит изначально оформлены на одного из супругов, а теперь делятся на двоих. То есть первоначальный должник переводит часть своего долга на супруга. 
2. Жилье и кредит передаются от одного супруга другому без раздела, в полном объеме. Это тоже перевод долга. Но в таком случае тот, кто отказывается от своей доли, вправе получить компенсацию с учетом остатка суммы по кредиту. 
3. Один из супругов намерен выйти из числа солидарных созаемщиков и отказаться от своей доли. В этом случае он также имеет право на соразмерную компенсацию, с учетом остатка по кредиту.  

Для реализации любой из таких конструкций обязательно потребуется не только договоренность между супругами, но и согласие банка. Перевод долга без согласия кредитора ничтожен.

Продажа квартиры

Если ни один из супругов не намерен самостоятельно продолжать платить кредит, имеет смысл продать спорную квартиру, за счет вырученных средств погасить остаток по ипотеке, а остаток средств поделить. Так как ипотечная квартира является предметом залога, а отчуждение залога возможно только по согласию с залогодержателем (банком), такая конструкция также возможна только при одобрении со стороны кредитной организации, выдавшей ипотеку (ч. 1 ст. 37 Закона № 102 «Об ипотеке»).

Раздел квартиры без долга

Супруги вправе договориться о том, что квартира или ее часть переходит одному из них, а второй (изначальный должник) продолжает гасить ипотечную задолженность. То есть, изменение порядка погашения кредита не происходит. В этом случае можно обойтись без согласия банка. Считается, что таким образом его права не нарушаются, он и так может реализовать предоставленное ему залоговое право (п. 11 Обзора, утв. Президиумом ВС РФ от 22.06.2016). При переходе прав на заложенное имущество права залогодержателя сохраняются (ст. 37 Закона № 102).

Ипотека и маткапитал

Использование маткапитала предусматривает, что ипотечная квартира делится не только между супругами, но и между общими детьми. Размер долей определяется по соглашению (ч. 4 ст. 10 Закона № 256 «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей»). Размер детских долей должен быть соразмерен их части в маткапитале и не обязательно приравнивается к родительским. Так как ипотека обременяет недвижимость и не позволяет выделять детские (и супружеские, если супруг не является созаемщиком) доли, это делается после снятия ипотеки – в первые полгода. На порядок уплаты ипотеки и раздела ипотеки маткапитал не повлияет.

Военная ипотека

Считается, что военная ипотека — средства спецназначения, выделенные на приобретение жилья независимо от семейного положения. А потому купленное за эти средства жилье не поступает в супружескую собственность. Но это ошибка: действующее законодательство таких исключений не содержит. А значит, признавать купленную на эти деньги квартиру личным имуществом военнослужащего оснований нет (определение ВС РФ № 58-КГ16-25 от 24.01.2017).

Алгоритм раздела

Поделить ипотечное жилье можно как в период брака, во время развода, так и в любое время после него, с учетом 3-летнего срока исковой давности (ч. 1, 7 ст. 38 СК РФ). Это получится сделать добровольно или принудительно. 

Добровольно 

По соглашению: 

1. Определить, в каком порядке супруги собираются делить общую квартиру и задолженность. 
2. Получить согласие на раздел, перевод  долга в банке. Без него заключать соглашение нет смысла, проще сразу обратиться в суд. 
3. Составить соглашение. Составьте его самостоятельно, используя наш шаблон, обратитесь к нашему юристу или к нотариусу. 
4. Удостоверить соглашение у нотариуса, это обязательно (ч. 2 ст. 38 СК РФ). Стоимость — 500 рублей + расходы правового и технического характера. 
5. Обратиться в Росреестр. С заявлением, соглашением, письменным согласием кредитора и квитанцией об оплате 2 тыс. госпошлины. Подать заявление можно лично, через МФЦ, Госуслуги или нотариуса. Тут же нужно внести изменения и в закладную. 

Принудительно

Если супруги не смогли договориться или банк не дал согласия, разделить квартиру с ипотекой получится только через суд. Для этого нужно: 

1. Подготовить исковое заявление и приложить к нему комплект обосновывающих иск документов.
2. Направить копию иска ответчику по почте. Вернувшееся уведомление о вручении приложить к иску. 
3. Уплатить госпошлину. Она рассчитывается от цены иска, определяемой как стоимость спорной доли в квартире.
4. Подать иск в районный суд. Обычно, по месту жительства ответчика. Допускается также заявить требование о взыскании алиментов, и тогда иск можно подать по своему адресу.
5. Поддержать иск в суде. Явиться на заседание лично или с представителем, поддержать иск, дать судье необходимые объяснения.
6. Получить решение. В течение месяца после вынесения оно вступит в силу, если никто его не обжалует.
7. Направить копию решения в Росреестр. На его основе (+ заявление, квитанция об уплате госпошлины и иные документы) орган регистрации внесет изменения в ЕГРН и перерегистрирует квартиру в соответствии с принятым решением.