Раздел квартиры между супругами

Все, что муж и жена нажили за время супружеской жизни, считается их общим имуществом. А значит, делится между ними при необходимости. Сюда входит и недвижимость, в том числе приобретенные в браке индивидуальные квартиры. Как они делятся супругами при разводе и получится ли оставить квартиру себе, рассказывает «Сеть юристов».

Совместно нажитые квартиры

На все имущество, нажитое мужем и женой в браке, распространяется режим совместной супружеской собственности. Это когда любое имущество по закону признается общим, вне зависимости от того, на чьи заработки приобретено, кем фактически куплено и в чью частную собственность оформлено (ч. 2 ст. 34 СК РФ). Касается это и любых видов недвижимого имущества, в том числе и квартир, при условии, что они приобретены:

на общие доходы, накопленные супругами или полученные одним из них за время брака;
на заемные средства, привлеченные супругами в период брака;
в силу актов государственных органов, ведомственных служб.

Недвижимость считается общей, даже в случаях, когда она приобретена на заработки одного из супругов, при том, что второй вообще не имел доходов в силу ведения домашнего хозяйства или по иным уважительным причинам. А значит, при необходимости такую недвижимость допускается поделить.

Личные квартиры каждого

В некоторых случаях режим совместной собственности не действует.

Во-первых, если муж и жена подпишут брачный контракт и отменят его. Таким контрактом супруги могут установить любой имущественный режим, в том числе режим раздельной собственности на все имущество или отдельные его виды. Тогда жилье не станет общим, а останется у того, кто его купил.

Во-вторых, квартира будет считаться личной в силу закона по ст. 36 СК РФ, если:

она приобретена мужем или женой до регистрации отношений в ЗАГСе;
она получена в порядке наследования;
одному из супругов она досталась по дарственной или иной безвозмездной сделке.

Личной признается недвижимость, приобретенная одним из супругов хоть и в браке, но на личные деньги, накопленные до регистрации брака, полученные в подарок или по наследству (абз. 4. п. 15 Постановления ПВС РФ№ 15 от 05.11.1998). Личное жилье не становится совместной собственностью, а значит, не делится.

Как делить общую квартиру

По закону и муж, и жена имеют равные права на общее супружеское жилье – каждый из них может требовать по ½ доле в праве собственности на недвижимость или на ту ее часть, которая считается общей супружеской. То есть, кто бы ни купил жилье, второй супруг претендует на его половину. Но такой порядок действует не всегда.

Во-первых, от равенства долей при разделе супружеского имущества может отойти суд, если:

это нужно в интересах общих детей;
второй супруг не имел собственных доходов по неуважительным причинам либо расходовал семейный бюджет в ущерб интересам семьи.

Во-вторых, от равенства долей могут отойти и сами супруги, если договорятся и решат поделить жилье по соглашению о разделе. Так они смогут определить доли каждого в том размере, в каком посчитают нужным. Например, передать жене ¾ от квартиры, а мужу — ¼. Или передать жене всю квартиру, а мужу — назначить денежную компенсацию.

Влияют и индивидуальные особенности ситуации.

Если недвижимость куплена на маткапитал

В случае привлечения при покупке жилья маткапитала, квартира поступает в общую собственность не только родителей, но и детей (ч. 4 ст. 10 Закона № 256 «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей»). Размер доли каждого члена семьи определяется соглашением. Такие доли могут быть равными для каждого, но это не обязательно, закон этого не требует. Главное, чтобы детские доли были соразмерны приходящейся на них доле маткапитала в стоимости квартиры. Вариант раздела: на 1 и 2 ребенка приходится по 2/30 в праве собственности, на каждого из родителей — по 13/30.

Если такой раздел сделан при оформлении жилья, режим совместного супружеского имущества на него не распространяется, оно уже находится в долевой собственности, дополнительно делить квартиру не нужно.

Если недвижимость куплена в ипотеку

Если жилье куплено в ипотеку, как правило, супруги выступают созаемщиками, а недвижимость уже будет находиться в их долевой собственности, обремененной залогом. В этом случае делить квартиру не придется — она уже поделена. Однако в зависимости от платежеспособности супругов, их потребности в жилье и иных обстоятельств может возникнуть необходимость раздела долгового обязательства путем:

перевода всего ипотечного долга на одного из супругов (с переводом на него права собственности на весь объект и выплатой второму супругу соразмерной компенсации);
раздела ипотечного долга на два отдельных договора (в том числе в случаях, когда он изначально был оформлен на одного из супругов).

Разделить ипотеку одним своим решением муж и жена не вправе (ст. 450 ГК РФ), для этого им потребуется одобрение со стороны банка (определение Мосгорсуда № 33-16190/2015 от 14.05.2015).

Аналогичное разрешение от банка потребуется и в случае, если они решат продать ипотечную недвижимость, а за счет вырученных денег погасить кредит (ч. 1 ст. 37 Закона № 102 «Об ипотеке»). А вот если вопрос об изменении долговых обязательств не стоит, а муж и жена просто решат разделить между собой ипотечное жилье, которое и так принадлежит им на праве совместной собственности (если оно изначально не разделено), согласие банка не требуется. Его права как залогодержателя не нарушаются (п. 11 Обзора, утв. Президиумом ВС РФ от 22.06.2016).

Если есть дети

Наличие общих несовершеннолетних детей станет основанием для отступления от равенства супружеских долей. Если в этом есть интерес несовершеннолетнего, заинтересованный супруг доказал потребность ребенка в дополнительном жилом помещении и невозможность его обеспечения иным образом, суд вправе присудить тому, с кем проживают дети, бо́льшую долю. Например, если общий ребенок – инвалид, и нуждается в личной комнате для проживания и обучения (Определение ВС РФ № 41-КГ15-11 от 14.07.2015).

В некоторых случаях право собственности в полной мере могут передать родителю, с которым проживают дети, а второму супругу – назначить соразмерную денежную компенсацию (определение ВС РФ № 33-КЛ8-3 от 31.07.2018).

Если квартира была приватизирована

В случае приватизации жилье, занимаемое по договору социального найма, как правило, поступает в общую собственность всех членов семьи, имеющих право пользования им (ст. 2 Закона № 1541-1 «О приватизации жилфонда в РФ»). В этом случае все члены семьи получают равные доли. И поскольку жилье уже является долевым, муж и жена разделить его не смогут.

Если по какой-то причине один из них отказался от участия в приватизации, та доля, которую в результате получил второй супруг, не станет их совместным имуществом. Дело в том, что приватизация – это бесплатная передача недвижимого имущества в собственность граждан. В этом смысле она приравнивается к безвозмездной сделке, а значит, по смыслу ст. 36 СК РФ не может порождать общего супружеского имущества (Постановление Президиума Мособлсуда № 27 от 17.01.2007).

Если квартира не приватизирована

Если жилье не приватизировано, супруги, вероятно, проживают в нем по договору социального найма. Такой договор не порождает права собственности, а значит, жилье не является совместным имуществом мужа и жены. Поделить его не получится.

Если супругу принадлежит доля

Если в течение брака одним из супругов приобретена лишь доля в праве собственности, лишь такая доля считается совместной супружеской. А значит, лишь ее можно поделить. Например, если муж по возмездной сделке приобрел ¼ долю, жена сможет претендовать лишь на ⅛ долю.

Алгоритм раздела

Поделить общую недвижимость допускается как во время брака, так и при разводе или после него, с учетом 3-летнего срока исковой давности. Это можно сделать добровольно или принудительно.

Добровольно

То есть, по соглашению. Для его заключения мужу и жене необходимо:

Определить доли, которые получит каждый.
Составить соглашение о разделе. Для этого используйте подготовленный нами образец или сразу обратитесь к нотариусу.
Удостоверить соглашение у нотариуса. Это обязательно (ч. 2 ст. 38 СК РФ). Стоимость услуг нотариуса: 500 рублей нотариальный тариф + стоимость услуг правового и технического характера.
Обратиться в Росреестр для регистрации прав. Это можно сделать лично или через нотариуса. Размер госпошлины — 2 тыс. рублей.
Получить выписку из ЕГРН. Она подтверждает право собственности в новых долях.

Принудительно

Если договориться не удалось, заинтересованный в разделе супруг обращается в суд, для чего ему нужно:

Составить исковое заявление исходя из требований ст. 131 ГПК РФ. Собрать комплект документов, обосновывающих иск.
Направить его копию и комплект документов ответчику. Почтовое уведомление о вручении приложить к иску.
Уплатить госпошлину. Она рассчитывается в процентах от цены иска, принимаемой как стоимость спорной доли.
Подать иск в районный суд по адресу ответчика. Если дополнительно заявлены требования о разводе или алиментах, можно подать по своему адресу.
Принять участие в заседаниях. Или направить в суд нашего юриста.
Дождаться решения. Если в течение месяца его не обжаловать, оно вступит в силу.
Обратиться в Росреестр. Решение суда — основание для перерегистрации права собственности.