Раздел частного дома при разводе 

Всё, что муж и жена успели нажить за время супружеских отношений, принадлежит им в равной степени и делится между ними пополам. Это касается и частных домов, приобретенных или совместно построенных супругами в период брака. Но что, если такое жилье приобретено на средства материнского капитала или в ипотеку? «Сеть юристов» рассказывает, как делится частное жилье между мужем и женой после развода. 

Общий супружеский дом

Режим супружеского имущества распространяется на все, что супруги приобрели в браке. Кто бы ни оформлял сделки купли-продажи, на чьи бы заработки общее имущество ни приобреталось и на чье бы имя ни было зарегистрировано. Касается это и недвижимости, в том числе частных домовладений, которые: 

• приобретены супругами на общие доходы, полученные в период брака;
• приобретены супругами за заемные средства, взятые в период брака;
• строились в период брака на средства, полученные или привлеченные в период брака. 

Даже если договор купли-продажи или строительство оплачивалось за счет доходов одного из супругов, а второй таких доходов не имел в силу ведения домашнего хозяйства либо в силу иных уважительны причин, имущество признается совместным супружеским, и муж и жена имеют на него равные права. А значит, вправе при необходимости его разделить.

Когда дом будет личным имуществом 

Законный режим супружеского имущества распространяется на частную недвижимость не всегда. 

Во-первых, муж и жена могут изменить его, если заключат брачный контракт. С его помощью можно избрать любой другой имущественный режим, например, режим раздельной или долевой собственности. Тогда совместная собственность прекращается, разделить его нельзя. 

Во-вторых, частный дом считается личным имуществом мужа или жены по закону, если: 

• договор купли-продажи и право собственности на него оформлены до регистрации брака в ЗАГСе;
• недвижимость приобретена по наследству независимо от порядка наследования;
• недвижимость получена по дарственной. 

Кроме того, недвижимость считается личной даже в случаях, когда она приобретена в браке, но на личные деньги мужа или жены (абз. 4. п. 15 Постановления ПВС РФ № 15 от 05.11.1998). 

Как разделить общий супружеский дом 

Общий порядок предполагает, что и муж, и жена имеют в праве собственности на общий дом ½ долю. Независимо от того, кто его купил и на кого зарегистрировано право собственности в Росреестре, они должны поделить этот дом поровну. Но в некоторых случаях допускаются исключения. Суд может отойти от равенства супружеских долей, если: 

• это необходимо в интересах общих несовершеннолетних детей;
• второй супруг не имел собственных доходов и не участвовал в содержании семьи без уважительных причин, например, вел асоциальный образ жизни, не хотел устраиваться на работу;
• второй супруг тратил общие доходы в ущерб интересам семьи.

Кроме того, отойти от равенства долей супруги вправе и самостоятельно, если заключат соглашение о разделе. В этом случае они вправе разделить недвижимость в том порядке, в каком посчитают нужным. Например, передав весь объект мужу, а жене назначив соразмерную половине недвижимости денежную или имущественную компенсацию.

В различных ситуациях могут возникать различные особенности раздела. 

Если дом куплен на материнский капитал

При покупке недвижимости за счет средств маткапитала, такая недвижимость должна поступить в долевую собственность не только супругов, но и общих детей. Размер таких долей определяется по соглашению между родителями (ч. 4 ст. 10 Закона № 256 «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей»). 

Родители вправе установить такие доли равными (например, по ¼ доли на обоих детей и на супругов), но это не обязательно. Детские доли могут быть значительно меньше, главное, чтобы они были соразмерны доле ребенка в материнском капитале в пересчете на стоимость дома. Если такой раздел произведен соглашением, дополнительно делить недвижимости между супругами не нужно, режим супружеской собственности на нее уже не распространяется. 

Если дом в ипотеке

Ипотечный договор значительно усложняет возможность раздела заложенной недвижимости. Если заем взят в браке, то скорее всего супруги являются созаемщиками, а объект уже оформлен в их долевую собственность и они солидарно несут ответственность по выплате кредита. В таком случае делить недвижимость не нужно: дом уже разделен между ними. Останется разделить только кредит в его непогашенной части. Каждому из супругов придется погасить часть кредита, соразмерную полученной доле в праве собственности на дом. 

Чтобы каким-либо образом изменить порядок погашения кредита, мужу и жене обязательно нужно заручиться согласием банка. Без согласия кредитора изменение условий ипотечного договора невозможно.

Такое согласие, например, потребуется, если стороны договорятся, что: 

1. И дом, и кредит перестают считаться общими и переводятся на одного из супругов. Такая модель называется перевод долга. В этом случае тот супруг, который отказывается от своей доли, имеет право на компенсацию с учетом выплаченной и оставшейся части кредита. 
2. Недвижимость нужно продать, а за счет вырученных средств погасить кредит. Остаток суммы после погашения ипотеки в этом случае делится поровну.  

Если есть дети

По общему правилу дети не вправе претендовать на имущество, принадлежащее родителям. В то же время, с учетом интересов общих несовершеннолетних детей суд вправе отойти от равенства супружеских долей и отдать супругу, с которым остаются общие дети, бо́льшую долю в праве собственности на общий дом. Для этого заинтересованной стороне необходимо доказать, что в использовании жилплощади в большем объеме имеется интерес несовершеннолетнего ребенка. Например, если он является инвалидом (Определение ВС РФ № 41-КГ15-11 от 14.07.2015). Придется доказать, что спорное жилье является единственным, а ребенок нуждается в отдельном помещении для проживания и обучения.

Данное правило действует лишь в отношении общих детей. Дети от прошлых браков при разделе не учитываются. 

Если нужен выдел в натуре

Если конструктивные особенности жилой недвижимости это позволяют, супруги могут разделить не только право собственности на дом, но и оформить выдел долей в натуре. Это когда вместо одного дома создается два отдельных объекта недвижимости. Но при планировании такого мероприятия необходимо учесть следующее: 

• выдел в натуре возможен лишь в случае, если оба объекта смогут эксплуатироваться независимо, то есть будут иметь раздельные входы и самостоятельные коммуникации.  В некоторых случаях для этого потребуется реконструкция (письмо Минэкономразвития РФ № ОГ-Д23-3939 от 07.07.2017);
• для раздела жилого дома потребуется проведение кадастровых работ и подготовка технических планов на каждый вновь образованный объект;
• фактический раздел может уменьшить долю одной из сторон в пересчете на квадратные метры жилой площади. В этом случае такая сторона вправе требовать соразмерной компенсации. 

Если объект еще не достроен

Если недвижимость еще не достроена, поделить ее получится только при условии, что есть возможность определить отдельные подлежащие выделу части. И только при условии, что после этого сохранится техническая возможность завершения строительства (определение ВС РФ № 57-В01-2 от 23.04.2001). 

Алгоритм раздела

Разделить частную недвижимость, которая признается общей супружеской, допускается (ч. 1 ст. 38 СК РФ): 

• при расторжении брака;
• в период брака, по личной инициативе любого из супругов, без конкретных причин;
• по требованию кредиторов мужа или жены, если те намерены обратить взыскание на супружескую долю в жилом доме, как в период брака, так и после развода. 

Поделить дом допускается как добровольно, так и принудительно.

Добровольно 

Если сторонам удалось договориться, они могут поделить общую собственность на основании соглашения. Для его оформления нужно: 

1. Договориться о размерах долей, которые получит каждый (они не обязательно должны быть равными).
2. Составить соглашение о разделе дома. Составьте его самостоятельно либо обратитесь за помощью к нотариусу.
3. Удостоверить соглашение у нотариуса. Нотариальная форма обязательна (ч. 2 ст. 38 СК). Нотариальный тариф составит 500 рублей (п. 6 ч. 1 ст. 333.24 НК РФ) + стоимость других услуг нотариуса (составление договора, подготовка документов).
4. Переоформить право собственности в Росреестре. Заявление и документы можно подать через нотариуса, лично, по почте, через МФЦ или через портал Госуслуг. Размер госпошлины — 2 тыс. рублей (пп. 22 п. 1 ст.333. 33 НК РФ). 

Принудительно

Если договориться не удалось, придется обращаться в суд. Для этого заинтересованному супругу необходимо: 

1. Подготовить исковое заявление в соответствии с требованиями ст. 131 ГПК РФ. Собрать комплект документов, обосновывающих иск.
2. Направить копию иска и документов ответчику по почте. Уведомление о вручении приложить к иску (п. 6 ст. 132 ГПК РФ). 
3. Уплатить госпошлину. Ее размер зависит от цены иска (стоимость спорного имущества) и определяется по правилам п. 1 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ.
4. Подать иск в районный суд. Иск подается по месту проживания ответчика. Но если вместе с требованием о разделе заявлено требование и о разводе или уплате алиментов, иск допускается подать и по месту жительства истца (ст. 29 ГПК РФ).
5. Лично посетить все заседания или направить нашего адвоката. Поддержать иск, дать необходимые объяснения, заявить ходатайства. 
6. Получить решение. Изучить его, при необходимости обжаловать. Если этого не произойдет, через месяц оно вступит в силу. 
7. Обратиться в Росреестр. Решение суда — основание для переоформления права собственности на спорную недвижимость.