Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке 

«Военная ипотека» – это способ приобретения недвижимости военнослужащими с привлечением государственных средств. Все это происходит в рамках накопительно-ипотечной системы, специфического механизма покупки жилья. Несмотря на это, на него распространяются правила обычной ипотеки. В этом и есть ключевая сложность: ипотека – это обременение, она препятствует свободной продаже недвижимости. Но это не значит, что ее совсем нельзя продать. Можно ли снять ипотеку и продать такое жилье и при чем тут стаж службы, расскажет «Сеть юристов». 

Военная ипотека: в чем особенность 

Модель такая: в рамках накопительно-ипотечной системы (НИС) государство предоставляет военнослужащим, стаж службы которых превышает 3 года, беспроцентный целевой жилищный заем (ЦЗЖ) на покупку квартиры. 

Если его недостаточно, привлекается банк-партнер – он выдает ипотечный кредит, а целевой заем от «Росвоенипотеки» (орган, администрирующий военную ипотеку) идет на погашение первоначального взноса и обязательств по ипотечному кредиту. 

Средства для займа берутся из целевых жилищных накоплений (ЦЖН), которые государство ежегодно перечисляет всем военнослужащим (ч. ч. 1, 5, 6 ст. 14 Закона № 117 «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»). 

То есть фактически государство самостоятельно оплачивает ипотеку военнослужащим за счет жилищного займа. Для этих целей используются их жилищные накопления. Но особенность в том, что окончательное погашение займа и залога по нему происходит лишь после того, как  срок службы достигает 20 и более лет (10 лет при увольнении по состоянию здоровья). Если участник НИС уволится раньше, ему придется вернуть государству все полученные в рамках системы средства (ч. 1,2 ст. 15, ч. 1 ст. 10 Закона № 117). То же самое касается и случаев продажи квартиры.

Можно ли продать квартиру, полученную по военной ипотеке

Да, можно! Но особенность в том, что «военная ипотека» – это не просто обременение в виде залога, это двойное обременение. Для защиты прав кредитора предмет залога, за счет которого можно исполнить кредитные требования, квартира одновременно находится в залоге (ч. 4 ст. 77 Закона № 102 «Об ипотеке»): 

• у государства, в лице «Росвоенипотеки», по целевому жилищному займу (ЦЖЗ);
• у банка, если средств ЦЗН и личных средств недостаточно для приобретения квартиры, и пришлось брать кредит.

Это значит, что для отчуждения такой квартиры в любой форме (в том числе и при продаже) потребуется разрешение и от «Росвоенипотеки», и от банка-кредитора (ст. 37 Закона № 102). А даже если они его дадут, ипотека и все неисполненные обязательства по нему переходят к приобретателю недвижимости (ч. 1 ст. 38 Закона № 102). Такой вариант покупателя, естественно, не устроит, потому единственный способ продать квартиру – это погасить залог и снять обременение. 

Залог перед «Росвоенипотекой» погашается лишь в случае достижения срока службы в 20 лет либо раньше по льготным основаниям, определенным ч. 1 ст. 10 Закона № 117 и отсутствия долга по ЦЖЗ. До наступления таких обстоятельств единственный способ погасить залог – вернуть задолженность по ЦЖЗ обратно в государственный бюджет: и сумму уплаченного в банк первоначального взноса, и сумму процентов по кредиту. А еще нужно досрочно погасить остаток кредита в банке, только после этого он согласится выдать закладную с отметкой о погашении долга – только так можно прекратить залог у банка (ч. 2 ст. 17 Закона № 102). 

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Если у военнослужащего-продавца квартиры есть личные средства для погашения задолженности по ЦЖЗ перед «Росвоенипотекой» и остатка кредита перед банком, никаких проблем не возникнет. Он самостоятельно сделает все взносы, договориться о снятии обоих обременений, и уже потом заключит обычную сделку купли-продажи с покупателем квартиры. Такая сделка ничем не отличается от продажи любой другой квартиры, купленной без военной ипотеки. 

Сложнее, если личных средств нет. Тогда их придется привлекать: 

• за счет еще одного, теперь уже нецелевого кредита, а его – погасить за счет средств, вырученных от продажи недвижимости;
• за счет средств покупателя, готового предоставить такую сумму еще до заключения основного договора купли-продажи, например, в качестве залога. В такой ситуации имеет смысл заключить с ним сначала предварительный договор купли-продажи или оформить договор залога. 

Когда источник средств для погашения ипотеки и ЦЖЗ перед «Росвоенипотеки» найден, главный шаг – это снять обременения. 

Как снять обременение от «Росвоенипотеки» 

Регистрационная запись об ипотеке в ЕГРН в пользу государства гасится Росреестром в 3-дневный срок с момента поступления соответствующего заявления от «Росвоенипотеки» (абз. 3 ч. 1 ст. 25 Закона № 102). Основанием для направления такой заявки является возврат в бюджет полной суммы средств жилищного целевого займа: первоначального взноса и суммы платежей по кредиту. Чтобы вернуть деньги в бюджет, необходимо: 

1. Обратиться в местное подразделение «Росвоенипотеки» и подать заявление (форма 1) с уведомлением о намерении досрочно вернуть средства взятые как ЦЖЗ, просьбой прекратить перечисления средств ЦЖЗ в погашение обязательств по ипотечному кредиту и уведомить о сумме задолженности по ЦЖЗ и реквизиты для из возврата.
2. Получить ответ, уплатить указанную сумму на предоставленные реквизиты. 
3. Обратиться в ведомство с заявлением об отсутствии задолженности по ЦЖЗ (форма 2) и просьбой снять обременение в форме ипотеки с квартиры. К нему нужно приложить копию паспорта и справку о продолжении прохождения службы, выданную после возврата средств ЦЖЗ.
4. В 30-дневный срок после поступления средств на счет «Росвоенипотеки», ведомство направляет заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в Росреестр. 
5. Росреестр снимает обременение в 3-дневный срок после получения заявления о погашении ипотеки.

Как снять обременение от банка  

Чтобы снять обременения от банка, он выдает продавцу-заемщику закладную с отметкой о погашении обязательств по ипотеке. Он сделает это незамедлительно только после того, как заемщик исполнит все обязательства по ипотеке (ч. 2 ст. 17 Закона № 102 — досрочно погасит жилищный кредит. Условия такого погашения в каждом банке разные и определяются индивидуально.  В том числе, договором вправе предусматриваться штрафы и пени за досрочное погашение. Все эти вопросы решаются с банком индивидуально. 

Как только кредит погашен, банк выдает военнослужащему-заемщику закладную с отметкой о погашении. С ней и с заявлением о погашении регистрационной записи необходимо обратиться в Росреестр. Он снимет обременение в 3-дневный срок после получения такого заявления и закладной (ч. 1 ст. 25 Закона № 102). 

Когда оба обременения сняты, допускается продавать квартиру.

Как заключить договор купли-продажи квартиры

Сначала придется его составить. Обратитесь к нам за составлением документа онлайн. Участие нотариуса в сделке не обязательно, но рекомендуется. Он поможет со сбором документов, удостоверит законность сделки и минимизирует шанс на претензии с чьей-либо стороны. Но его услуги стоят денег. Конкретная сумма исходит из госпошлины – 0,5 % от цены в договоре, но не менее 300 руб. и не больше 20 тыс. рублей (п. 5 ч. 1 ст. 333.24 НК РФ), и стоимости услуг правового и технического характера, которая определяются каждым нотариусом индивидуально. 

Какой бы порядок оформления, простой или нотариальный, стороны не выбрали, для заключения сделки, кроме самого договора, им потребуются: 

• правоустанавливающие документы на жилье: договор  купли-продажи + свежая выписка из ЕГРН;
• паспорта сторон;
• поэтажный, технический план, экспликация из  БТИ;
• выписка из домовой книги о прописанных; 
• копия финансового лицевого счета, единый жилищный документ, справки об отсутствии коммунальных долгов;
• нотариально удостоверенное согласие второго супруга, если право собственности было приобретено в браке;
• доверенность, если сделку будет заключать представитель;
• иные документы по необходимости. 

Когда договор заключен, право собственности необходимо переоформить в ЕГРН. Если сделка была оформлена у нотариуса, он поможет сторонам переоформить квартиру и сам отправит заявление в Росреестр (п. 5 ч. 3 ст. 15 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»). Если без нотариуса, в Росреестр придется обращаться самостоятельно, в том числе через МФЦ, Госуслуги или сайт Росреестра. Для этого потребуется: 

• заявление;
• договор купли-продажи;
• выписка из ЕГРН;
• выписка из домовой книги;
• копии паспортов сторон.

За переоформление взимается госпошлина в размере 2 тыс. рублей (пп. 22 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ).