Можно ли продать квартиру по доверенности от собственника

Если собственник квартиры в силу непреодолимых жизненных обстоятельств не имеет возможности лично заключить договор купли-продажи недвижимости, он может передать полномочия продавца своему представителю. Для этого он оформляет на представителя доверенность. И тогда лично присутствовать при заключении сделки не нужно. Договоры, подписанные представителем по доверенности, приравниваются к сделкам, совершенным самим представляемым лицом лично (п. 1 ст. 182 ГК РФ). 

Касается это не только проставления подписи в договоре. Доверить представителю разрешено любые действия, связанные с оформлением сделки, включая: 

• поиск потенциальных покупателей;
• ведение переговоров;
• сбор документов в коммунальных организациях;
• и даже переоформление квартиры на покупателя в Росреестре (п. 4 ст. 15 Закона № 218 «О госрегистрации недвижимости»).

Ключевое условие законности таких действий – наличие должным образом оформленной доверенности, с  перечнем необходимых полномочий. 

Как оформить доверенность на продажу квартиры

Доверенность – это письменный документ, подтверждающий полномочия доверенного лица на представительство интересов продавца перед третьими лицами (п. 1 ст. 185 ГК РФ). На поиск покупателя, ведение переговоров и показ квартиры достаточно и документа в простой письменной форме. 

Но сделка купли-продажи предполагает распоряжение правом, зарегистрированным в государственном реестре (право собственности на недвижимость), а значит, доверенность представителя на заключение договора купли-продажи, удостоверяется нотариально (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Нотариальная форма обязательна и для доверенностей, выданных для обращения в Росреестр с заявление о государственной регистрации прав (п. 12.2 Методрекомендаций, утв. Письмом ФНП № 2668/03-16-3 от 22.07.2016).

Необходимо взять свой паспорт, паспорт (копию) представителя, выписку из ЕГРН на квартиру и идти к нотариусу. Присутствие при этом доверенного лица необязательно – продавец вправе оформить документ самостоятельно, а затем передать его представителю, выслать курьером или по почте. По просьбе представляемого нотариус вправе оформить доверенность в электронной форме – тогда подписывать ее тоже придется электронной подписью (ст. 44.2 Основ законодательства о нотариате).

Помимо обязательных реквизитов, таких как паспортные, анкетные данные доверенного и представляемого лица, даты и места оформления, полного наименования объекта недвижимости и прочих, рекомендуется подробно перечислить перечень полномочий, которыми будет обладать представитель. 

Что разрешено доверить представителю: 

• подписание предварительного и окончательного договора купли-продажи, задатка, аванса, внесение изменений в эти договоры или их расторжение. Рекомендуем указывать сумму, за которую представитель должен продать квартиру. Это исключит злоупотребления;

• передача квартиры покупателю, подписание передаточного акта;
• регистрация перехода права собственности в Росреестре, уплата госпошлины;
• получение денежных средств наличными или путем использования банковской ячейки;
• представительство интересов в БТИ, УК, ИФНС, паспортном столе, УВД, органах опеки, местного самоуправления, банка и иных организациях, получение документов и справок от имени представляемого;
• подачу заявлений, в том числе в Росреестр, о госрегистрации или ее прекращении;
• внесение изменений в ЕГРН;
• оплату расходов, госпошлин, тарифов и сборов;
• предоставления согласия на обработку персональных данных и иные полномочия по желанию представляемого.

В доверенности желательно обозначить срок ее действия. Если этого не сделать, она действитвует по умолчанию на протяжении 1 года с момента ее выдачи (п. 1 ст. 186, ст. 190 ГК РФ).

За ее оформление нотариус возьмет 200 рублей госпошлины (п. 1 ст. 333.24 НК РФ) + стоимость услуг правового и технического характера, которые каждый нотариус определяет самостоятельно. Общая сумма обычно составляет 1-2 тыс. рублей. 

Кто вправе оформить доверенность 

На продажу квартиры доверенность вправе оформить только совершеннолетний и дееспособный собственник. Если владелец квартиры – ребенок до 14 лет или лицо, признанное недееспособным, доверить кому-либо продажу такой квартиры вправе  лишь родитель (усыновитель) или опекун (п. 2 ст. 185 ГК РФ). Если предусмотрено право доверенного лица на передоверие полномочий продавца, оформить новую доверенность на продажу также может и представитель. 

На кого можно оформить доверенность 

Представителем  выступает только полностью дееспособный гражданин, отдающий отчет своим действиям. Каких-либо иных требований к личности доверенного лица законодательством не предусмотрено. 

Что делать, если покупатель требует собственника 

Несмотря на формальную чистоту сделки с точки зрения закона, с практической стороны вопроса продажа квартиры через представителя создает для покупателя ряд рисков. Самый главный – это риск подделки доверенности, что в результате повлечет признание сделки, совершенной фальшивым представителем, недействительной. Соответственно, покупатель лишится и денег, и квартиры. Эксперты по недвижимости не советуют заключать сделки с представителями. Но вы вправе попробовать убедить покупателя сделку при помощи:

• проверки доверенности через сервис ФНП. Если документ поддельный, он не найдется в базе;
• оформления сделки купли-продажи в нотариальной форме. Нотариус проверит чистоту сделки, чистоту недвижимости и обеспечит ее законность настолько, насколько это возможно;
• личного контакта с собственником. Например, средствами телефонной, видеосвязи или иным доступным образом. Возможно, собственнику достаточно будет один раз встретиться с покупателем еще на этапе обсуждения условий;
• значительной скидки. Например, 25% от заявленной стоимости. На такую сделку покупатели пойдут куда охотнее, даже учитывая риски купли-продажи через представителя.

Порядок заключения договора купли-продажи представителем

Если покупатель найден, условия сделки согласованы, а документы собраны, пора заключать сделку. Каких-либо особенностей, кроме участия в ней представителя, такой договор не предусматривает. Мы рекомендуем сторонам придерживаться следующего алгоритма действий: 

• Составить договор купли-продажи.

Если квартира продается целиком, а не по долям, и в сделке не участвуют несовершеннолетние дети, договор купли-продажи допускается составить и заключить без нотариуса. Если покупатель на это согласен, составьте текст договора учитывая, что он должен будет содержать: 

• дату и место заключения;
• Ф.И.О., анкетные и паспортные данные сторон, а также представителя продавца с реквизитами доверенности, сведениями о нотариусе, номере в реестре;
• предмет – подробное описание продаваемого жилья, его адрес, индивидуальные характеристики (ст. 554 ГК РФ);
• цена, о которой стороны договорились (ст. 555 ГК РФ). Если в доверенности указана цена, стоимость в договоре не может ей противоречить;
• реквизиты правоустанавливающих документов на жилье;
• сведения из выписки ЕГРН;
• гарантию того, что квартира не обременена правами третьих лиц;
• сведения о  согласии супруга на продажу (при его наличии);
• порядок расчетов, порядок передачи квартиры, составления передаточного акта;
• перечень лиц, которые сохраняют право пользования квартирой после продажи (ст. 558 ГК РФ);
• ответственность сторон, порядок разрешения споров;
• порядок переоформления квартиры в Росреестре и несения расходов на это;
• обязательство продавца выписаться из проданного жилья и прочие условия. 

• Собрать документы.

Кроме договора, представителю в момент заключения сделки понадобятся: 

• доверенность;
• паспорт + копия паспорта представляемого;
• правоустанавливающий документ – договор купли-продажи, дарственную, свидетельство о праве на наследство;
• свежую выписку из ЕГРН;
• справку из наркологического и психиатрического диспансеров об отсутствии у продавца заболеваний алкоголизмом, наркоманией, психических расстройств;
• технический паспорт, поэтажную экспликацию;
• справку из УК об отсутствии долгов по коммуналке;
• выписку из домовой книги о зарегистрированных лицах;
• предварительное разрешение органов опеки, если квартира или доля в ней принадлежат ребенку или недееспособному;
• нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если квартира была куплена в браке;
• справку о погашении ипотеки, если квартира куплена в ипотеку и прочие документы в зависимости от ситуации. 

Итоговый комплект документов определяется исключительно требованиями покупателя. 

• Заключить договор.

Нотариальная форма обязательной не является. Достаточно обоюдно подписать договор не менее чем в трех экземплярах, передать ключи и составить передаточный акт.

• Переоформить квартиру в Росреестре. 

Если договор составлен в простой письменной форме, покупателю и представителю продавца придется идти в Росреестр или МФЦ и подавать: 

• заявление на госрегистрацию;
• договор купли-продажи;
• выписку из ЕГРН;
• выписку из домовой книги;
• копии паспортов сторон;
• паспорт + доверенность представителя и другие документы в зависимости от ситуации.

При этом в доверенности отдельно обозначается полномочие представителя на подачу заявления в ЕГРН. 

Если же договор оформлен через нотариуса, дополнительно идти в Росреестр или МФЦ не нужно – нотариус самостоятельно подаст документы в электронной форме  (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона № 218). Покупателю останется только получить выписку из ЕГРН – сделка будет считаться завершенной.