Как признать право собственности на недвижимость 

Признание права собственности – это один из способов защиты гражданских прав владельцев недвижимости (ст. 12 ГК РФ). Он используется в случаях, когда удостоверить правомочия собственника для защиты имущества от посягательства третьих лиц иным образом не представляется возможным. В каких случаях есть необходимость признать право собственности и как это сделать, расскажет наш юрист по делам с недвижимостью.

Что такое «признание права»  

Признание права – это один из инструментов защиты в гражданском законодательстве (ст. 12 ГК РФ). Он используется в случаях, когда зарегистрировать недвижимость иным образом не получается. Это судебный способ защиты нарушенных или оспоренных гражданских прав – для его использования необходимо составить и подать в суд иск (ч. 1 ст. 11 ГК РФ). 

Предмет такого иска – определение и закрепление судом факта принадлежности объекта недвижимости к заявителю на праве собственности. Причиной для его подачи являются факты, подтверждающие наличие у истца права собственности, которое невозможно оформить надлежащим образом с учетом требований ст. 131 ГК РФ. На заявителя возлагается обязанность доказать и факт приобретения недвижимости, и факт невозможности ее регистрации по тем или иным причинам. Если суд признает иск обоснованным, его решение станет основанием для внесения соответствующей записи о собственнике в ЕГРН. 

Когда нужно признавать право собственности 

Практика и гражданское законодательство предусматривает массу случаев, когда возникшее у гражданина право собственности требует признания в судебном порядке. Рассмотрим самые распространенные.

Признание права на «самострой»

По общему правилу «самострой» нельзя оформить в собственность, использовать и распоряжаться им. Но в силу положений ч. 3 ст. 222 ГК РФ, собственник может оформить его в судебном порядке при условии, что он законно владеет земельным наделом, на котором расположена постройка, и при соблюдении одновременно 3  требований: 

1. Лицо, создавшее спорный объект, правомочно осуществлять на участке строительство (например, участок ИЖС).  
2. На день подачи иска постройка приведена в состояние, соответствующее нормативным требованиям. 
3. Постройка не посягает на права соседей, других лиц и не создает угрозы их жизни. 

Судебный порядок признается исключительным способом защиты права и применяется лишь в случаях, когда лицо, по независящим от него причинам, ограничено в возможности получить правоустанавливающие документы на постройку или реконструированный объект. Например, если лицу не выдано разрешение на строительство, не согласован акт ввода в эксплуатацию, несмотря на принятие лицом надлежащих мер для легализации постройки (обзор, утв. Президиумом ВС  РФ 19.03.2014). 

Признание права в силу приобретательной давности

Если лицо считает себя собственником объекта недвижимости, находящегося в его владении, которое при этом зарегистрировано на третье лицо, оно вправе подать в суд иск о признании его права (п. 58 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010). Основанием возникновения права собственности в данном случае выступает приобретательная давность – добросовестное, непрерывное и неприкрытое владение недвижимостью в течение минимум 15 лет (ч. 1 ст. 234  ГК РФ). Давность признается: 

• добросовестной, если лицо не знало об отсутствии у него оснований для установления собственности;
• неприкрытой, если лицо не скрывало факта нахождения имущества в его владении;
• непрерывной, если владение имуществом не прекращалось на протяжении срока не менее 15 лет. 

Ответчиком по иску выступает зарегистрированный в ЕГРН собственник. А если он отсутствует или сведения о нем неизвестны, к делу в качестве заинтересованного лица привлекается должностное лицо Росреестра (п. 19 Постановления 10/22).

Признание права на квартиру по ДДУ

Собственником жилых помещений в новостройке до передачи объектов дольщикам является застройщик. Если по каким-либо причинам регистрация собственности за дольщиками не возможна или не осуществляется, решить вопрос можно через иск о признании права: 

• собственности на квартиру, если дом введен эксплуатацию, но застройщик не передает дольщикам жилые помещения, не предоставляет документы для регистрации или регистратор отказывает в ее проведении в силу противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами (например, постановление Мособлсуда №  44г-293/06 от 26.07.2006);
• собственности на долю в незавершенном объекте строительства, если дом не введен в эксплуатацию (например, кассационное определение горсуда СПб № 33-13739/2011 от 08.09.2011). 

Признание права на земельный участок, документы на который утрачены

Если земельный участок выделен гражданину из собственности государства или муниципалитета до 2001 года, не оформлен надлежащим образом в собственность, и при этом правоустанавливающие документы на него были утрачены, собственность также устанавливается в порядке признания. Доказательствами выступают квитанции по оплате расходов, свидетельства соседей, председателей товарищества и прочие косвенные доказательства. 

Признание права на фактически принятое наследство

Если наследник в установленный законом 6-месячный срок с момента смерти наследодателя не обратится с заявлением  к нотариусу, он вправе признать право собственности на наследственную недвижимость в судебном порядке, при условии, что совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследственного имущества, а именно (ч. 2 ст. 1153 ГК РФ):

• вступил во владение и использовал спорную недвижимость;
• исправно платил за имущество налоги, коммунальные платежи, добросовестно нес иные расходы по содержанию недвижимости;
• оплатил долги наследодателя;
• совершил действия, направленные на защиту недвижимости от третьих лиц, например, сменил замки в квартире, установил забор вокруг земельного участка.

Обстоятельства, свидетельствующие о фактическом принятии во владение наследственного имущества, истцу придется подтвердить документальными доказательствами или показаниями свидетелей.  

Порядок признания права собственности

Признание – судебный способ защиты (ч. 1 ст. 11 ГК РФ). Для его применения придется составить иск и подать его в компетентный суд. Разберем отдельные нюансы подробнее. 

Как составить исковое заявление

Так как предметом иска может быть различное имущество, а сам иск обусловлен различными обстоятельствами, содержание искового заявления всегда будет отличаться. В то же время такой иск должен будет отвечать стандартным требованиям ст. 131 ГПК  РФ и содержать:

• наименование суда;
• фамилии истца, ответчика, их адреса, год рождения, иные анкетные данные;
• обстоятельства сложившейся ситуации – срок владения объектом, обстоятельства строительства самовольной постройки, причины, по которым объект нельзя зарегистрировать в порядке, предусмотренном законом и т.д.;
• идентифицирующие сведения об объекте, который истец намерен приобрести в собственности;
• сведения о попытках зарегистрировать недвижимость в административном порядке;
• исковое требование – признать право собственности на объект недвижимости;
• перечень приложенных документов, дата, подпись. 

Какие нужны документы

Комплект документов зависит от предмета иска, обстоятельств, на которых основано исковое требование и формируется в каждом случае отдельно. В то же время, они должны соответствовать требованиям ст. 132 ГПК РФ. В большинстве случаев заявителям потребуется: 

• почтовое уведомление о вручении копии иска ответчику или почтовая квитанция об отправке иска;
• квитанция об уплате госпошлины;
• технический, межевой план на спорный объект недвижимости;
• выписка из ЕГРН;
• документы на землю + технический план + заключение экспертной организации, иные документы  (на самовольную постройку);
• документы, подтверждающие добросовестное и непрерывное владение объектом (для приобретательной давности);
• договор долевого участия + передаточный акт + разрешение на ввод в эксплуатации + квитанции о выполнении обязательства дольщика и иные документы (для признания прав по ДДУ). 

Кто будет ответчиком 

Наименование ответчика зависит от обстоятельств ситуации. Например, по приобретательной давности ответчиком выступает зарегистрированный в ЕГРН собственник (п. 19 Постановления ВС/ВАС № 10/22). Если недвижимость является бесхозной или находится в собственности государства – Росимущество или соответствующий региональный орган. Если объект права – самовольная постройка, ответчиком будет орган местного самоуправления, если квартира в новостройке – застройщик и т. д.

Кем бы ни был ответчик, прежде чем подавать иск в суд, копию заявления и документов необходимо направить ему заказным письмом с уведомлением о вручении. А само уведомление – приложить к иску (п. 6 ст. 132 ГПК РФ).

Госпошлина

Иски о признании права собственности относятся к требованиям имущественного характера, подлежащим оценке (Письмо Минфина № 03-05-06-03/32509 от 06.06.2016). А значит, госпошлина будет рассчитываться от цены иска (ст. 91 ГПК РФ) по правилам, определенным пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ.

Квитанцию об оплате госпошлины необходимо обязательно приложить к заявлению. Если этого не сделать, суд оставит иск без движения (ст. 136 ГПК РФ).

Подсудность 

Подобные иски, так как предмет рассмотрения – недвижимость, подаются в суд по правилам исключительной подсудности – в районный суд по месту расположения спорного объекта (ст. ст. 24, 30 ГПК РФ).

В суде

В суд необходимо являться лично или направлять туда своего представителя по доверенности. В заседании необходимо поддержать исковые требования, дать суду объяснения, представить дополнительные доказательства, заявлять ходатайства, принять участие в опросе свидетелей, ответчика и т. д. 

Если суд признает требования обоснованными, иск удовлетворят. Если он не обжалуется ни одной из сторон, то по истечении 1 месяца вступит в силу (ст. ст. 209, 320 ГПК РФ). Получите его копию в канцелярии суда с отметкой о вступлении в силу. Он станет основанием для регистрации права собственности на объект в Росреестре (п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона № 218).