Как признать право собственности на самовольную постройку

ГК РФ не разрешает застройщику, осуществившему самовольное строительство, приобретать такой объект в собственность и использовать его по назначению. Строение по закону должны снести. Но при определенных обстоятельствах допускается установление права на «самострой» в порядке признания. Как это сделать, рассказывает юрист по вопросам недвижимости «Сети юристов».

Что такое «самострой»

Самовольной считается постройка, созданная (ч. 1 ст. 222 ГК РФ): 

• на земле, которая не предоставлена застройщику;
• на земле, использование которой не предполагает возможности строительства;
• без согласования с управлением архитектуры, разрешений (ст. 51 ГрК РФ) или подачи уведомлений, если речь идет о жилищном строительстве (ст. 51.1 ГрК РФ), либо с нарушением нормативов застройки, строительных регламентов, планов территорий, иных требований.

Застройщик не вправе поставить такую постройку на кадастровый учет и надлежащим образом оформить ее в собственность, использовать ее или распоряжаться ей как объектом недвижимости (ч. 2 ст. 222 ГК РФ). Но ситуацию получится исправить путем признания права собственности.

Как признать право

Признание — один из инструментов защиты в гражданском законодательстве (ст. 12 ГК РФ). Он заключается в констатации перед государством и третьими лицами факта принадлежности самовольной постройки конкретному гражданину. Это станет основанием для оформления объекта в Росреестре – постановки ее на кадастровый учет и регистрации собственника в ЕГРН. Без такой регистрации строение не признают недвижимостью, им нельзя распоряжаться и совершать иные предусмотренные законом действия (ч. 2 ст. 8.1, ч. 2 ст. 223 ГК РФ). 

Признание права – инструмент судебной защиты (ч. 1 ст. 11 ГК РФ). Необходимо подготовить иск, направить его в суд, а в суде доказать, что заявителем соблюдены все условия для признания заявителя полноправным собственником «самостроя».

Условия легализации «самостроя»

Собственность на объект самовольной застройки может быть  установлена в отношении гражданина в судебном порядке, но только в случае соблюдения одновременно ряда условий (ч. 3 ст. 222 ГК РФ): 

1. Отнесения земельного участка клицу, заявляющему это требование. Он является собственником земли, ее владельцем (пожизненное владение) или пользователем (бессрочное пользование). Если строительство произведено на чужом участке, легализовать его сможет только тот гражданин, которому принадлежит земля. Застройщик, не обладающий правами на землю, легализовать строение не вправе. 
2. Наличия у застройщика в отношении земли прав, позволяющих строительство. Например, он является собственником земли – значит, имеет право строиться на ней. 
3. Назначение земли должно предусматривать возможность строительства на ней. Например, участок выделен для ИЖС или ЛПХ.
4. Приведения постройки в состояние, соответствующее требованиям закона. Строение отвечает правилам застройки, местным градостроительным регламентам, строительным и прочим нормам. Это подтвердит заключение экспертной организации или судебной экспертизы.
5. Отсутствия посягательств строением на права третьих лиц (например, соседей), на их жизнь или здоровье. 
6. Невозможности оформления строения в собственность иначе, несмотря на использованные меры. Суд установит, предпринимал ли гражданин, заявивший в суд требование, меры к легализации строения в досудебном порядке. Например, обращался ли он в архитектурное управление с уведомлением о планируемом строительстве. Если предпринимал, то насколько правомерным был отказ и т. д.

Иск удовлетворят, а собственность – признают за заявителем, если единственным признаком «самостроя» является отсутствие у заявителя разрешительных документов, несмотря на предпринятые им меры по их оформлению и получению в архитектурном управлении (абз. 3 п. 26 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010).

Как признать право на постройку

Признание права собственности на постройку – инструмент судебной защиты и требует подготовки искового заявления и обращения в суд. 

Как составить исковое заявление

Исковое заявление составляется с учетом фактических обстоятельств и является подробным описанием сложившейся ситуации. Тем не менее, любой такой иск должен соответствовать требованиям ст. 131 ГПК РФ и содержать: 

• наименование суда;
• наименование сторон, адреса, анкетные данные, контакты;
• вид права на землю, на которой произведено незаконное строительство, реквизиты правоустанавливающих документов;
• вид постройки, ее описание, характеристики;
• обстоятельства, которые делают постройку самовольной;
• сведения о соответствии строительства целевому назначению земельного участка;
• сведения о попытках легализовать постройку в досудебном порядке и о результатах таких попыток;
• описание иных обстоятельств, имеющих значение;
• исковое требование – признать право на самовольную постройку;
• перечень приложений, дату, подпись. 

Какие потребуются документы

Чтобы легализовать «самострой» в суде, заявитель прикладывает к иску перечень бумаг, обосновывающих его требования и подтверждающих обстоятельства, на которые он ссылается. Такой комплект должен соответствовать требованиям ст. 132 ГПК РФ и в зависимости от ситуации содержит: 

• почтовое уведомление о вручении копии иска ответчику или почтовую квитанцию об отправке иска;
• квитанцию об уплате госпошлины;
• выписка из ЕГРН на земельный участок (+ выписка об основных характеристиках объекта), договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, о выделении земельного участка на праве владения или бессрочного пользования, протокол комиссии о выделении участка или иной правоустанавливающий документ на землю;
• заключение кадастрового инженера, акт БТИ, иные документы, подтверждающие наличие постройки на участке;
• заключение экспертной организации, акт обследования, заключение Роспотребнадзора, Госпожнадзора, подтверждающие безопасность постройки и соблюдение нормативов;
• заявление о выдаче разрешения на строительство, уведомление о предстоящем строительстве, отказ архитектурного ведомства в согласовании и иные документы, подтверждающие принятие мер к легализации в досудебном порядке;
• чеки, квитанции, договоры, накладные и прочие свидетельства, подтверждающие участие истца в строительстве;
• доверенность, если к делу привлечен представитель. 

Кто будет ответчиком

Ответчик зависит от того, кто произвел самовольную застройку на участке. Если это третье лицо, не владеющее землей, ответчиком признаётся оно. В этом случае застройщик имеет право на компенсацию расходов, понесенных им на строительство. Размер компенсации определит суд. Если же застройщик – владелец участка, ответчиком станет муниципальная администрация (абз. 2,3 п. 26 Постановления ВС/ВАС  № 10/22).

Госпошлина за подачу иска

Иск о признании права является требованием имущественного характера, а значит, госпошлина рассчитывается в процентах от цены иска (Письмо Минфина № 03-05-06-03/32509 от 06.06.2016). Ценой иска считается стоимость самовольной постройки (ст. 91 ГПК РФ). Определить ее получится только по результатам экспертной оценки. Порядок расчета госпошлины определен пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ.

Подсудность

Предмет иска – спор о праве, а значит применяется исключительная подсудность. Исковое заявление и документы необходимо подать в районный суд по месту расположения «самостроя» (ст. ст. 24, 30 ГПК РФ). Иск подается в гражданскую канцелярию компетентного суда или направляется туда по почте. Если есть техническая возможность, иск также допускается подать в электронной форме на сайте нужного суда.

Если иск удовлетворен

Если суд признал требования заявителя обоснованными, решение не оспорено и вступило в силу, оно является основанием для возникновения права на «самострой» и его регистрацию в Росреестре (п. 31 Постановления № 10/22). Для этого необходимо заказать у кадастрового инженера технический план, приложить его к  решению суда, заявлению о госрегистрации и иным необходимым документам, уплатить госпошлину в 2 тыс. рублей и направит документы в Росреестр. Это допускается сделать: 

• непосредственно в офис Росреестра;
• в МФЦ;
• по почте;
• в электронной форме через портал Госуслуг или официальный сайт Росреестра. 

В течение не более 12 дней регистратор рассмотрит заявление, поставит объект на кадастровый учет, зарегистрирует заявителя в качестве собственника и выдаст выписку из ЕГРН. Так удостоверяется право собственности (ч. 1 ст. 28 Закона № 218 «О госрегистрации недвижимости»).