Нужно ли оформлять право собственности на приватизированную квартиру

Оформление права собственности на квартиру – это государственная регистрация права в реестре недвижимости (ЕГРН). Так как любая недвижимость регистрируется в ЕГРН, госрегистрация является финальным и ключевым этапом перехода собственности к приобретателю (ч. 1 ст. 131, ч. 1 ст. 551 ГК РФ). Путем внесения в реестр соответствующей записи государство подтверждает возникновение и существование права собственности на недвижимость, такая запись является единственным доказательством существования права (п. 3, 5 ст. 1 Закона № 218 «О госрегистрации недвижимости»). Лишь с момента ее внесения право собственности на приватизированную квартиру считается для государства возникшим (ч. 2 ст. 8.1, ч. 2 ст. 223 ГК РФ).

Любую недвижимость нужно оформлять в собственность приобретателя. Хоть в порядке приватизации, хоть по договору купли-продажи, хоть в порядке наследования. С другой стороны, это правило имеет свои временные пределы. Так, если приватизация произошла до 21.07.1997 года, то есть до введения реестра недвижимости, право собственности признается юридически действительным даже при отсутствии записи о нем в ЕГРН. Госрегистрация такой недвижимости происходит по желанию владельца (п. 1 ст. 69 Закона № 218). 

Необходимость регистрации права собственности на приватизированную квартиру зависит от момента проведения приватизации: 

• если договор подписан после 21.07.1997 – регистрация обязательна;
• если договор подписан до 21.07.1997 – регистрация добровольная. Обязательной она становится только в случае перехода собственности на такую недвижимость или долей в ней, например, в случае дарения, купли-продажи или наследования (п. 3 ст. 69 Закона № 218). 

Зачем оформлять право собственности? До внесения в реестр записи о собственнике законный владелец хоть и обладает правом собственности, но полноценно реализовать его не может. После оформления квартиры в Росреестре, ей получится свободно распоряжаться и совершать иные операции, в том числе: 

• заключить договор купли-продажи;
• обменять на любой другой объект недвижимости;
• оформить дарственную;
• включить в завещание;
• унаследовать в порядке закона;
• заложить в банк под ипотечный кредит;
• оформить перепланировку.

Как оформить приватизированную квартиру в собственность 

Вне зависимости от того, когда собственники произвели приватизацию, порядок регистрации права собственности отличаться не будет – он стандартный. Имея на руках договор о бесплатной передаче жилого помещения в собственность, собственникам нужно: 

• Собрать комплект документов.   

Оформление права собственности осуществляется на основании заявления (п. 1 ст. 14 Закона № 218). Если подаете документы лично, заявление заполняется по месту подачи, сотрудник ответственного органа удостоверит вашу подпись. Если квартиру приватизировали сразу несколько человек, независимо от того, определены их доли в договоре или нет, в заявлении на госрегистрацию указывается каждый из них. Вместе с новыми владельцами заявление должен подать и представитель органа местного самоуправления как правообладателя.

Вместе с заявлением о госрегистрации заявителям нужно представить: 

• паспорта всех собственников;
• договор о передаче жилого помещения в собственность не менее чем в двух экземплярах;
• ордер о предоставлении жилого помещения, выписка из похозяйственной книги, из решения местной администрации о выделении жилого помещения, иной документ о выделении жилья до 1997 года;
• технический план, технический паспорт, поэтажную экспликацию, если квартира не была до этого поставлена на кадастровый учет – можно заказать в БТИ или у частного кадастрового инженера;
• решение суда о признании недееспособным – если в числе собственников есть недееспособные + решение о назначении опекуна;

• письменное согласие родителей/опекунов на участие – если участие принимает ребенок в возрасте 14-18 лет;
• предварительное разрешение органа опеки, если несовершеннолетний член семьи был исключен из приватизации либо если жилое помещение было приватизировано в пользу детей до 14 лет по заявлению их родителей или опекунов/усыновителей, в том числе если родители умерли (ст. 2 ФЗ № 1541-1 «О приватизации жилфонда в РФ»);
• нотариально удостоверенная доверенность, если от лица собственника документы подает представитель;
• иные документы в зависимости от ситуации.

Рекомендуем иметь с собой копии + оригиналы. При подаче бумаг лично, заявитель должен предъявить регистратору оригинал паспорта (ч. ч. 8, 15 ст. 18 Закона № 218). 

• Уплатить госпошлину.

За переоформление помещения в ЕГРН участники приватизации уплачивают госпошлину. Общая сумма – 2 тыс. рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).  Если жилое помещение приватизировано несколькими членами семьи в долях, каждый из них должен уплатить госпошлину пропорционально размеру своей доли (Письмо ФНП № 3329/03-16-3 от 19.09.2016). Например, в семье из четырех человек, каждому собственнику придется уплатить госпошлину по 500 рублей. 

В случае подачи документов и уплаты госпошлины через систему ЕСИА (федеральные и региональные порталы Госуслуг), заявителям до 01.01.2021 предоставляется скидка в размере 30%, госпошлина составит 1,4 тыс. рублей (п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Квитанцию к комплекту документов прикладывать не обязательно, но разрешается сделать это по желанию заявителя на случай, если средства госпошлины в силу технических проблем не отразятся ГИС ГМП. Если в течение 5 дней с момента подачи документов в системе будут отсутствовать данные об уплате госпошлины, Росреестр вернет документы без рассмотрения (п. 3 ст. 25 Закона № 218).

• Подать документы в Росреестр. 

Росреестр – официальный государственный регистратор, администрирует кадастр недвижимости и ЕГРН (п. 1 Постановления Правительства № 457 от 01.06.2009). Обратиться в этот орган можно непосредственно, в одно из его подразделений, перечень которых можно посмотреть здесь, либо другими предусмотренными законом способами (п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэка № 883 от 26.11.2015):

• через ближайший МФЦ по экстерриториальному принципу;
• по почте, отправив ценное письмо с описью вложений и уведомлением о вручении;
• в электронной форме через портал Госуслуг или официальный сайт Росреестра. В случае подачи заявления в электронной форме, оно должно быть подписано усиленной электронной подписью (п. 2 ч. 1 ст.18 Закона № 218). 

Приняв документы, регистратор выдает заявителю расписку с датой, перечнем принятых документов, фамилией и должностью. Если документы поданы через МФЦ или иным образом, расписка высылается только на следующий день после приема регистратором документов (ч. 17 ст. 18 Закона № 218).

• Ждать рассмотрения документов.

Приняв заявление, Росреестр проводит проверку документов на предмет наличия оснований для отказа в госрегистрации. Срок осуществления проверки и последующей регистрации права зависит от способа подачи документов. Он составит (ст. 16 Закона № 218): 

• 7 дней при обращении в офис Росреестра, в том числе в электронной форме;
• 9 дней при обращении  в Росреестр через МФЦ;

О ходе оказания услуги Росреестр может уведомлять заявителей по электронной почте или по СМС (п. 3,4 Порядка, утв. Приказом Минэка № 137 от 16.03.2016). 

• Получить выписку из ЕГРН. 

Завершенная госрегистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона № 218). Заявитель указан в ней в качестве собственника жилого помещения (доли). Выписку разрешается получить в офисе Росреестра, МФЦ или по почте в зависимости от способа подачи. А еще законом допустимо направление выписки в электронной форме (ч. 6 ст. 62 Закона № 218).

При наличии определенных оснований, например,  выявлении в документах несоответствий или неправдивых сведений, регистратор вправе приостановить или отменить регистрацию. Если у вас все законно, этого не произойдет. С момента получения выписки регистрацию считают  завершенной —  приватизированная квартира в собственности ее владельцев.