Можно ли зарегистрировать право собственности через нотариуса

Недвижимость является таким имуществом, на который права собственности подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). Так государство подтверждает законность прав на недвижимость, ведет ее учет. Органом регистрации является Росреестр, но документы допускается подать и через другие ответственные органы. В каких случаях допускается осуществить регистрацию в нотариальной конторе, объясняет юрист по недвижимости “Сети юристов”. 

Что такое государственная регистрация и зачем она нужна 

Государственная регистрация – это юридический акт признания со стороны государства существования и законности права собственности на недвижимость  (ч. 3 ст. 1 Закона № 218 «О госрегистрации недвижимости»). Она заключается во внесении в реестр недвижимости  ЕГРН, сведений о праве собственности конкретного лица на конкретный объект. Кроме этого, в реестре отображаются и другие основные сведения об объекте:  кадастровый номер, вид права, перечень собственников,  технические параметры, обременения и прочие.

Регистрация прав на недвижимость, в том числе при переходе этих прав к другим лицам на основании сделки, является обязательной (ч. 1 ст. 131, ч. 1 ст. 551 ГК РФ). Более того, лишь с момента такой госрегистрации у приобретателя по договору возникает право собственности. Если не переоформить недвижимость в ЕГРН, покупатель (одаряемый, наследник) не будет считаться собственником (ч. 2 ст. 8.1, ч. 2 ст. 223 ГК РФ). А значит, не сможет полноценно распоряжаться принадлежащим объектом.

Кто осуществляет госрегистрацию

Органом, ответственным за проведение госрегистрации недвижимости, является Росреестр и его территориальные органы  на местах (п. 1 Постановления Правительства № 457 от 01.06.2009). Они администрируют реестр, осуществляют кадастровый учет, принимают и выдают документы после регистрации. Но направить регистратору заявление разрешается и через «посредников». Например, через МФЦ или сайт Госуслуг (п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэка № 883 от 26.11.2015).

Кроме того, в случае нотариального оформления сделок с недвижимостью или возникновения права собственности на основании иных нотариальных действий, направить регистратору документы допускается и через нотариуса (п. 5 ч. 3 ст.15 Закона № 218).   

Когда можно оформить собственность через нотариуса 

В силу положений п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона № 218, подать заявление на госрегистрацию недвижимости через нотариуса можно в любом случае, когда право собственности возникло на основании нотариально удостоверенного договора или нотариального действий. В то же время, есть ряд случаев, когда подача заявления в Росреестр является для нотариуса обязанностью!

Когда нотариус обязан подать заявление в Росреестр 

Действующее законодательство предусматривает три таких случая:

1. Нотариальное оформление договоров по отчуждению права собственности на недвижимость или долей в нем, при условии, что стороны не возражают против направления документов в Росреестр нотариусом (ст. 55 Основ законодательства о нотариате). К таким договорам относится купля-продажа, дарение, обмен, пожизненное содержание с иждивением, ипотека и прочие, предусматривающие переход собственности на объект.
2. Выдача наследникам свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию (ст. ст. 72, 73 Основ).
3. Оформлением одному из супругов свидетельства о долю в праве на супружескую собственность (ст. 75 Основ).

В последних двух случаях у получателей свидетельства нет возможности подать заявление в Росреестр самостоятельно – это исключительная обязанность нотариальной конторы. 

Когда нотариус вправе обратиться в Росреестр

Установленная в вышеописанных случаях обязанность нотариальной конторы направить заявление регистратору не лишает его возможности направлять такие документы и в других случаях, при нотариальном оформлении иных соглашений и совершении нотариальных действий, влекущих изменение структуры права собственности на недвижимость (Письмо ФНП № 488/03-16-3 от 08.02.2019). Например, при оформлении: 

• брачных контрактов;
• соглашений о разделе супружеской собственности или определении долей в нем;
• соглашений об определении долей в собственности на объект, приобретенный за средства маткапитала;
• соглашений о разделе наследственного имущества и т.д.

В указанных случаях это право, а не обязанность нотариуса, предоставленное в силу положений ст. 15 Основ и п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона № 218. В то же время его реализация не является самостоятельным нотариальным действием, но осуществляется по просьбе сторон оформляемой сделки.

Порядок обращения в Росреестр

Учитывая, что в большинстве случаев нотариального оформления договоров подача заявления в Росреестр – это обязанность, какие-либо дополнительные бумаги и заявления, кроме необходимых для государственной регистрации (кроме заявления, все документы подаются сторонами в контору еще при подготовке сделки), сторонам подавать не нужно. Нотариус обязан: 

1. Самостоятельно сформировать комплект необходимых бумаг.
2. Заполнить заявление на госрегистрацию.
3. Подать их в Росреестр незамедлительно после оформления сделки, но не позднее окончания рабочего дня, в котором она была заключена (либо в сроки, установленные сторонами сделки в договоре).  

Если возможности направить заявление в электронной форме нет, нотариус должен направить его в Росреестр в бумажной форме в течение 2 дней после совершения нотариальных действий. Перечень причин, когда это возможно, определен Приказом Минюста № 303 от 28.12.2018. 

Стоимость

Сама по себе услуга по обращению в Росреестр через нотариальную контору с 1 февраля 2019 года  оказывается бесплатно, так как она больше не является нотариальным действием. Ранее за такие действия взимался нотариальный тариф в размере 1 тыс. рублей. С 2019 года п. 12.5 ч. 1 ст. 22.1 Основ, в силу которого взималась пошлина, утратил силу. Теперь взимание платы за эту услугу является незаконным!

Но отмена нотариального тарифа не лишает сторон обязанности уплатить госпошлину за государственную регистрацию прав в Росреестре. Ее размер составляет (пп. 22, 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ): 

• 2 тыс. рублей при оформлении в собственность жилых помещений (квартир, комнат, домов);
• 350 рублей при оформлении в собственность земельных участков ЛПХ, ИЖС, сельскохозяйственных, садовых и огородных участков.

Так как приоритетной для нотариусов является электронная форма подачи документов, до 2021 года заявители могут уплатить госпошлину со скидкой в 30% (п. 4 ст. 333.35 НК РФ

Порядок внесения госпошлины согласуется еще до удостоверения сделки или выдачи запрошенного свидетельства. Например, контора вправе предоставить заявителю реквизиты для оплаты сразу после подачи документов и получения идентификатора для оплаты госпошлины (ч. 8 ст. 22 Основ). Альтернативный вариант – самостоятельная оплата госпошлины нотариальной конторой с последующей компенсацией. 

Если сведения об уплате госпошлины не будут отражены в ГИС ГМП в течение 5 дней после подачи документов, Росреестр вернет заявление без рассмотрения (п. 3 ст. 25 Закона № 218).

Сроки

В случае подачи документов нотариусом в электронной форме документы должны быть рассмотрены регистратором в течение 1 рабочего дня, следующего за днем их подачи. Если возможность направления по электронным средствам связи отсутствует, бумажные экземпляры рассматриваются в 3-дневный срок (п. 9 ч. 1 ст. 16 Закона № 218). 

Результат

Если с документами все в порядке, Росреестр переоформляет право собственности, вносит в реестр соответствующие изменения, и направляет нотариусу выписку из ЕГРН в электронной форме – ей удостоверяются правомочия собственника недвижимости (ч. 1 ст. 28 Закона № 218). Как нотариальная контора должна выдать ее заявителям закон не определяет, и делать это нотариуса не обязывает. Представляется несколько возможных вариантов действий: 

1. Разъяснение заявителю его права на получение выписки в бумажном виде в МФЦ.
2. Выдача распечатки в бумажной форме по просьбе заявителя.
3. Удостоверение равнозначности бумажного носителя электронному (платная услуга).
4. Перенаправление электронной выписки на e-mail заявителя.