Правила передачи квартиры от застройщика дольщику по ДДУ

Когда строительные работы завершены, инженерные коммуникации проведены и подключены, а застройщик получил разрешение на ввод МКД, объект ДДУ передается дольщику (п. 2 ст. 8 Закона № 214 «Об участии в долевом строительстве МКД…»). Это финальный этап выполнения ДДУ – для этого стороны заключают передаточный акт. Если не сделать этого вовремя, дольщик вправе потребовать неустойку. То же самое ждет строительную компанию в случае, если выявлены недостатки, и они не будут устранены вовремя. 

В какие сроки дольщик должен получить квартиру

Строительная компания обязана передать участнику строительства квартиру после ввода МКД в эксплуатацию, но не позднее сроков, оговоренных в ДДУ (п. 1 ст. 6, п. 3 ст. 8 Закона № 214). Передача квартир до ввода дома в эксплуатацию не допускается. Срок сдачи должен быть единым для всех участников – нельзя передать жилье одним дольщикам раньше, чем другим. Сроки – это обязательное условие договора с застройщиком, при отсутствии такого пункта в договоре или определении приблизительных, а не точных сроков, ДДУ считается незаключенным (пп. 2 п. 4, п. 5 ст. 4 Закона № 214).

Если строительная компания не в силах завершить строительство вовремя, она обязана уведомить участников  об этом в письменном виде не позже, чем за 2 месяца до окончания оговоренных ДДУ сроков (п. 3 ст. 6 Закона № 214). В этом же уведомлении СК предложит участнику подписать соглашение об изменении сроков в договоре (ст. 452 ГК РФ). Подписать такое соглашение или отказаться от этого – право дольщика. Решать этот вопрос нужно исходя из степени готовности новостройки, условий, на которых СК предлагает продлить сроки и прочих особенностей.

Если сроки в ДДУ не изменены, а застройщик просрочил срок передачи жилых помещений, это вправе стать поводом для взыскания неустойки (п. 2 ст. 6 Закона № 214). Исключение – умышленное уклонение участника от приема жилого помещения. Если срок пропущен по вине застройщика, он обязан уплатить дольщику-гражданину неустойку, в размере 1/150 ставки ЦБ от стоимости квартиры за каждые сутки просрочки. Для расчета используйте формулу: 

неустойка = цена по ДДУ х количество дней просрочки х ключевую ставку ЦБ ÷ 100 ÷ 150

Взыскать указанную сумму допускается только после завершения строительства в досудебном, а при отказе строительной компании платить добровольно, в судебном порядке. Дождитесь окончания строительства, рассчитайте сумму неустойки в соответствии с формулой, составьте претензию и направьте ее в адрес застройщика заказным письмом. Если в 10-дневный срок ответа не последует или СК в письменном виде откажется платить, готовьте иск в суд. 

Составьте иск, приложите к нему: 

• уведомление о вручении копии иска и документов ответчику – нужно направить заказным письмом перед тем, как подавать в суд;
• копию ДДУ;
• копию претензии с отметкой или уведомлением о вручении ответчику;
• копию паспорта;
• иные документы, имеющие значение, 

и направьте его в районный суд по собственному месту проживания (п. 7 ст. 29 ГПК РФ). При условии, что сумма неустойки меньше 1 млн рублей, госпошлину платить не нужно – в таких спорах на дольщиков распространяется законодательство о защите прав потребителей (пп. 4 п. 2 ст. 333.36 НК РФ).

В исключительных случаях, учитывая несоразмерность требуемой суммы и последствий пропуска срока, суд, ссылаясь на ст. 333 ГК РФ, вправе снизить сумму неустойки. Иногда многократно (например, решение Кировского райсуда Омска № 2-1257/2011 от 30.03.2011).

Как происходит передача квартиры дольщикам 

Независимо от того, соблюдены ли сроки по договору, после ввода МКД, СК обязана передать жилое помещение участнику строительства. За месяц до этого компания обязана в письменном виде уведомить участников ДДУ о завершении строительства и готовности объектов к передаче. Такое уведомление направляется в адрес каждого дольщика заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении. Получив такое письмо, участник обязан принять жилое помещение в установленный ДДУ срок, а если он не установлен – в течение 7 дней с момента получения письма (п. 4 ст. 8 Закона № 214).  

Передача квартиры осуществляется по передаточному или иному акту, составленному сторонами обоюдно. Такой акт составляется в свободной форме и содержит (п. 1 ст. 8 Закона № 214): 

• дату передачи объекта недвижимости;
• реквизиты исполненного застройщиком ДДУ;
• технические и иные характеристики передаваемого объекта – номер и тип квартиры, общая площадь, площадь балконов и лоджий, этаж и т.д.;
• факт выполнения обязательств участником строительства, предметы, которыми оборудована квартира и иные сведения, которые стороны считают необходимым внести в акт. 

Если дольщик уклоняется от приема квартиры в оговоренные соглашением сроки, через 2 месяца после истечения установленного ДДУ срока строительная компания вправе составить односторонний акт передачи жилья и направить его дольщику. Она пойдет на такие меры при условии, что у нее есть доказательства получения участником уведомления о завершении строительства и готовности жилого помещения к передаче (п. 6 ст. 8 Закона № 214). 

Обратите внимание, что в судебной практике факт подписания участником ДДУ передаточного акта является свидетельством исполнения застройщиком своих обязательств (например, решение Наро-Фоминского горсуда Московской области № 2-3522/2016 от 23.01.2017). В связи с этим настоятельно рекомендуем перед подписанием акта проверить жилое помещение на предмет недостатков – предъявить какие-либо претензии по этому поводу после подписания не получится. 

Выявление и устранение недостатков

Перед подписанием передаточного акта рекомендуем дольщику провести предварительный осмотр жилого помещения на предмет его соответствия требованиям строительным нормам, требованиям качества, соответствия технической документации. Нужно искать недостатки – застройщик обязан передать участникам строительства жилые помещения, соответствующие требованиям договора, техническим нормам и градостроительным регламентам, проектной документации и иным обязательным требованиям (п. 1 ст.7 Закона № 214). Если недостатки выявлены, участник строительства вправе отказаться подписывать передаточный акт и требовать от СК составления акта осмотра с указанием выявленных нарушений (п. 5 ст.8 Закона № 214). 

Настаивайте на его составлении, даже если представитель СК против. Если он откажется, составьте его в присутствии свидетелей самостоятельно. Он подтвердит факт выявления дефектов и обоснует отказ участника от приема квартиры с недостатками. Обязательно перечислите в нем все выявленные дефекты по порядку – именно этим актом будет руководствоваться застройщик при устранении дефектов.

Так как СК обязана передать дольщику объект надлежащего качества, в случае отступления от условий договора, от нее допускается требовать бесплатного исправления выявленных дефектов в разумные сроки, например, в течение 10 дней или возмещения расходов на их самостоятельное устранение (пп. 1, 3 п. 2 ст. 7 Закона № 214). Для этого рекомендуем направить в адрес строительной компании претензию в свободной форме заказным письмом с уведомлением о вручении. 

Не забудьте указать в ней перечень дефектов, которые необходимо исправить, и разумные сроки, в течение которых это нужно сделать. Застройщик обязан исправить их, а в случае неисполнения этого требования  в добровольном порядке, можно обратиться с соответствующим требованием в суд (п. 6 ст. 7 Закона № 214).

В случае нарушения сроков исправления дефектов дольщики вправе требовать выплаты в их пользу пени, установленной п. 1 ст. 23 Закона 2300-1 «О защите прав потребителей», а именно, 1% за каждый день просрочки срока, установленного в претензии, от (п. 8 ст. 7 Закона № 214): 

• стоимости квартиры, если выявленный дефект является основанием для признания помещения непригодным для использования в качестве жилья;
• стоимости расходов на устранение дефекта, если он не является основанием для признания непригодности квартиры для проживания.

Если СК откажется исполнять заявленные участником требования и платить неустойку добровольно, ее придется взыскивать в суде по правилам, определенным для случаев пропуска срока сдачи. Кроме суммы неустойки и расходов на исправление дефектов в судебном порядке с застройщика допускается взыскать: 

• сумму потребительского штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы неустойки (п. 6 ст. 13 Закона № 2300-1);
• причиненный имущественный ущерб, например, расходы на аренду жилья в связи с невозможностью использовать квартиру по ДДУ (ст. 14 Закона № 2300-1);
• компенсацию морального вреда, если он был причинен (ст. 15 Закона № 2300-1);
• судебные расходы – расходы на экспертизы, составление иска, пересылку документов, адвоката и прочие.