Особенности покупки квартиры через жилищный кооператив

Жилищный кооператив – это добровольная некоммерческая организация, созданная чтобы помочь ее членам приобрести жилье. Граждане объединяются и складывают в общий “котел” средства с единой целью – купить или построить недвижимость. Существует три распространенных вида таких кооперативов. Каждый из них имеет особенности, преимущества и недостатки.

• Жилищный и жилищно-строительный кооператив

ЖК и ЖСК – родственные формы объединений граждан, регулируемые положениями Главы 11 Жилищного кодекса РФ. Они создаются с единой целью – удовлетворение потребностей граждан в жилых помещениях. Но есть разница: 

• ЖК создается для приобретения жилых помещений для своих членов (п. 2 ст. 110 ЖК РФ);
• ЖСК создается для строительства МКД и предоставления своим членам в нем жилых помещений (п. 3 ст. 110 ЖК РФ). 

При вступлении в члены ЖК или ЖСК, участники приобретают не квадратные метры в конкретной квартире, а паи в кооперативе — становятся пайщиками. До полной выплаты пая (стоимости квартиры) прав на жилье у членов не возникает – оно принадлежит кооперативу. По окончании строительства права на жилье передаются пайщикам при условии, что их паи полностью оплачены. 

Преимущества. Ключевое из них — цена. Жилье в ЖК/ЖСК обойдется несколько дешевле, чем жилье от застройщика по ДДУ. Это связано, с тем, что паевые взносы не облагаются 18% НДС и с тем, что кооператив не имеет намерений получить дополнительную прибыль. Его главная задача – обеспечение пайщиков жильем. 

Недостатки. Их больше, чем преимуществ: 

1. Отсутствие фиксированной цены. В процессе строительства сумма пая может вырасти из-за роста цены у застройщика. 
2. Отсутствие защиты. На отношения между пайщиками и кооперативом не распространяются положения ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве». Покупатели квартир в ЖК/ЖСК становятся менее защищенными в сравнении с дольщиками. У них нет влияния на генподрядчика, осуществляющего строительство, ему нельзя предъявить претензии. 
3. Необходимость дополнительных взносов. Если в результате окажется, что средств для завершения строительства недостаточно, пайщики, будучи инвесторами, должны дофинансировать проект за счет собственных средств. Они несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива. 
4. Отсутствие четких сроков получения жилья. Если сроки и прописаны в договоре с кооперативом, то за их несоблюдение он не понесет никакой ответственности. 
5. Отсутствие государственной регистрации. В отличие от ДДУ отношения с ЖК/ЖСК не требуют регистрации в Росреестре, а значит, возможны «двойные продажи». 

Часто ЖСК подконтрольны застройщикам, так как создавались аффилированными с ними организациями. С их помощью девелоперы привлекали средства на строительство в обход ДДУ, без основной разрешительной документации и соблюдения жестких требований ФЗ № 214. 

С 01.07.2018 привлечение средств на строительство нового жилья по схемам жилищных кооперативов не действует. Продолжают действовать только те объединения, которые созданы до этой даты. 

• Жилищно-накопительный кооператив

Это идентичная ЖСК по организации, но различная по целям форма объединения граждан, намеренных приобрести жилье (ст. 2 ФЗ № 215 «О жилищно-накопительных кооперативах» (ЖНК)). Тут тоже есть пайщики, которые вносят вступительные и паевые взносы. При вступлении они самостоятельно выбирают из предложенных способы накопления, сроки и примерную сумму, которую намерены потратить на жилье (ст. 24 ФЗ № 215). Копят деньги на накопительных счетах, а потом тратят на предложенные варианты жилья. Причем заселяются, как правило, еще до полной выплаты суммы пая.

Это похоже на кассу взаимопомощи. Или пирамиду. Все хорошо, пока в ЖНК идут новые пайщики. Работает примерно так: 

1. Вы пишите заявление, получаете решение и вносите вступительный взнос. Определяете способ накопления, сумму, иные условия.
2. Выбираете квартиру (как правило, тех застройщиков, с которыми сотрудничает ЖНК), даете ее данные администрации, становитесь в очередь и ежемесячно платите взносы. 
3. Как только общая накопленная сумма составит 40-60% от стоимости жилого помещения и подойдет очередь пайщика, остаток суммы разрешено одолжить под проценты у кооператива, а само жилье – оформить на ЖНК. 
4. В квартиру можно въехать, зарегистрироваться всей семьей и продолжать платить взносы до полной выплаты (ст. 29 ФЗ № 215). Пока вся сумма паевого взноса не будет погашена, квартира будет оставаться в собственности кооператива. После выплаты пая жилье передается пайщику свободное от каких-либо обременений и обязательств (ст. 30 ФЗ № 215).

Преимущества. Во-первых, стоимость. Это альтернатива ипотеке, по такой схеме получится сэкономить несколько сотен тысяч рублей на переплатах за несколько лет. Во-вторых, нормативное регулирование – по сравнению с ЖК/ЖСК, накопительным кооперативам посвятили целый закон. В-третьих, деятельность организаций под контролем ЦБ, что дает дополнительную гарантию. 

Недостатки. Их тоже больше. Тут: 

• возможность увеличения цен на жилье, что неизбежно увеличит сумму паевого взноса;
• риск банкротства в силу отсутствия необходимого потока новых пайщиков;
• риск остановки строительства – придется выбирать другое жилье по иной цене;
• отсутствие защиты по ФЗ № 214;
• невозможность предъявить претензию застройщику и т. д.

• Потребительский ипотечный кооператив

По своей форме ПИК — то нечто похожее на жилищно-накопительный кооператив, только более широкая форма.ПИК намерен финансировать не строительство, а покупку уже построенного жилья для своих членов за общий счет. 

Такой же и принцип работы: вступаешь и платишь паевые взносы → ждешь своей очереди и достигаешь порога подбора жилья → выбираешь и получаешь квартиру, въезжаешь в нее и продолжаешь платить свои паевые взносы до полного погашения суммы. 

Характеристики жилья, форма финансового участия, срок кредитования – все это определяется также индивидуально, как и в ЖНК.

Ключевая разница – после выбора и покупки квартиры она поступает сразу в собственность пайщика, а обязательства перед кооперативом обеспечиваются ипотекой. Квартира поступает в залог ПИКу. Как только пай полностью погашен, обременение снимается, и пайщик вправе свободно распоряжатьсянедвижимостью.  

Преимущества. В отличие от ЖНК/ЖСК: 

• пайщики ПИКа не привязаны к конкретному застройщику или МКД. Они могут приобретать как жилые, так и нежилые помещения, и даже земельные участка;
• сумма пая не ограничивается только стоимостью квартиры. В него допускается включить расходы на ремонт, риэлтора, замену окон или что-то еще;
• квартира сразу после покупки поступает в собственность пайщика.

Недостатки. Полное отсутствие какого-либо законодательного регулирования. Их деятельность нормируется исключительно общими нормами ГК РФ и законом о потребительской кооперации. Из-за этого пайщики ПИКов остаются наименее защищенными в вопросах финансовой ответственности в сравнении с дольщиками и иными формами жилищной кооперации. 

Как вступить кооператив 

Форму кооператива необходимо выбирать исходя из преследуемых целей и вариантов предложений на рынке. Ваша задача:

• Найти кооператив.

Используйте соцсети, поисковые системы, рекомендации знакомых. В крупных городах проблем не возникает. В небольших населенных пунктах с кооперативами сложнее. Найти реально действующие ЖСК/ЖНК, не находящиеся на грани банкротства, получится только при застройщиках.

• Проверить документы.

Ежегодно закрываются и банкротятся десятки жилищных кооперативов разных форм и организаций. Чтобы не остаться без жилья и денег, проверьте выбранное объединение: 

• проверить выписку из ЕГРЮЛ на сайте ФНС – так вы узнаете, насколько активно вступают новые пайщики;
• проверить организационные и внутренние документы, размещенные ан сайте кооператива;
• сравнить число пайщиков в выписке из ЕГРЮЛ и годовом отчете кооператива – оно должно совпадать;
• изучить аудиторское заключение по бухгалтерской отчетности – оно также должно быть доступно на сайте;
• почитать отзыва в соцсетях, в профильных группах, на форумах.

• Подать заявление, получить решение, уплатить вступительный взнос. 

Процедура вступления в пайщики очень простая – достаточно паспорта, ИНН и заявления, поданного в офис организации. Главное — деньги на первоначальный взнос. Взамен выдадут удостоверение.

Все, что останется – ежемесячно платить паевой и членские взносы. Когда объем средств на персональном счету достигнет порога выбора квартиры – нужно выбрать квартиру, переоформить ее, въехать и продолжать платить взносы!