Перепланировка квартиры: что можно и что нельзя 

Перепланировка – это изменение конфигурации жилого помещения, в результате которого необходимо вносить правки в технический паспорт (п. 2 ст. 25 ЖК РФ). Например, перенос, устройство стены или снос перегородки между комнатами. Так как такие работы влияют на безопасность жилого здания и есть риск, что дом деформируется, проводить их допускается только по согласованию с ответственным органом местного самоуправления (п. 1 ст. 26 ЖК РФ). 

Перепланировка без согласования или в нарушение проекта считается самовольной (п. 1 ст. 29 ЖК РФ) и влечет для собственника ряд нежелательных последствий, от штрафа и до принудительной продажи квартиры. Но и согласовать получится далеко не все. А еще нужно придерживаться специальной процедуры – нельзя сначала провести работы, а потом пытаться получить разрешение. По правилам, перепланировку делают в три этапа: 

1. Определиться с необходимыми изменениями. Подготовить проект и согласовать его в ответственном ведомстве.
2. Снести старые стены и построить новые.
3. Сдать приемочной комиссии новые стены и получить на все это подтверждающие документы.

Что разрешается делать 

Перепланировка вправе включать любое изменение конфигурации жилого помещения, а именно (абз 3 п. 1.7.1 Правил, утв. Постановлением Госстроя № 170 от 27.09.2003): 

• перенос, разборку, устройство новых перегородок
• устройство новых проемов для дверей, заделка старых;
• увеличение площади, укрупнение квартиры, изменение количества комнат;
• устройство, перенос кухонь, санузлов, тамбуров;
• устройство полов;
• устройство антресолей, при условии, что они занимают не более 40% помещения;
• работы, затрагивающие архитектурный облик фасадов и прочие. 

Такие работы допускаются только по предварительно согласованному проекту. Они обязательно потребуют внесения изменений в технический паспорт помещения. А есть изменения, которые согласовывать не нужно: 

• косметический ремонт; 
• замену покрытий стен, полов и потолков, столярных элементов;
• сборку и разборку встроенной мебели, антресолей, шкафов при условии, что они не образуют отдельных помещений;
• замену инженерных коммуникаций и оборудования на аналогичные;
• установку антенн, кондиционеров, защитных средств;
• изменение материалов балконов и лоджий;
• замену столярных деталей фасада.

Что делать нельзя 

Не согласуют проекты перепланировки, если в результате: 

• ухудшатся условия эксплуатации и проживания граждан, например, будет затруднен доступ к инженерным коммуникациям (п. 1.7.3 Правил);
• перепланированные помещения могут быть признаны непригодными для жилья;
• нарушится прочность или разрушаться несущие конструкции, увеличится нагрузка на них сверх предусмотренной проектом;
• нарушится работа инженерных коммуникаций;
• улучшается внешний вид фасада;
• появятся новые лоджии, балконы либо они будут объединены с внутренними помещениями;
• нарушится работа противопожарных устройств;
• будут демонтированы вентиляционные коробы;
• будут перенесены радиаторы отопления на лоджии и балконы;
• произойдет газификация жилых комнат;
• будут нарушены санитарно-технические, строительные, пожарные и иные нормативы. 

А если квартира в ипотеке 

Ипотечное  жилье обременено банковским залогом. Это обременение внесено в реестр ЕГРН и запрещает без ведома банка совершать только операции по распоряжению предметом ипотеки. То есть, на первый взгляд ипотека не препятствует проведению перепланировки. Но это не так. Дело в том, что предмет залога – имущество, за счет которого банк намерен удовлетворить свои требования в случае нарушения кредитного договора. Перепланировка приведет к изменению цены и характеристик объекта, поэтому кредитор потребует согласования перепланировки с банком – это точно указано в кредитном договоре. Есть и другие особенности: 

1. Ипотечная квартира всегда застрахована. Чтобы страховщик не отказался исполнять свои обязательства по страхованию риска повреждения и утраты имущества на период проведения строительных работ, перепланировку придется согласовать со страховой компанией. Если страховщик согласен, он вправе установить повышенный тариф на время проведения работ. 
2. В банке хранится копия поэтажной экспликации, технического паспорта помещения. После завершения работ в банк предоставляются копии или оригиналы обновленных документов. Также потребуют предоставить отчет об оценке обновленного объекта.
3. Если в результате работ изменятся характеристики объекта, которые необходимо вносить в ЕГРН, также придется внести изменения и в закладную. Сделать это допускается только в Росреестре, и только совместно с представителем банка. 
4. Ряд банков готовы согласовать перепланировку только при условии отсутствия просроченных платежей как по кредиту, так и по страховке.

Конкретные условия согласования для каждого из банков рекомендуем узнавать непосредственно в вашем кредитном учреждении. 

Порядок проведения перепланировки

Для проведения перепланировки рекомендуем придерживаться следующего алгоритма действий: 

• Получите технический паспорт. 

Паспорт на квартиру выдают в территориальном БТИ по месту нахождения объекта. Если паспорт уже на руках и в нем есть раздел «Сведения адресного и технического учета», обращаться в БТИ не нужно.

• Закажите проект перепланировки.

Подготовить проект вправе любая строительная или проектная организация, имеющая допуск СРО. Он нужен, чтобы местная администрация смогла убедиться в безопасности запланированных работ. Вместе с проектом подрядчик подготовит и техническое заключение о допустимости и безопасности проводимых работ. Срок изготовления  – 5-7 дней, цена вопроса – 5-15 тыс. рублей в зависимости от сложности и прайса проектной организации. 

• Подайте документы на согласование. 

Перепланировка требует согласования в ответственном органе местного самоуправления (п. 1 ст. 26 ЖК РФ). Как правило, ответственными станут районные/городские отделы архитектуры или местные жилинспекции. Подать документы допускается непосредственно в них либо через любой многофункциональный центр в вашем городе. Для согласования заявителю потребуются такие документы (п. 2 ст. 26 ЖК РФ): 

• заявление о перепланировке по форме, утв. Постановлением Правительства № 266 от 28.04.2005;
• выписка из ЕГРН на квартиру + договор купли-продажи/ДДУ/о приватизации/свидетельство о праве на наследство/ или иной правоустанавливающий документ;
• проект перепланировки + техническое заключение о допустимости и безопасности работ;
• технический паспорт;
• письменное согласие совладельцев, если квартира в долевой собственности;
• письменное согласие всех совершеннолетних жильцов, если помещение занято по договору социального найма.

После приема документов заявителю выдается расписка с датой принятия, перечнем принятых бумаг и именем сотрудника.

• Получите решение.

Администрация рассмотрит заявление в течение 45 дней и выдаст решение о согласовании или отказе в согласовании перепланировки  (п. 4 ст. 26 ЖК РФ). Его разрешено получить непосредственно в администрации, в МФЦ или по почте. 

Если в согласовании отказали, в решении укажут причины отказа. Если вы считаете такой отказ неправомерным, его разрешено обжаловать в судебном порядке (п.п. 2, 3 ст. 27 ЖК РФ) в течение трех месяцев в районном суде по месту нахождения администрации. 

• Проведите строительные работы. 

Все строительные работы проводятся точь в точь с проектом. Если допущены какие-либо отступления, администрация не примет перепланировку, все придется перестраивать заново. 

• Получите новые технический план и паспорт. 

Для этого вызовите кадастрового инженера из БТИ или частной проектной организации. Он сделает обмеры, оформит новые документы и выдаст их на электронном носителе. Срок 5-7 дней, цена вопроса – 2,5-5 тыс. рублей. 

• Согласуйте перепланировку в администрации. 

С обновленными документами обратитесь в администрацию. Там назначат приемочную комиссию, которая посетит квартиру  в назначенный срок и проверит, соответствуют ли произведенные работы проекту. Если все в порядке, приемочная комиссия составит акт и направит его в орган регистрации прав (ст. 28 ЖК РФ). 

• Введите квартиру в эксплуатацию.

Для этого возьмите: 

• паспорта собственников;
• решение о согласовании перепланировки;
• новый техпаспорт, 

приложите их к соответствующему заявлению и снова подайте в администрацию. В течение месяца выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

• Переоформите жилье в Росреестре. 

Обратитесь в МФЦ, подайте заявление о внесении изменений в кадастр недвижимости, технический план, разрешение на ввод и документы, указанные в п. 3 этого порядка действий. Через 7 дней получите новую выписку из ЕГРН.  Это финал, перепланировка узаконена и внесена в реестр недвижимости!

Что будет за самовольную перепланировку? 

Самовольной считается перепланировка, проведенная без согласования или в нарушение согласованного проекта. Если это выявлено, собственника помещения: 

• оштрафуют на сумму от 2 до 2,5 тыс. рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ);
• заставят вернуть помещение в прежнее состояние, соответствующее утвержденному техническому плану – для этого жилинспекция вынесет предписание (п. 3 ст. 29 ЖК РФ);
• в  случае неисполнения предписания – лишат в судебном порядке права собственности на квартиру – продадут помещение с торгов, за вырученные средства восстановят прежний облик квартиры, а оставшиеся деньги вернут нарушителю (пп. 1 п. 5 ст. 29 ЖК РФ).