Можно ли оспорить право собственности на недвижимость 

Недвижимость в обязательном порядке подлежит государственной регистрации. Такая регистрация в ЕГРН – исключительное свидетельство существования правомочий собственника. Но что, если в качестве правообладателя в реестр внесен недобросовестный приобретатель недвижимого имущества? Можно ли оспорить уже внесенную в реестр запись о владельце и как это сделать, объясняет «Сеть юристов».

Допустимо ли оспаривание

Права на недвижимость, как на объект особого регулирования, подлежат обязательной госрегистрации в ЕГРН (ст. 131 ГК РФ). Так государство обеспечивает публичную достоверность правомочий собственника, их законность и стабильность. Лицо, указанное в реестре в качестве собственника такого объекта, признается законным правообладателем до тех пор, пока в реестр не будут внесены изменения (ч. 6 ст. 8.1 ГК РФ). 

Только запись о собственнике квартиры или дома в ЕГРН является достоверным свидетельством существования между ними юридической связи. Если такая запись сделана в отношении лица, которое не является добросовестным приобретателем и признается правообладателем в ущерб чьим-либо интересам, его правомочия допускается оспорить через суд (ч. 6 ст. 8.1 ГК РФ, ч. 5 ст. 1 Закона № 218 «О госрегистрации недвижимости»). Дело в том, что право собственности является одним из фундаментальных прав граждан и находится под защитой закона. Лишить человека его имущества можно только по решению суда (ст. 35 КРФ).

Основания для оспаривания 

Право, как объект регистрационной записи, не является договором или нормативно-правовым актом, поэтому его нельзя признать недействительным. Действующие нормативно-правовые акты вообще не говорят о таком инструменте защиты, как недействительность правомочий, зарегистрированных в ЕГРН (постановление Президиума ВАС № 15148/08 от 28.04.2009). 

Право собственности либо есть, либо его нет. Если оно зарегистрировано в ЕГРН, несмотря на отсутствие причин для его возникновения и существования, это станет основанием для его оспаривания. Когда причины для существования права отсутствуют: 

• собственность переоформлена в ЕГРН на основании сделки, заключенной недееспособным, невменяемым лицом;
• объект недвижимости был продан, но не был переоформлен в собственность в ЕГРН – продавец создает для этого препятствия;
• отчуждение объекта недвижимости произведено лицом, не имеющим права собственности; 
• сделка, на основании которой недвижимость переоформлена, была заключена без необходимого согласия (например, органа опеки, если продавец – ребенок или супруга продавца, если недвижимость является общей супружеской собственностью); 
• объект переоформлен несмотря на установленные обременения и т.д.

Итак, основание для оспаривания зарегистрированного права – отсутствие причин для его существования, в чем бы это ни выражалось, и какими бы обстоятельствами ни обуславливалось. 

Как оспорить право собственности

Обжалование осуществляется исключительно через суд путем обращения с иском. Решения по таким искам являются основанием для внесения изменений в ЕГРН (абз. 2 п. 52 Постановления пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010). Чтобы оспорить права лица, зарегистрированного в ЕГРН, нужно составить и подать иск в суд. С каким требованием? 

Оспаривание осуществляется исключительно способами, установленными гражданским законодательством в качестве способов защиты нарушенного права, в том числе ст. 12 ГК РФ (постановление Президиума ВАС № 15148/08 от 28.04.2009). Выбор надлежащего способа оспаривания определяется обстоятельствами конкретного дела. В сложившейся судебной практике выделяют несколько категорий исков, использование которых позволяет так или иначе оспорить право собственности на недвижимость. Но при этом стоит понимать, что единственным поводом для оспаривания зарегистрированных в ЕГРН правомочий собственника, станет недействительность оснований, по которым произведена регистрация.

Иск о недействительности сделки

Суть состоит в оспаривании не права, а оснований, на которых оно зарегистрировано. То есть, договора – купли-продажи, дарения, мены, акта государственных органов или прочих правоустанавливающих документов. Заинтересованное лицо заявляет иск о недействительности договора или иного правоустанавливающего акта. Основания для этого определены положениями ст. ст. 168-179 ГК РФ. Например, основанием станкт заключение договора недееспособным (ст. 171 ГК РФ), несовершеннолетним лицом (ст. 175 ГК РФ) или гражданином, не способным отдавать отчет своим действиям (ст. 177 ГК РФ).  

Параллельно предъявляется требование о применении последствий недействительности, иначе решение суда не станет основанием для внесения изменений в ЕГРН (абз. 3 п. 52 Постановления № 10/22). Такие требования также вправе рассматриваться как самостоятельные иски. 

Иск об истребовании имущества

Собственник вправе отобрать принадлежащее ему имущество у лица, которое владеет им незаконно (ст. 301 ГК РФ). Требование об изъятии недвижимости из стороннего незаконного владения в пользу истца должно заявляться всегда, когда заявитель оспаривает право на недвижимое имущество, не находящееся у него во владении (постановление ФАС Дальневосточного округа по делу № А73-10564/2012 от 29.04.2013). 

Иск о признании права собственности

Такое требование заявляется истцом в случае, когда у него во владении находится объект недвижимости, собственником которого он себя считает, но при этом в ЕГРН правообладателем обозначено иное лицо (п. 58 Постановления № 10/22). Например, в случаях, когда стороны заключили договор, предполагающий отчуждение объекта в пользу истца, и объект даже передан в его пользу по передаточному акту, но ответчик всячески препятствует переоформлению. 

Иск о признании права отсутствующим

Собственник, чье право нарушается записью о правообладателе в ЕГРН, вправе подать иск о признании права у другого лица (которое обозначено в качестве правообладателя) отсутствующим. Но только в исключительных обстоятельствах, когда защитить имуществом иском о признании права или его истребовании из чужого владения не представляется возможным (абз. 4 п. 52 Постановления № 10/22). Например, когда квартира оформлена одновременно на двух разных граждан (постановление ФАС СКО № А32-13668/2013 от 12.05.2014). Когда есть другие способы защиты, иск о признании права отсутствующим не подается. 

Как подать иск

Оспаривание, какой бы способ защиты ни выбран, осуществляется в судебном порядке, путем подачи искового заявления.

Как составить исковое заявление

Заявление должно соответствовать требованиям ст. 131 ГПК РФ. Содержание иска определяется обстоятельствами конкретного дела и в каждом случае может отличаться. В любом случае, такой иск должен содержит: 

• наименование суда, в который подается;
• наименование истца, ответчика, их адреса, год рождения, прочие анкетные данные;
• наименование, адрес и прочие характеристики спорного объекта недвижимости, в чьем владении находится;
• обстоятельства, при которых истец стал собственником спорного объекта или на основании которых считает себя таковым;
• обстоятельства, которые препятствуют полноценной реализации правомочий собственника или создают такую угрозу и требуют защиты истца; 
• исковые требования;
• перечень приложений, дата, подпись. 

Какие документы нужны

Комплект документов, прилагаемый к иску, определяется в каждом случае индивидуально, но обязательно должен соответствовать требованиям ст. 132 ГПК РФ и содержать: 

• уведомление о вручении копии иска ответчику;
• квитанцию об уплате госпошлины;
• выписку из ЕГРН на спорный объект;
• правоустанавливающие документы, подтверждающие правомочия собственника;
• документы, подтверждающие недействительность заключенных соглашений и договоров (если заявлен иск о признании недействительным);
• иные документы, на которых основаны обстоятельства, указанные в иске. 

Кто ответчик

Ответчиком выступает лицо, обозначенное собственником спорного объекта в ЕГРН. Если оспаривается сделка, ответчиком должна быть заявлена ее сторона. Сотрудники Росреестра или сама служба в качестве ответчика не обозначается, но может быть привлечена в качестве третьей стороны (п. 53 Постановления № 10/22).

Прежде чем подавать заявление в суд, необходимо направить его экземпляр + комплект документов в адрес ответчика по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. А само уведомление  – приложить к иску (п. 6 ст. 132 ГПК РФ). наче иск оставят без движения (ст. 136 ГПК РФ).

Госпошлина 

Иски такого рода относятся к требованиям имущественного характера, подлежащим оценке. А значит, госпошлина будет рассчитываться от цены иска (ст. 91 ГПК РФ) по правилам, определенным пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ.

Квитанцию об оплате госпошлины необходимо обязательно приложить к заявлению. Если этого не сделать, суд оставит иск без движения (ст. 136 ГПК РФ).

Куда подавать

Так как речь идет о праве собственности на недвижимость, используются правила исключительной подсудности. Исковое заявление необходимо подавать в районный суд по месту нахождения спорного объекта (ст. ст. 24, 30 ГПК РФ).