Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Недвижимость - это особый вид имущества, на который, с одной стороны, распространяются общие правила по которым собственник квартиры, дома или земельного участка вправе самостоятельно определять их стоимость при продаже. С другой стороны - владение имуществом порождает ряд обязанностей, в том числе, обязанность платить налоги. Сумма налога исчисляется из стоимости имущества, которая определена независимыми экспертами - кадастровой стоимости. Если она во много раз превышает рыночную стоимость, то налог исчисляется неверно. Как оспорить стоимость недвижимости по кадастру расскажет юрист по недвижимости «Сети юристов».

Задать вопросы специалисту можно по телефону или онлайн. 

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость - это цена объекта недвижимости, установленная по заказу профильного органа власти. Процедура установления кадастровой стоимости - государственная кадастровая оценка.

Кадастровая стоимость объекта содержится в Едином государственном реестре недвижимости и установить ее можно заказав выписку из ЕГРН.

Кадастровую стоимость следует отличать от рыночной. Кадастровая стоимость, в отличие от рыночной, - это фиксированная величина, установленная в результате проведения специальной оценки. В идеале рыночная и кадастровая стоимости должны быть близки друг к другу, но бывает и иначе. Если кадастровая стоимость значительно превышает рыночную - это основания для ее оспаривания. 

Зачем ее оспаривать

Поскольку кадастровая стоимость - это официальная, твердая величина, она положена в основу исчисления разных сумм, в том числе:

• налога на имущество физического лица. Статья 402 НК РФ говорит о том, что сумма налога исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта - чем выше стоимость, тем больший налог;
• государственной пошлины. Если объект недвижимости становится предметом спора в суде, сумма иска определяется как кадастровая стоимость этого имущества. Государственная пошлина, в соответствии со ст. 333.19 НК РФ, составляет от 400 до 60 000 рублей - чем меньше стоимость имущества, тем меньше госпошлина;
• пошлины нотариусу за оформление наследства. Пошлина, которую наследники обязаны заплатить для оформления наследства, зависит от стоимость наследства. Если в наследственную массу входят объекты недвижимости, для расчета платежа принимается их кадастровая стоимость - чем она меньше, тем меньше затрат понесут наследники.

Варианты оспаривания

Собственник объекта не может самостоятельно изменить кадастровую стоимость. Это официальная величина, зафиксированная в ЕГРН. Поэтому для того, чтобы ее изменить, необходимо официальное обращение в уполномоченный орган.

Случаи, когда может быть оспорена кадастровая стоимость, зафиксированы в ст. 24.18 Закона № 135 об оценочной деятельности:

• установлена недостоверность сведений об объекте, использованных при первоначальном определении кадастровой стоимости;
• установлена рыночная стоимость объекта по которой вычислена его кадастровая стоимость и эти величины не соответствуют друг другу.

Гражданин вправе оспаривать кадастровую стоимость при условии, что ее величин напрямую касается его прав и недостоверное ее определение нарушает эти права. Случай, когда гражданин является собственником имущества и платит с него налог, - соответствует таким условиям.

Существует два порядка оспаривания кадастровой стоимости:

• досудебный;
• судебный.

Соблюдение досудебного порядка не является обязательным для обращения в суд - гражданин вправе сразу обратиться с иском об оспаривании.

Досудебный

Внесудебное оспаривание производится через комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая организована при Росреестре в регионе нахождения недвижимости.

Процесс оспаривания инициирует гражданин соответствующим заявлением, к которому прилагаются:

• актуальная выписка из ЕГРН с указанной в ней кадастровой стоимостью, которую заявитель намерен оспорить;
• нотариальная копия документа о праве собственности гражданина: свидетельство о собственности или договор купли-продажи;
• если пересмотр кадастровой стоимости необходим в связи с недостоверностью сведений, которые использовались при первоначальной оценке, - документы подтверждающие эту недостоверность;
• если пересмотр необходим из-за установления рыночной стоимости объекта - отчет об оценке объекта.

Заявление рассматривается в течение месяца с момента подачи.

Этот порядок оспаривания не является обязательным для гражданина, но имеет ряд плюсов:

• сжатые сроки рассмотрения;
• отсутствие госпошлины;
• возможность последующего оспаривания решения комиссии в суде.

Судебный

В судебном порядке вопрос кадастровый стоимости рассматривается в соответствии с правилами Главы 25 Кодекса административного судопроизводства РФ. 

Данная категория дел относится к компетенции Верховного Суда субъекта РФ - областного, краевого, республиканского - это правило закреплено п. 15, ч. 1 ст. 20 КАС РФ.

Подать исковое заявление об оспаривании необходимо в течение пяти лет с момента, когда оспариваемая стоимость внесена в реестр и стала официальной. Срок рассмотрения - два месяца с возможностью продления еще на месяц.

К заявлению об оспаривании прикладывают те же документы, что и для комиссии Росреестра. Если до обращения в суд истец проходил досудебный порядок оспаривания - информацию о нем и итоговые документы также необходимо подавать в суд.