Оформление квартиры в собственность: документы и инструкция

Право собственности на недвижимость обладает одной ключевой особенностью – оно обязательно регистрируется. В ЕГРН вносится соответствующая запись о собственнике (ч. 1 ст. 131, ч. 1 ст. 551 ГК РФ). Не имеет значения, на каком основании приобретена квартира – пока право собственности не прошло госрегистрацию и не оформлено в Росреестре, оно не считается возникшим (ч. 2 ст. 8.1, ч. 2 ст. 223 ГК РФ). 

Запись в ЕГРН – это единственное доказательство существования права, пока такой записи нет, собственность на недвижимость не существует и со стороны государства не признается (ч. 5 ст. 1 Закона № 218 «О госрегистрации недвижимости»). До оформления квартиры в собственность, владелец не сможет ее продать, подарить, завещать, оформить в залог или полноценно распорядиться иным образом, как это предусмотрено по закону. Поэтому госрегистрация – это ключевой элемент всех сделок в отношении жилой недвижимости. 

Оформление в собственность квартиры в новостройке по ДДУ

Жилые помещения в новостройках, как правило, приобретаются по договорам долевого участия (ДДУ) еще на этапе строительства. В момент заключения с застройщиком договора квартира еще не является  жилой недвижимостью и вообще самостоятельным объектом права, покупатель лишь инвестирует в строительство с правом в будущем получить взамен жилое помещение.  Соответственно, и зарегистрировать право собственности на него он тоже на этом этапе не может. 

В случае покупки квартиры в новостройке по ДДУ пройти государственную регистрацию допускается только после того, как объект передан участнику долевого строительства (ч. 1 ст. 16 Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве»). В подтверждение этого между застройщиком и дольщиком составляется передаточный акт. Составить его по закону разрешается только после получения застройщиком разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию, то есть после полноценного завершения проекта (ч. 2 ст. 8 Закона № 214, ст. 55 ГрК). Это значит, что до полного окончания строительства квартиру по ДДУ оформить в собственность не получится. 

В соответствии с ч. 6 ст. 16 Закона № 214, после окончания строительства оформить жилое помещение в собственность дольщика вправе как сам участник долевого строительства, так и застройщик. Любому из них для этого потребуются такие документы (ч. 11 ст. 48 Закона № 218 «О госрегистрации недвижимости»): 

• заявление о постановке на кадастровый учет и госрегистрации;
• паспорт собственника объекта;
• ДДУ или договор переуступки прав;
• передаточный акт или иной равноценный документ;
• технический план на квартиру, изготовленный в БТИ;
• разрешение на ввод новостройки в эксплуатацию;
• ипотечный договор + закладная, если жилье приобретено на заемные средства. 

Оформление в собственность квартиры на вторичном рынке

Оснований для приобретения права собственности на жилье на вторичном рынке больше, чем в новостройке: купля-продажа, дарение, обмен, рента, наследование, приватизация или, например, решение суда. Еще одно принципиальное отличие квартир «вторички» – они уже поставлены на кадастровый учет. Это значит, что для оформления такой квартиры в собственность чего-либо ждать не придется – к государственной регистрации допускается приступать сразу, как только заключена сделка, выдано свидетельство о праве на наследство или вступит в силу решение суда.  

Документы на госрегистрацию в данном случае подают: 

1. Совместно обе стороны договора, если заключен договор купли-продажи, дарения, мены или иной договор и он имеет простую письменную форму (п. 3 ч. 3 ст. 15 Закона № 218).
2. Нотариус, если договор оформлен нотариально или право собственности возникло на основании свидетельства о наследстве (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона № 218, п. п. 72-73 Основ законодательства о нотариате).
3. Новый собственник, если право на недвижимость возникает у него на основании вступившего в силу решения суда, акта государственного органа (п. 1 ч. 3 ст. 15 Закона № 218). 

В зависимости от ситуации заявителям потребуются такие документы: 

• заявление о госрегистрации;
• паспорт заявителя, а в случае переоформления по сделке – паспорта обеих сторон;
• основание перехода права собственности к приобретателю – оригинал договора, свидетельство о наследстве, вступившее в силу решение суда; 
• нотариально удостоверенное согласие супруга продавца/дарителя, если переоформляемый объект был приобретен стороной в браке;
• предварительное разрешение на отчуждение органа опеки, если прежний собственник являлся несовершеннолетним;
• письменное согласие законных представителей лица, отчуждающего объект, если такое лицо является ограниченным в дееспособности или несовершеннолетним в возрасте 14-18 лет; 
• нотариально оформленная доверенность, если вместо приобретателя документы подает представитель;
• иные документы в зависимости от ситуации. 

Оформление в собственность доли в квартире

Доля – это идеальная часть права собственности, без натурального выражения в виде жилой площади. Например, ½ или ¼. Переход права собственности на долю в недвижимости возможен как в результате сделки (купли-продажи, дарения, мены), наследования, по решению суда, так и в результате других правоотношений, например, раздела квартиры как общей супружеской собственности или как наследственного имущества. 

Каких-либо принципиальных отличий госрегистрация права на долю не предусматривает. Единственное – это то, что в случае раздела квартиры на доли основанием для перехода права является не договор, а нотариально удостоверенное соглашение между супругами/наследниками. В остальных случаях действует точно такой же порядок, что и для «вторички». 

Порядок оформления квартиры в собственность: инструкция

Когда договор, передаточный акт или соглашение – составлены, решение  суда – вступило в силу, а все необходимые документы – собраны, собственнику жилого помещения необходимо: 

• Уплатить госпошлину.

За госрегистрацию перехода прав на недвижимость взимается пошлина в размере 2 тыс. рублей, как за целую квартиру, так и за долю (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Госпошлину допускается оплатить через Госуслуги, в этом случае до начала 2021 года действует скидка в размере 30% (п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Квитанцию об уплате прикладывать к документам не обязательно, но разрешено сделать это по собственной инициативе (ч. 7 ст. 18 Закона № 218). Если после подачи заявления в течение 5 дней информация о внесении средств не будет отображена в ГИС ГМП, орган регистрации вправе вернуть документы без рассмотрения (п. 3 ст. 25 Закона № 218).

• Подать документы в орган регистрации. 

Органом, ответственным за госрегистрацию, является Росреестр. Подать заявление и документы в него допускается (ч.ч. 1, 2 ст. 18 Закона № 218): 

• лично в подразделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости;
• лично в любой многофункциональный центр по экстерриториальному принципу;
• уполномоченному сотруднику регистрационного органа в случае организации выездного приема;
• по почте в подразделение Росреестра, путем отправки заказного письма с описью вложений и уведомлением о вручении;
• в электронном виде через официальный сайт Росреестра. В этом случае документы должны быть подписаны усиленной квалифицированной подписью.

При личной подаче документов необходимо иметь в наличии паспорт.

• Получить расписку о приеме документов.

 При приеме документов должностное лицо Росреестра выдает заявителю расписку с указанием даты приема, Ф.И.О. и должности специалиста, перечня принятых документов (ч. 17 ст. 18 Закона № 218).  В случае подачи документов по почте, через МФЦ или в электронной форме расписка выдается в течение следующего после получения регистратором документов рабочего дня (п. 2 ч. 17 ст. 18 Закона № 218).  

• Подождать рассмотрения документов.

Срок рассмотрения заявления зависит от способа подачи и составляет (ст. 16 Закона № 218): 

• 7 дней при обращении в офис Росреестра;
• 9 дней при обращении в МФЦ;
• 5 дней при обращении в МФЦ с нотариально оформленным договором/соглашением;
• 3 дня при обращении в Росреестр с нотариально оформленным договором/соглашением;
• 1 день при подаче нотариального договора в электронной форме. 

О ходе оказания услуги Росреестр уведомляет заявителей по электронной почте или по СМС (п. 3,4 Порядка, утв. Приказом Минэка № 137 от 16.03.2016). 

• Получить выписку из ЕГРН.

Завершенная госрегистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона № 218). Заявитель указан в ней в качестве собственника жилого помещения (доли). Ее допускается получить в офисе Росреестра, МФЦ или по почте в зависимости от способа подачи. А еще законом допустимо направление выписки в электронной форме (ч. 6 ст. 62 Закона № 218). При определенных обстоятельствах регистратор вправе приостановить процесс оформления и даже отказать в госрегистрации. Но если следовать нашим инструкциям и предоставлять только подлинные документы, этого не произойдет. 

После получения выписки из ЕГРН регистрация завершается, квартира оформлена в собственность, а в реестре недвижимости внесена запись о новом собственнике.