Можно ли разделить долю в общей собственности 

Доля в праве собственности на недвижимость является самостоятельным объектом права. Ее владелец вправе свободно распоряжаться, продавать или дарить принадлежащее ему имущество. А если доля входит в состав совместного имущества супругов или общего имущества наследников, ее можно еще и разделить. «Сеть юристов» рассказывает о правилах и особенностях деления долей в недвижимости.  

Что такое «доля» 

Недвижимость не всегда находится в единоличном владении одного лица. Если у квартиры или частного дома сразу несколько собственников, значит, такой объект находится в их общей собственности. Если их доли в праве определены, недвижимость в их долевой собственности (ч. 2 ст. 244 ГК РФ).  

Доля в квартире – это самостоятельный объект права, часть единого права собственности на объект недвижимости. Ею разрешено свободно распоряжаться, продавать, дарить, делить, обменивать, завещать и наследовать или совершать иные сделки. Обычно доли устанавливаются в виде идеальных дробей, например, ½, ⅔ или ⅛. При этом они не являются эквивалентом реальной жилой площади в помещении, а лишь определяют объем правомочий их владельца в структуре единого права собственности и дают право пользоваться соразмерной доле частью недвижимости. Какой конкретно – совладельцы должны определить обоюдно (ст. 247 ГК РФ). 

Когда долю нужно делить 

Первый случай – это супружеское имущество.

Доля в недвижимости как самостоятельный объект права может входить в состав совместной супружеской собственности. Это происходит, когда кто-либо из супругов приобретает ее по возмездной сделке за счет собственных заработков или общих накопленных средств, вне зависимости от того, на кого такое имущество зарегистрировано в ЕГРН (ч. 2 ст. 34 СК РФ). 

Получается, что доля, уже будучи частью общего имущества в виде целой квартиры (или дома), становится самостоятельным объектом общего супружеского имущества. Муж с женой владеют ей обоюдно (ч. 1 ст. 35 СК РФ), даже когда в качестве владельца записан только один из них. При этом супружеское имущество, как до, так и после развода, допускается разделить (ст. 38 СК РФ). Если на момент раздела доля входит в состав супружеского имущества, делить между мужем и женой придется и ее. 

Второй вариант – это наследование. 

Если умерший родственник владел долей в недвижимости, она поступит в его наследственную массу (ст. 1111 ГК РФ). Если у него будет сразу несколько преемников, а наследодатель при этом не составлял завещания или не завещал эту часть кому-либо конкретно, часть поступит в общую собственность наследников, им также придется ее делить (ст. 1164 ГК РФ). 

Выдел по сделке

Классический раздел доли как самостоятельного объекта права возможен только, если она находится в общей собственности. Такой имущественный режим, требующий раздела в отношении части в жилой недвижимости обычно возникает только у супругов и у наследников. Во всех остальных случаях необходимости в этом нет.

В то же время, ничего не мешает единоличному владельцу выделить часть от своей доли посредством совершения сделки – например, дарения. Или купли-продажи, но в таком случае придется предварительно сделать предложение другим совладельцам – у них есть преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). В результате взамен старой доли возникнет 2 новые, меньшего размера. С практической точки зрения этот вариант тоже допускается считать разделом.

Как делить 

Вариантов несколько: 

• Между супругами или наследниками раздел осуществляется поровну – по общему правилу они обладают равными правами в общем имуществе (ч. 1 ст. 39 СК РФ, ч. 1 ст. 1164 ГК РФ). 

Так, изначальная часть в размере ½ будет поделена на 2 части – каждая по ¼. При первоначальном размере в ¼, после деления будут образованы 2 части в размере по ⅛ каждая и так далее. 

• Если муж с женой или наследники договорятся, они вправе отойти от равенства прав на супружеское имущество, подробив долю в тех пропорциях, в которых посчитают нужным. Для этого им придется заключить соглашение о разделе (ч. 1 ст. 39 СК РФ, ч. 1 ст. 1165 ГК РФ).  

Например, ½ может быть поделена между ними на 2 неравные части: ⅜ и ⅛.  

• Кроме того, от равенства прав супругов вправе отойти и суд. Это возможно в интересах общих детей или при наличии иного заслуживающего внимания интереса сторон (ч. 2 ст. 39 СК РФ).

Например, при наличии у супругов ⅘ в праве собственности на квартиру, тот супруг, с которым после развода останется проживать общий несовершеннолетних ребенок, может попросить у суда выделить ему бо́льшую долю в размере ⅗, а второму супругу оставить лишь ⅕.

• Еще один вариант – выплата соразмерной компенсации или имущественное представление тому супругу, который претендует на выдел доли. 

Например, при наличии у наследников супругов ¼ в собственности на квартиру, стоимостью 4 млн рублей, вместо выделения второму супругу ⅛, можно договориться о выплате соразмерной компенсации в сумме 500 тыс. рублей. Либо вместо денег предоставить иное сопоставимое по стоимости супружеское имущество. 

• В случае раздела посредством сделки, когда объект не является супружеским имуществом, допустимы любые варианты раздела, какие собственник посчитает нужным.  

Например, владея ½ квартиры, ничего не мешает владельцу подарить родственнику, члену семьи или супругу ¼ от своей ½. Тогда в его собственности останется еще ¾.

Что важно: закон не предусматривает ограничений относительно пропорций и степени дробления доли и количество частей, на которые она может быть поделена. При наличии договоренности стороны вправе выделить части вплоть до 1/125 или даже меньше, законодательство этого не запрещает.  

Доля в общей собственности вправе делиться двумя путями – либо по соглашению, либо в судебном порядке (ч. 3 ст. 254, ч. 1, 3 ст. 252 ГК РФ). Каждый из этих вариантов имеет свои особенности, целесообразно рассматривать их по отдельности.

Внесудебный порядок раздела

И супруги, и наследники, вправе поделить их общую долю в недвижимости полюбовно, по соглашению (ч. 2 ст. 38 СК РФ, ч. 1 ст. 1165 ГК РФ). В этом случае они самостоятельно договариваются о пропорциях и делят часть любым путем. 

Обратите внимание! Наследники смогут поделить наследственное имущество только после получения свидетельств о праве на наследство (ч. 2 ст. 1165 ГК РФ)

Как составить соглашение 

Законодательных требований к содержанию соглашений о разделе супружеского или наследственного имущества не предусмотрено, стороны вправе составить их самостоятельно. Не забудьте указать в любом из таких соглашений: 

• наименование сторон, их паспортные данные, адреса, год рождения, ИНН, прочие анкетные данные;
• наименование объекта, часть которого подлежит разделу, его подробное описание;
• пропорции, в которых стороны договорились поделить их общую долю или размер компенсации вместо нее. 

Нужно ли удостоверять соглашение у нотариуса 

Соглашение, заключенное супругами, требует обязательного оформления у нотариуса (ч. 2 ст. 38 СК РФ). Так как право собственности уже возникло, предмет сделки не подлежит оценке, а значит, нотариальный тариф за удостоверение документа взимается в размере 500 рублей (п. 6 ч. 1 ст. 333.24 НК РФ). 

Иной порядок оформления соглашения для наследников. Для них нотариальная форма обязательной не является, законодательством этого не предусмотрено (Письмо Минфина № 03-05-06-03/41476 от 07.10.2013). Но если стороны решат сделать это по собственной инициативе, им придется заплатить нотариальный тариф по правилам, определенным пп. 4 п. 1 ст. 22.1 основ законодательства о нотариате, в зависимости от стоимости доли. 

Что делать дальше 

После раздела права на вновь образованные доли в недвижимости нужно зарегистрировать. Это делает Росреестр, обратиться в него можно через МФЦ, портал Госуслуг, сайт Росреестра или направить документы по почте. Для регистрации потребуется: 

• заявление о госрегистрации права собственности; 
• заключенное соглашение;
• правоустанавливающий документ на часть в праве собственности (для супругов);
• свидетельство о праве на наследство (для наследников);
• паспорта заявителей. 

За переоформление прав на недвижимость взимается госпошлина – 2 тыс. рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). В случае оплаты пошлины через Госуслуги или сайт Росреестра, до 2021 года заявители получают скидку в 30% (п. 4 ст. 333.35 НК РФ). После переоформления выдается выписка из ЕГРН, она подтверждает раздел и изменение в структуре собственности. 

Судебный порядок раздела

Когда договоренности между сторонами нет, они вправе обратиться для раздела в суд. Для этого им потребуется: 

• исковое заявление о разделе супружеского имущества;
• исковое заявление о разделе наследства. 

Выберете нужный образец, составьте на его основе собственный иск, приложите комплект обосновывающих документов и подайте его: 

• мировому судье по месту жительства ответчика, если раздел происходит между супругами, а цена иска выше 50 тыс. рублей (ст. 23 ГПК РФ);
• в районный суд по месту проживания ответчика, если делится наследственное имущество или цена иска при подаче заявления одним из супругов превышает 50 тыс. рублей (ст. 24 ГПК РФ). 

До подачи иска придется уплатить госпошлину. Она рассчитывается в процентах от цены иска, принимаемой как стоимость спорной доли. Когда иск примут и назначат заседания, рекомендуем посещать их лично или направлять туда своего представителя по доверенности.  В течение месяца после вынесения решения его допускается обжаловать. Если этого не сделать, оно вступит в силу (ст. ст. 209, 321 ГПК РФ). Решение суда является основанием для переоформления права собственности в Росреестре.