Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Разорвать сделку купли-продажи жилого помещения разрешено только по основаниям, предусмотренным законом: 

• по соглашению сторон, если покупатель и продавец договорятся об этом (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
• в одностороннем порядке по решению суда, если одна из сторон существенно нарушила условия договора и это привело к тому, что вторая сторона не получила того, на что рассчитывала (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Например, если продавец отказывается переоформлять квартиру в Росреестре на покупателя или покупатель не перечислил сумму по договору в срок. 
• в одностороннем порядке по решению суда, в случае существенной перемены обстоятельств, при которых стороны принимали решение о купле-продаже. Существенным считается такое изменение, которое, если бы сторона могла предвидеть, заставило бы ее отказаться от сделки или заключить ее на иных условиях (ст. 451 ГК РФ). 

Любой договор купли-продажи недвижимости допускается расторгнуть только до его полного исполнения. Если покупатель принял квартиру по передаточному акту, продавец получил за нее всю сумму, а права на недвижимость переоформлены в Росреестре, договор считается исполненным – разорвать его нельзя. При этом один лишь факт переоформления квартиры в ЕГРН, хоть и говорит о финале сделки, но препятствием для расторжения договора не является. Например, если покупатель переоформил квартиру в Росреестре, но всю оговоренную сумму в пользу продавца не перечислил – договор исполненным считать нельзя (п. 65 Постановления ПВС РФ № 10/22 от 29.04.2010). 

Какие наступят последствия 

При разрыве купли-продажи обязанности каждой из сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). при этом конкретные последствия всегда зависят от: 

• выбранного сторонами порядка расторжения;
• оснований для расторжения договора;
• причиненного ущерба стороне, действующей добросовестно;
• условий договора купли-продажи и других особенностей ситуации.

Если стороны договорились составить соглашение, то этим соглашением они и определят возможные последствия: что получит каждая из сторон, кто какие пени, штрафы и компенсации платит, в какие сроки. Эти вопросы вправе регулироваться договором.

Если договориться не удалось, и одна из сторон существенно нарушила договор, последствия определит суд. При исполнении договора только одной из сторон, вторая считается необоснованно обогатившейся (абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ). А значит, она обязана возвратить все, что получила (п. 1  ст. 1102 ГК РФ) + возмещение недополученных доходов (ст. 1107 ГК РФ) + возмещение причиненных в результате разрыва убытков (п. 5 ст. 453 ГК РФ).

Как расторгнуть договор по соглашению 

Чтобы разорвать сделку по соглашению, продавцу и покупателю придется составить документ  в той же форме, что и договор купли-продажи (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Если сделку оформляли у нотариуса, то и соглашение необходимо заверять нотариально. Как минимум потребуется письменный документ, в котором в свободной форме продавец и покупатель определят условия расторжения. Не забудьте указать в нем: 

• реквизиты расторгаемого договора;
• адреса, Ф.И.О., иные реквизиты продавца и покупателя;
• причины, по которым договор расторгается;
• что каждый получит в результате;
• расходы, которые несет каждая из сторон;
• количество экземпляров.

Если на момент расторжения стороны уже успели обратиться в Росреестр для переоформления жилого помещения, но соответствующая запись о переходе права собственности в ЕГРН еще не внесена, они вправе отменить госрегистрацию. Для этого они лично либо нотариус, который заверил соглашение, направляет в Росреестр заявление о прекращении госрегистрации. Если успеть, регистратор прекратит процедуру и уведомит об этом заявителей (ст. 31 Закона № 218 «О госрегистрации недвижимости»). В этом случае заявителям вернут 50% госпошлины (п. 4 ст. 333.40 НК РФ).

Как разорвать договор через суд

Для случаев разрыва купли-продажи предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Стороне, желающей расторгнуть сделку, необходимо направить в адрес другой стороны соответствующее требование. В нем указать причины, обосновать необходимость прекращения обязательств, установить срок для ответа и потребовать заключить соглашение.

Чтобы иметь доказательства исполнения этого требования, отправьте требование в адрес второй стороны заказным письмом с уведомлением о вручении либо вручите лично под подпись. Доказательства получения требования обязательны. В противном случае при подаче иска в суд, судья вернет исковое заявление без рассмотрения, так как нет доказательств соблюдения заявителем досудебного порядка (п.п. 1 п. 1 ст. 135 ГПК РФ). 

Затем дождитесь ответа. В суд допускается подавать, если (п. 2 ст. 452 ГК РФ): 

• пришел ответ с отказом расторгать сделку;
• ответ не пришел в течение установленного требованием или договором срока, а если он не установлен – в течение 30 дней. 

Чтобы подать в суд, заинтересованной стороне придется: 

• Составить исковое заявление.

Требования к его содержанию определены ст. 131 ГПК РФ. Если составляете его самостоятельно, не забудьте указать:

• наименование суда;
• Ф.И.О., адреса, контакты и иные сведения о заявителе и ответчике;
• цену иска;
• реквизиты заключенного договора купли-продажи;
• исполнение, совершенное заявителем – переоформил квартиру, перечислил деньги;
• характер нарушения договора со стороны ответчика, которое заявитель считает существенным;
• сведения о направлении ответчику требования расторгнуть договор добровольно; 
• исковые требования – расторгнуть договор, взыскать средства (если деньги перечислены, но квартира не получена), сумму ущерба, вернуть переданное имущество (если квартира передана, но деньги не получены);
• перечень приложенных документов, дата и подпись.

• Подготовить документы.

Стандартный комплект документов включает: 

• уведомление о вручении копии иска ответчику;
• квитанция об уплате госпошлины;
• копия расторгаемого договора;
• копия платежного документа, подтверждающего перевод средств или выписка из ЕГРН, подтверждающая переход права собственности;
• копия требования, направленного ответчику + уведомление о его вручении; 
• ответ на требование, если он был получен; 
• доверенность, если в суд будет ходить представитель;
• иные документы, которые, по мнению заявителя, подтверждают его правоту. 

Все документы должны отвечать требованиям ст. 132 ГПК РФ. Если есть какие-либо сложности с истребованием документов, попросите у суда содействия в их получении. 

• Направить копию иска ответчику.

Прежде чем подавать иск в суд, направьте копию искового заявления + документы в адрес ответчика заказным письмом с уведомлением о вручении. Уведомление или почтовую квитанцию приложите к комплекту документов (п. 6 ст. 132 ГПК РФ). Если этого не сделать, суд оставит иск без движения (ст. 136 ГПК РФ).

• Уплатить госпошлину.

Ее размер определяется от цены иска, которая равна стоимости заявленных исковых требований – цене спорной квартиры или размеру подлежащих взысканию средств, по правилам пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Чем выше цена иска, тем больше госпошлина.

Если не уплатить госпошлину, суд оставит иск без движения (ст. 136 ГПК РФ). Если уплата пошлины затруднительна для истца, он вправе попросить у суда отсрочки или рассрочки ее уплаты (ст. 333.41 НК РФ).  Впоследствии сумму госпошлины допускается внести в судебные расходы и взыскать с ответчика, если суд удовлетворит исковые требования (ст. ст. 88, 98 ГПК РФ). 

• Направить исковое заявление в суд. 

Это допускается сделать лично, по почте или через представителя. Некоторые суды принимают иски через собственные сайты. Подавать иск нужно в районный суд по месту нахождения спорной квартиры (ст. 30 ГПК РФ). Если жилье уже числится за ответчиком в ЕГРН, имеет смысл также подать ходатайство о применении обеспечительных мер в виде ареста или запрета распоряжаться жильем (п. 1 ст. 140 ГПК РФ). 

• Примите участие в процессе.

Суд примет иск к рассмотрению, назначит дату проведения заседания и пришлет сторонам повестки. Посетите заседание лично, направьте туда представителя или придите вместе. В судебном процессе: 

• поддержите заявленные требования;
• дайте суду необходимые объяснения;
• попросите суд вызвать свидетелей, представьте ему документальные доказательства своей правоты;
• заявите ходатайства, если это нужно;
• примите участие в опросе ответчика, свидетелей.

Суд рассмотрит дело и вынесет решение, если оно не обжаловано, то в месячный срок вступит в силу. Договор расторгнут. Дальнейшие действия зависят от конкретной ситуации.

• Если нужно взыскать средства, перечисленные покупателем.

Получите в канцелярии суда исполнительный лист. С ним отправьтесь в ФССП. Приставы откроют исполнительное производство и взыщут средства принудительно.

• Если нужно вернуть квартиру обратно. 

Возьмите решение суда и направьте его в Росреестр. Судебный акт является основанием для перерегистрации квартиры обратно в собственность продавца (п. 65 Постановления ПВС РФ № 10/22).