Как выселить соседей, которые мешают жить 

Шумные вечеринки, буйные пьянки, громкая музыка и еще тысяча причин, как граждане нарушают покой соседей. Главное оправдание: моя квартира – что хочу, то и делаю. И такой аргумент работает. Считается, что право собственности работает как щит, который прикрывает от претензий со стороны других жильцов и спасает от выселения. 

Но это не так. У  собственника жилого помещения есть обязанности и пределы осуществления права собственности. При систематическом нарушении владельца жилья допускается выселить.

Пределы осуществления права собственности на квартиру

Право собственности на жилые помещения не является абсолютным. Владельцы жилья в нем ограничены: 

• обязанностью использовать квартиру только для проживания граждан (п. 1 ст. 17 ЖК РФ, п. 2 ст. 288 ГК РФ); 
• обязанностью поддерживать жилое помещение в пригодном для проживания состоянии, не допуская его бесхозяйственного обращения (п. 4 ст. 30 ЖК РФ);
• обязанностью соблюдать права и законные интересы соседей (п. 4 ст. 17, п. 4 ст. 30 ЖК РФ).

Нарушение установленных ограничений станет основанием для применения к собственнику помещения различных мер ответственности (п. 10 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009). Одна из таких мер гражданско-правовой ответственности – это лишение права собственности на жилое помещение с последующим выселением (ст. 293 ГК РФ).

Основания для лишения соседей права собственности и выселения

Закон выделяет 3 группы оснований, по которым соседи вправе лишить друг друга квартиры (абз. 1 ст. 293 ГК РФ). В их числе: 

1. Использование жилого помещения не по назначению. Единственное целевое назначение жилых помещений – проживание граждан. Не допускается использование жилых помещений для размещения в них производства, организации гостиниц и хостелов, предоставления гостиничных услуг, организации офиса или товарного склада, проведения иной коммерческой деятельности (п. 3 ст. 17 ЖК РФ). Исключение – ведение по месту жительства профессиональной деятельности или деятельности ИП лицом, которое проживает в этой квартире. При условии, что это не нарушает права соседей. 
2. Систематическое нарушение прав и интересов соседей. «Права и интересы» охватывают обширный пласт обязательств. Нарушения заключаются, например, и в громкой музыке, и в ночных ремонтах, регулярных пьянках, порче общего имущества жильцов МКД, буйном поведении и угрозах в адрес соседей. Главное, чтобы такое поведение носило систематический характер, и это можно было доказать. Например, протоколами полиции или рапортами участкового. Вот пример, когда уральского диджея выселили за то, что он постоянно по ночам громко включал музыку. 
3. Допущение бесхозяйственного обращения с жилым помещением. Собственник обязан за свой счет содержать жилое помещение в надлежащем состоянии, с учетом санитарно-гигиенических, экологических и иных норм. Если в квартире мусор и пищевые отходы, завелись тараканы и повысился риск распространения инфекционных заболеваний, неисправная канализация, течет водопровод, из-за которого постоянно заливает соседей, допущены разрушение перегородок и несущих конструкций, создание пожароопасных ситуаций, такое состояние можно признать бесхозяйственным. Так бывает, но очень редко. Например, решение Ветлужского районного суда Нижегородской области от 24.12.2007.

Особенности выселения соседей

Выселение – длительный и трудоемкий процесс. А выселение соседей вдвойне трудней. Сначала местная администрация должна дать злополучному соседу возможность все исправить. 

Если собственник использует квартиру не по назначению, систематически нарушает права соседей либо допустил ее бесхозяйственное состояние, орган местного самоуправления предупреждает его о необходимости устранить нарушения. Если это невозможно сразу, ему назначается разумный срок для ремонта помещения (абз. 1 ст. 293 ГК РФ).

И только если владелец квартиры не реагирует на предупреждения, не проводит без уважительных причин ремонт и продолжает нарушать права соседей, в его отношении может быть подан иск о прекращении права собственности и выселении. Суд может принять решение о продаже квартиры с торгов с передачей вырученной суммы прежнему собственнику за вычетом суммы, необходимой для исполнения решения суда (абз. 2 ст. 293 ГК РФ).

Проблема в том, что соседи, общее собрание дома, УК или ТСЖ не вправе инициировать рассмотрение вопроса о прекращении права собственности. С таким иском в суд обращается лишь орган местного самоуправления – городская или районная администрация. 

А еще нужно понимать, что выселение – это исключительная мера, на которую суд пойдет лишь при условии, что все иные предусмотренные законом меры ни к чему не привели. Одного лишь желания соседей недостаточно: прекращение права собственности соседа – это результат плотного взаимодействия жильцов дома и местной администрации. 

Что можно сделать

Задача жильцов МКД – убедить орган местного самоуправления в том, что нужно подать в суд иск о прекращении права собственности, помочь ему собрать необходимые доказательства для обращения в суд. В конце концов, в выселении злополучного жильца заинтересованы в первую очередь его соседи, а не администрация. А потому все их слова должны быть подтверждены документально. А если дело таки дойдет до суда, их вызовут в процесс в качестве свидетелей. Так что, готовиться нужно основательно. 

Сначала нужно привлечь профильные органы: 

1. Если сосед постоянно нарушает общественный порядок, устраивает пьянки и драки, торгует наркотиками, постоянно громко слушает музыку – нужно обращаться в полицию или к участковому. Там с дебоширом проведут беседу, выпишут штраф (например, за нарушение режима тишины) и забудут. При повторном нарушении полицию нужно вызывать еще раз, и так постоянно. Только наличие десятка протоколов о нарушении общественного порядка поможет доказать систематический характер нарушения прав соседей. Например, чтобы выселить уральского музыканта, соседям пришлось в течение года вызвать полицию 46 (!) раз. 
2. Если в подъезде завелись крысы или тараканы, в квартире соседа стоит стойкий запах отходов, сосед не пользуется канализацией или иным образом нарушает санитарные, гигиенические и эпидемиологические нормативы, нужно обращаться в Роспотребнадзор. Инспектор вынесет соседу предписание на устранение нарушений и наложить штраф 500-1000 рублей по ст. 6.4 КоАП РФ. Заявление на соседа можно подать онлайн. Прошло 2 недели, а результата нет? Обращайтесь в Роспотребнадзор повторно. А потом еще раз и еще, как и в случае с полицией. Обязательно добивайтесь письменного ответа на свои обращения. 
3. Если нарушается порядок эксплуатации жилого помещения – вас постоянно заливают, допущено бесхозяйственное состояние квартиры, в ней отсутствуют двери, окна, там собираются сомнительные компании — обращайтесь в местную жилинспекцию, она отвечает за эксплуатацию жилфонда. 

Если надзорные органы и полиция неоднократно беседовали с соседом, на него есть с десяток протоколов и постановления, есть письменные ответы о предпринятых надзорными органами мерах, нужно обращаться в местную администрацию. Составьте заявление, в нем опишите все сложившиеся обстоятельства и попросите администрацию обратиться в суд с иском о прекращении права собственности. К заявлению приложите копии ответов от полиции Роспотребнадзора, жилинспекции. 

Попросите других жильцов, чтобы они тоже подали такие заявления в администрацию. Чем больше жалоб, тем быстрее реакция. 

Иных инструментов, к сожалению, не существует. Но жильцы вправе снова и снова обращаться в местную администрацию,засыпая ее жалобами на соседа. И если претензии к нему обоснованы, а нарушения действительно имеют место, ведомство вынуждено обратиться в суд с иском.