Как выделить долю в натуре 

Если формат долевого владения не подходит кому-либо из совладельцев недвижимости, стоит рассмотреть возможность выдела своей доли в натуре. Речь идет о трансформации идеальной доли (например, ½) в реальные квадратные метры и формировании из них самостоятельного объекта недвижимого имущества. Это всегда сложная юридическая задача, даже если никто из совладельцев не имеет претензий. В каких случаях допускается выделить долю в натуре и что делать, если другие собственники против, расскажет «Сеть юристов».

Что значит «выделить долю»

Жилье вправе находиться в общей долевой собственности нескольких лиц. Это значит, что каждому из совладельцев принадлежит некая «идеальная доля». Например, два брата получили по наследству отцовский дом – каждый получил по ½ в праве собственности. Это идеальная доля в общем имуществе – частном доме. Ее владелец по закону может требовать от владельца второй части выдела своей доли в натуре (ч. 2 ст. 252 ГК РФ). Что это значит? 

Речь идет о выделении доли в праве собственности, как реальной жилой площади, в отдельное. Изолированное от остальной части и при этом пригодное для проживания жилое помещение со своим входом, инженерными коммуникациями, приборами учета, адресом и кадастровым номером в ЕГРН.После выдела вместо одного образуется минимум 2 независимых друг от друга жилых помещения. В этом и есть основная сложность процедуры – выделение реально лишь если для этого есть техническая возможность. 

Зачем выделять долю в натуре

Есть несколько «за» в пользу образования из доли самостоятельного объекта недвижимости: 

1. Изолированное пользование.  В распоряжение бывшего дольщика попадает самостоятельный объект недвижимости. Ему не нужно делить жилье с другими совладельцами, терпеть нежеланных гостей и временных жильцов.
2. Раздел лицевых счетов. Новый объект недвижимости получит новый лицевой счет в каждой из ресурсоснабжающих организаций. Больше не нужно делить коммуналку, платить за других жильцов.
3. Распоряжение. Продать долю без согласования с другими совладельцами нельзя – у них есть право преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ). А распоряжаться выделенной частью допускается по своему усмотрению, спрашивать разрешения не нужно.  
4. Ценность на рынке. Рыночная стоимость ½ доли в квартире значительно ниже, чем 50% от стоимости целой квартиры. Это связано с крайне низким спросом на доли – покупатели не заинтересованы в покупке части в праве собственности, так как они не получают независимого жилья. Рыночная стоимость выделенного изолированного жилья значительно выше. 

Всегда ли получится выделить долю

Нет! Ключевой критерий – это техническая возможность получения из одного жилого помещения двух отдельных, изолированных друг от друга. В частном доме этот вопрос решается посредством проведения переустройства или перепланировки, отдельного подключения коммуникаций, оборудования своих санузлов и кухни. На такую перепланировку придется предварительно получить разрешение.

Нельзя делать выдел, если он приведет к причинению помещению вреда, несоразмерному полученным выгодам (п.п. 35, 36 Постановления Пленума ВС РФ № 8 от 01.07.1996) 

С квартирами гораздо сложнее. Выделить долю в квартире (например, образуя комнату к квартире как отдельное жилое помещение) разрешается только в том случае, когда есть техническая возможность выдела не только комнаты, но и технических помещений (отдельных кухни, санузла и коридора), а также оборудования отдельной входной двери (п. 12 Постановления Пленума ВС РФ № 8 от 24.08.1993). Конструкция подавляющего большинства отечественных квартир такой возможности не дает, а значит и выделить из них долю в натуре практически невозможно.  

Что делать, если долю выделить нельзя

Если технической возможности выделиться нет, у совладельцев есть 2 варианта: 

1. Они определяют порядок пользования общим имуществом – достаточно заключить соглашение. Если согласие не достигнуто, это возможно в судебном порядке. Каждый из совладельцев имеет право на предоставление ему в пользование жилой площади, соразмерной его доле (ст. 247 ГК РФ). Например, если двухкомнатной квартирой владеют двое лиц, каждый из них вправе получить в пользование по комнате. Несоразмерность их площадей компенсируется финансовой выплатой. 
2. Они рассматривают вариант выплаты выделяющемуся совладельцу компенсации, соразмерной стоимости его части или той стоимости, о которой они смогли договориться (ч. 3 ст. 252 ГК РФ). 

Внесудебный порядок выделения доли 

Произвести выдел без суда получится при условии, что другие совладельцы не возражают, а стороны договорились о переделе комнат, выделении каждому из совладельцев. В этом случае они получают разрешение и проводят перепланировку, заказывают технические документы, заключают соглашение и переоформляют помещение в Россреестре.

Зачем делать перепланировку

Чтобы выделяемое помещение стало изолированным, заинтересованному дольщику придется сделать перепланировку помещения с учетом достигнутой между сторонами договоренности. Такие работы предварительно согласовываются в местной архитектурной инспекции: заказать проект перепланировки, подать его в местную администрацию, дождаться решения, получить разрешение (ст. 26 ЖК РФ). Затем, после проведения работ, пригласить приемочную комиссию для составления акта (ст. 28 ЖК РФ). Если сделать перепланировку самовольно, без получения разрешения, могут заставить вернуть все в прежнее состояние (ст. 29 ЖК РФ) и наложить штраф, если это квартира.

Как заказать новый технический план

Так как изменяется прежнее и формируется новое жилое помещение, на каждое из них готовится новый технический, а при необходимости, и межевой план (если это жилой дом). Для этого необходимо заключить договор с кадастровым инженером на проведение кадастровых работ. Он подготовит новые планы в бумажном и электронном виде, разместит их в электронном хранилище Росреестра (ст. 14, 22, 24 Закона № 218 «О госрегистрации недвижимости»). 

Обратите внимание! Выделенный объем должен быть поименован в техническом плане именно как самостоятельный объект. Если его назовут «частью жилого дома» - такого наименования объекта недвижимости нет в гражданском законодательстве — его регистрация возможна только через суд (разъяснения управления Росреестра по Московской области, 2018). 

Как составить и заключить соглашение о выделе 

Соглашение – документ, которым все совладельцы выражают свое согласие на выделение доли в натуре. В нем указывается: 

• Ф.И.О., адреса, паспортные данные, прочие анкетные данные;
• наименование и характеристики разделяемого общего имущества;
• структура собственности – кому сколько принадлежит;
• предмет соглашения – договоренность о разделе;
• условия раздела – кому какие комнаты и в каком размере площади переходят;
• факт прекращения долевой собственности в результате заключенного соглашения;
• количество экземпляров, дата, подпись. 

Чтобы составить соглашение, воспользуйтесь подготовленным нами образцом. Нотариального удостоверения соглашение не требует – достаточно простой письменной формы.

Обратите внимание! Размер выделяемой жилплощади должен быть соразмерен размеру долей. Тот, кто получит меньше, вправе претендовать на денежную компенсацию (ч. 3, 4 ст. 252 ГК РФ).

Нужно ли идти в Росреестр

Чтобы поставить выделенный объект на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности, придется обратиться в Росреестр (лично, через МФЦ, Госуслуги или иным образом) с заключенным сторонами соглашением – оно является основанием для осуществления учета и регистрации (п. 3 ч. 8 ст. 41 Закона № 218). Кроме соглашения, потребуется: 

• заявление сторон соглашения; 
• копии паспортов; 
• свидетельство, выписка из ЕГРН, договор о приватизации или иные правоустанавливающие документы;
• бумажная копия технического плана или указание на его идентифицирующий номер в электронном хранилище (ч. 4 ст. 20 Закона № 218). 

Перед подачей документов нужно уплатить госпошлину. Ее размер составит (п.п. 22, 24, 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ): 

1. Для выделяющегося совладельца – 2 тыс. руб. за жилое помещение и 350 руб., если выделяется часть земельного участка. 
2. Для других лиц, размер долей которых в результате изменяется – 350 руб. 

В случае оплаты госпошлины через Госуслуги до начала 2021 года можно получить скидку в 30% (п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Срок рассмотрения документов в Росреестре зависит от способа подачи и составит от 10 до 12 дней. В случае принятия положительного решения каждый из заявителей получит новую выписку из ЕГРН с измененной структурой собственности – она удостоверяет государственную регистрацию. 

Судебный порядок 

Если договориться с совладельцами не получилось, единственный способ выделиться – подготовить и подать соответствующий иск в суд (ч. 3 ст. 252 ГК РФ). Рассмотрим основные этапы.

Как составить исковое заявление 

Исковое заявление должно соответствовать требованиям ст. 131 ГПК РФ и содержать такие сведения: 

• Ф.И.О, адреса, год рождения, прочие анкетные данные;
• описание спорного объекта в долевой собственности, его кадастровый номер, адрес, площадь;
• сложившийся порядок использования спорного объекта;
• факт недостижения согласия с совладельцами
• часть долевого объекта, соразмерную принадлежащей доле, желаемую к выделу и размер компенсации, если она несоразмерна размеру доли;
• исковое требование о выделе части помещения в натуре;
• перечень приложений, дата, подпись. 

Чтобы грамотно составить исковое заявление, обратитесь к нашим юристам. А прежде чем направлять его в суд, отправьте копию иска и документов ответчикам заказным письмом с уведомлением о вручении (п. 6 ст. 132 ГПК РФ).

Необходимые документы 

Комплект документов, приложенных к иску, должен соответствовать требованиям ст. 132 ГПК РФ и включать: 

• договор купли-продажи, о приватизации, свидетельство о праве, иной правоустанавливающий документ на недвижимость;
• свежую выписку из ЕГРН;
• технический план; 
• заключение проектной организации, БТИ, профильного строительно-технического эксперта о технической возможности натурального выдела;
• почтовое уведомление о вручении иска ответчикам (другим совладельцам);
• квитанцию об уплате госпошлины;
• прочие документы, обосновывающие требования. 

Размер госпошлины

Так как иск о выделе изолированного помещения не предусматривает спора о праве собственности, он не имеет цены, а значит, является имущественным, не подлежащим оценке (определение ВС Хакасии № 33-3091/2013 от 17.12.2013). А значит, госпошлину нужно уплачивать в размере 300 руб. (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Требование об уплате госпошлины исходя из цены иска в данном случае является неправомерным. 

Подсудность

Иск с документами необходимо подавать в районный суд по месту жительства ответчика. Так как в данном иске вопрос о праве собственности не рассматривается, правила исключительной подсудности, требующие подачи иска по месту нахождения спорного имущества (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ) не применяются.

Что делать после получения решения 

Если решение окажется положительным, по аналогии с внесудебной процедурой, его копию после вступления в силу подают в Росреестр. На его основании орган произведет кадастровый учет, регистрацию прав и выдаст выписку из ЕГРН.