Как выделить долю в квартире 

Если гражданина включают в состав владельцев квартиры, ему выделяют долю в праве собственности. Ее допускается выделить соглашением или по договору – все зависит от состава владельцев, вида владения и особенностей ситуации. Что делать, если квартира в совместной собственности, принадлежит одному из супругов или доля выделяется не родственнику, расскажет наш юрист по недвижимости.

Что такое «выдел доли» 

Долевое владение – это разновидность общей собственности с определением размера долей каждого из сособственников (ст. 244 ГК РФ). Если части не определены по закону и не установлены соглашением, они считаются равными для всех совладельцев (ч. 1 ст. 245 ГК РФ). Если их двое – у каждого по ½ в праве, если трое – по ⅓ и т. д. Но от этого правила допускается отходить. 

Сами по себе доли не возникают у совладельцев ниоткуда – они выделяются из единого права (1/1) в результате сделки. 

Обратите внимание! Речь идет о части права собственности на квартиру, а не о квадратных метрах в ней в натуре. 

Необходимость в выделении идеальной доли в квартире возникает: 

1. При разделе между супругами общей квартиры, приобретенной в браке.
2. При продаже, дарении или обмене части в праве собственности единоличным владельцем.
3. При нахождении квартиры в общем владении без определения долей после приватизации.

Это три самых распространенных случая.

Доля супругу 

Жилье, как и любое имущество, приобретенное супругами в браке, считается их совместной собственностью. Независимо от того, на чьи средства, кем они внесены и на чье имя недвижимость зарегистрирована (ст. 34 СК РФ). Если квартира, купленная в браке, оформлена только на мужа, жена по закону является владелицей ½ права собственности на нее (ст. 39 СК РФ).

Но чтобы она стала полноправным собственником, и ее право зарегистрировали в Росреестре, долю в ее пользу придется выделить – для этого супруги заключают соглашение. Если не заключить его добровольно, жена вправе требовать такого выдела через суд (ч. 3 ст. 38 СК РФ).

Можно ли выделять доли другим лицам

Конечно! Единоличный владелец квартиры вправе распоряжаться ей таким образом, каким считает нужным, в том числе и выделить часть кому-либо: ребенку, родителю, племяннику или супруге. При условии, что недвижимость находится не в совместной, а в его личной собственности (приобретена до брака или получена по наследству или в дар). 

Выделить часть новому совладельцу допускается несколькими способами:

1. По договору дарения. Если выделение осуществляется на безвозмездной основе, как жест доброй воли, и не предполагает какого-либо встречного представления от одаряемого в пользу дарителя (ст. 572 ГК РФ). 
2. По договору купли-продажи. Если владелец решил продать часть своей квартиры, и у этой части есть покупатель, они вправе оформить куплю-продажу (ст. 549 ГК РФ). Размер доли допускается любой, о котором стороны договорятся – хоть ⅔, хоть ⅛. Предварительно выделять долю для продажи не нужно, ее продажа сама по себе является выделением.
3. По договору мены. Если вместо выделенной части бывший единоличный владелец получает какое-либо имущество. Например, если он меняет ½ квартиры на автомобиль. 

Выделение доли в приватизированной квартире

Современный порядок приватизации предполагает приобретение жилого помещения в право собственности всех лиц, проживающих в этом помещении, с определением долей каждого из них (ст. 2 Закона № 1541-1 «О приватизации жилфонда в РФ», ч. 3 ст. 244 ГК РФ). Но так было не всегда – порядок приватизации до 2001 года предполагал возможность передачи жилых помещений в совместную собственность всех жильцов квартиры без определения долей. В этом случае жильцы получали договор о приватизации или свидетельство, в котором указаны все владельцы, но размер их права не определен. 

Если никаких операций с квартирой после этого не производилось, все продолжают совместно владеть недвижимостью, без выделения конкретных частей. Чтобы каждый из них свободно распоряжался имуществом, доли придется выделить. Как и в случае с супругами, размер частей по определению для каждого является равным, а выделить их допускается либо по соглашению, либо через суд (ст. ст. 253, 254 ГК РФ). 

В однокомнатной квартире

Выделить часть права собственности разрешено в любой квартире, независимо от ее квадратуры, количества комнат, состояния ремонта или количества жильцов. Доля – это часть в праве собственности, а не в общей площади квартиры. 

В ипотечной квартире

Если квартира в ипотеке, есть несколько особенностей: 

1. В случае получения части квартиры, приготовьтесь к тому, что придется платить и часть ипотеки. 
2. Во-вторых, ипотека – это обременение, а значит, банк допустит изменение структуры собственности лишь по согласованию с ним. Но по этому поводу Верховный суд РФ выразил несогласие. Согласно п. 11 Обзора, утв. Президиумом ВС РФ от 22.06.2016, суд считает, что это возможно при условии сохранения прежнего порядка уплаты кредита кем-либо одним из супругов. Если супруги делят и квартиру, и долги – согласие банка обязательно.

Порядок выдела доли в квартире

Вопрос выдела актуален в первую очередь для случаев совместной собственности, возникшей либо у супругов, либо у жильцов приватизированной до 2001 года квартиры. В этом случае происходит трансформация совместной собственности в долевую. Установить долевой порядок владения разрешено двумя путями (ч. 5 ст. 244 ГК РФ): 

1. Путем заключения между сособственниками соглашения об определении долей.  
2. Путем обращения в суд с соответствующим иском, если согласие не достигнуто.

Приоритетной является добровольная форма.

Как составить соглашение 

Конкретных требований к содержанию соглашения законодательство не предусматривает, но рекомендуется указать в нем: 

• Ф.И.О., адрес, год рождения, паспортные и прочие данные стороны;
• сведения о квартире – адрес, площадь, этаж, количество комнат и прочие индивидуализирующие характеристики; 
• основания возникновения общей собственности;
• размер долей, о выделении которых стороны договорились; 
• дата, подпись. 

Если возникли сложности с самостоятельным составлением, воспользуйтесь подготовленным нами образцом соглашения. 

Нужно ли обращаться к нотариусу 

Это зависит от сторон соглашения. Если совместная собственность на квартиру возникла после приватизации, достаточно простой письменной формы для соглашения. Обязательного нотариального удостоверения для таких сделок не предусмотрено.

Иная ситуация, если соглашение заключают супруги. Считается, что такая сделка является разновидностью соглашения о разделе супружеского имущества (Письмо Минэкономразвития России № ОГ-Д23-3321 от 18.03.2016). А значит, его придется удостоверять у нотариуса (ч. 2 ст. 38 СК РФ). Для оформления допускается обратиться к любому нотариусу и предоставить:

• оригиналы паспортов;
• свидетельство о заключении или расторжении брака, если супруги развелись;
• документы, подтверждающие право собственности на имущество; 
• текст соглашения, если оно было составлено самостоятельно. 

Так как спора нет, предмет сделки не подлежит оценке, а значит нотариальный тариф за удостоверение документа составит 500 рублей (п. 6 ч. 1 ст. 333.24 НК РФ). Дополнительно нотариус попросит оплатить составление текста соглашения, правовую экспертизу, подготовку документов и прочие услуги правового и технического характера, если они потребуются. 

Нужно ли обращаться в Росреестр 

В Росреестре переоформляется право собственности после заключения соглашения: он изменит структуру владения в реестре недвижимости, зарегистрирует новых совладельцев, выдаст выписку из ЕГРН с их фамилиями и размером долей. Она – правоустанавливающий документ.

Если оформлять договор у нотариуса, через него же допускается направить документы и в Росреестр. Самому переоформлением заниматься не придется  (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона № 218 «О госрегистрации недвижимости»). Эта услуга оплачивается дополнительно, а еще придется заплатить госпошлину за перерегистрацию в 2 тыс. рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). До 2021 года разрешается оплатить госпошлину со скидкой в 30%, если делать это через Госуслуги (п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Если выдел оформляли без нотариуса в простой письменной форме, переоформлять придется самостоятельно. Обратиться в Росреестр допускается через Госуслуги, официальный сайт Росреестра или МФЦ, потребуется: 

• заявление о госрегистрации;
• паспорта заявителей;
• не менее 2 экземпляров соглашения;
• брачное свидетельство, если это супруги;
• документы, подтверждающие возникновение совместных прав на квартиру (например, договор о приватизации, старое свидетельство о праве собственности); 
• квитанция об уплате госпошлины 2 тыс. рублей.

В зависимости от способа подачи, срок рассмотрения составит от 3 до 9 рабочих дней. Если все в порядке, Росреестр выдает выписку из ЕГРН – ею удостоверяется право собственности на выделенную долю. 

Как обратиться в суд 

Если не удается договориться, а право на долю есть, то право собственности придется выделять через суд: 

1. Подготовить исковое заявление. Воспользуйтесь подготовленным нами образцом иска об определении долей. 
2. Собрать комплект документов, обосновывающих иск, в том числе свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, договоры, брачное свидетельство и т.д.
3. Направить копию иска ответчику заказным письмом, а уведомление о вручении приложить к иску (п. 6 ст. 132 ГПК РФ).
4. Уплатить госпошлину 300 рублей. Так как в таком иске вопрос о праве собственности не ставится, иск не имеет цены, а значит, госпошлину нужно платить как за иск неимущественного характера (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, определение Мосгорсуда  № 33-5734 от 16.02.2016).
5. Подать документы в районный суд по месту жительства ответчика. Явиться по повестке, поддержать заявленные требования, дождаться решения. Его допускается обжаловать  в месячный срок, а если этого не произойдет – оно вступит в силу. 

Если суд удовлетворил требования, решение с отметкой о вступлении в силу является основанием для Росреестра выделить долю в пользу истца.