Как разделить земельный участок: порядок действий

Если площадь участка позволяет учитывать градостроительные регламенты и земельное законодательство, земельный участок, находящийся в долевой собственности (2 владельца или больше), получится разделить — из одного участка сделать два или больше. Как (п. 1,3 ст. 252 ГК РФ, ст. 11.4 ЗК РФ): 

• по письменному соглашению собственников, если им удалось договориться; 
• в судебном порядке, если соглашение не достигнуто.  

Площадь образуемых участков должна соответствовать предельным размерам наделов, установленным градостроительными нормами и земельным законодательством (ст. 11.9 ЗК РФ). Этот вопрос регулируется муниципальными нормативными актами. 

Например, в Московской области земельные участки для ИЖС и ЛПХ в пределах населенных пунктов не могут быть меньше, чем 0,05 и 0,03 Га соответственно. Если площадь земельного участка не позволит соблюсти такие минимальные размеры, разделить землю  не получится.

Вот какие этапы включает процедура раздела.

Этап 1. Межевание 

Чтобы разделить землю, необходимо подготовить межевые планы для каждого из образуемых участков. Для этого придется провести межевание. Нужно обратиться в государственное БТИ либо нанять частного кадастрового инженера через землеустроительные организации. Межевание является разновидностью кадастровых работ, для их выполнения с инженером или организацией необходимо заключить договор подряда (п. 1 ст. 36 ФЗ № 221 «О кадастровой деятельности»). 

Затем инженер проведет необходимые геодезические работы, изучит имеющуюся документацию, определит на местности границы образуемых земельных участков, установит межевые знаки, подготовит чертеж участков и межевой план, выполнит иные предусмотренные законом операции (п. 2 Инструкции по межеванию, утв. Роскомземом от 08.04.1996). Границы участков на местности должны устанавливаться в присутствии владельцев и пользователей (их представителей) образуемых и смежных наделов (п. 9.1 Инструкции.)

Итог работы кадастрового инженера – изготовление межевого плана в электронной форме и помещение его в электронное хранилище, администрируемое Росреестром. 

Заказчик получает план на электронном носителе, например, на диске. По договоренности план также допускается изготовить на бумажном носителе. 

Этап 2. Раздел между собственниками

Раздел недвижимости, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению между совладельцами (п. 1 ст. 292 ГК РФ). Для этого они составляют соглашение в простой письменной форме, указав в нем: 

• Ф.И.О., адреса, паспортные данные, иные реквизиты подписантов; 
• адрес, площадь, иные реквизиты земельного участка в общей собственности; 
• реквизиты правоустанавливающих документов, на основании которых приобретено право на участок;
• площадь участков, которые приобретет каждая из сторон после раздела;
• порядок переоформления, кто и какие расходы по государственной регистрации несет;
• иные условия, о которых стороны договорились. 

По договоренности с другими собственниками соглашение можно заверить нотариально. 

Если один или несколько сособственников не согласны на раздел, заинтересованный в этом собственник может произвести выдел своей доли в натуре в судебном порядке (п. 3 ст. 292 ГК РФ). Для этого ему необходимо подготовить и подать в суд исковое заявление. 

Составьте его с помощью наших юристов и приложите к нему: 

• уведомление о вручении иска ответчику;
• копию паспорта;
• выписку из ЕГРН;
• документ-основание приобретения права собственности;
• подготовленный межевой план или схему/план примерного раздела;
• квитанцию об уплате госпошлины; 
• иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которые ссылается заявитель. 

Прежде чем подавать иск в суд, направьте его копию + документы ответчику заказным письмом с уведомлением о вручении, а само уведомление приложите к иску (п. 6 ст. 132 ГПК РФ). Если этого не сделать, суд оставит иск без движения (п. 1 ст. 136 ГПК РФ).

Так как практически любой земельный участок стоит более 50 тыс. рублей, иск + документы необходимо подать в районный суд (ст. 24 ГПК РФ). Если меньше 50 тыс. рублей — мировому судье (ст. 23 ГПК РФ). Так как спор о праве отсутствует, документы подаются в суд по правилам общем подсудности – в суд по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ). 

Этап 3. Присвоение адреса

Когда соглашение заключено или получено решение суда, нужно обратиться в местную администрацию для присвоения образуемым участкам адресов. Вот форма заявления, ее необходимо заполнить и подать в ответственный за присвоение адресов в вашем муниципалитете орган местного самоуправления. При образовании сразу нескольких объектов адресации,  для присвоения им адресов достаточно подать одно заявление (п. 30 Правил, утв. Постановлением Правительства № 1221 от 19.11.2014). К нему необходимо приложить (п. 34  Правил):

• копию соглашения или решения суда;
• выписку из ЕГРН об основных характеристиках участка;
• схему расположения объектов адресации на кадастровом плане;
• межевые планы;
• иные документы по необходимости.

Заявление допускается подать лично, через представителя, через МФЦ или на портале Госуслуг. Решение о присвоении адреса выносится в течение 18 дней с момента обращения (п. 37 Правил).

Этап 4. Обращение в Росреестр 

Чтобы переоформить участки в реестре недвижимости, необходимо поставить новые участки на кадастровый учет, зарегистрировать права на них, а также снять с учета и прекратить право собственности на старый надел (п.п. 2,3 ст. 41 ФЗ № 218 «О госрегистрации недвижимости»). Для этого необходимо подготовить: 

• заявление о постановке на ГКУ и государственной регистрации;
• паспорт заявителя;
• решение местного органа самоуправления о присвоении адресов;
• соглашение или решение суда о разделе;
• межевой план в бумажной форме (если он помещен в электронное хранилище Росреестра, достаточно указать в заявлении идентификатор).

Перед подачей уплатите госпошлину:

• 350 рублей для участков ИЖС, ЛПХ, садоводства и огородничества, а также сельскохозяйственных участков;
• для всех остальных – 2 тыс. рублей (пп. 22, 24, 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). 

Если оплачивать госпошлину через Госуслуги, до конца 2020 года сэкономите 30% (п. 4 ст. 333.35 НК РФ). Прикладывать документы об уплате госпошлины не нужно. Но если в течение 5 дней с момента подачи заявления деньги не отобразятся в ГИС ГМП, заявление вернут без рассмотрения. 

Обратиться в Росреестр можно непосредственно, в одно из его подразделений, перечень которых можно посмотреть здесь, либо другими предусмотренными законом способами (п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэка № 883 от 26.11.2015):

• через ближайший МФЦ по экстерриториальному принципу;
• по почте, отправив ценное письмо с описью вложений и уведомлением о вручении.
• в электронной форме через портал Госуслуг или официальный сайт Росреестра. В случае подачи заявления в электронной форме, оно должно быть подписано усиленной электронной подписью (п. 2 ч. 1 ст. 18 ФЗ № 218). 

В случае раздела земельного участка по нотариально удостоверенному соглашению, заявление и документы в Росреестр также разрешено направить через нотариуса (п. 5 ч. 3 ст.15 ФЗ № 218).  

Приняв документы, регистратор выдает заявителю расписку с датой, перечнем принятых документов, фамилией и своей должностью. Если документы поданы через МФЦ или иным образом, расписка высылается только на следующий день после приема регистратором документов (ч. 17 ст. 18 ФЗ № 218).

Этап 5. Получение документов  

Срок рассмотрения заявки составит 10-12 дней, начиная со дня, следующего за днем после получения регистратором документов в зависимости от способа их подачи. Результаты постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности оформляются выпиской из ЕГРН. По желанию заявителя она направляется ему  в электронной форме и признается равноценной бумажной  (ч. 6 ст. 62 ФЗ № 218).

На этом раздел участка завершается. Каждой из сторон станет принадлежать отдельный объект недвижимости с собственным адресом и кадастровым номером. Прежний же общий участок и формально, и фактически прекратит существование. Долевая собственность больше не действует.