Как продать землю на участке без дома

Один из главных принципов земельного законодательства — это единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (зданий, сооружений, строений). Он нашел свое отражение в абз. 3 п. 4 ст. 35 ЗК РФ, согласно которому: отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов застройки, при условии, что они принадлежат одному лицу, не допускается. Земля и размещенные на ней строения – это единый имущественный комплекс. 

Так, если в договоре купли-продажи собственник земли и дома укажет лишь один земельный участок, без объекта застройки (в том числе незавершенного), такой договор нарушит требования закона и по этой причине его признают недействительным (п. 1 ст. 168 ГК РФ). Правда, возможны варианты.

Если у земли и дома разные владельцы

Правило о единстве судьбы участка и дома касается лишь случаев, когда у них один владелец. Если у объектов изначально разные собственники (например, если владелец дома пользуется землей по договору аренды), продажа одного без другого допустима. Но в этом случае, собственник строения, в том числе объекта незавершенного строительства, имеет преимущественное право покупки земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК РФ). 

Это значит, что собственник дома имеет право купить землю на тех же условиях и по той же цене, по которой собственник земли готов продать ее третьему лицу (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Чтобы продать землю третьему лицу, сначала нужно предложить ее владельцу размещенного на участке строения. Для этого ему необходимо направить в его адрес уведомление о продаже в письменной форме с указанием адреса земельного участка, оснований приобретения права собственности, цены купли-продажи и иных условий, на которых собственник земли готов совершить сделку. Если этого не сделать и продать землю кому-то другому, владелец дома может через суд потребовать перевода договора купли-продажи на него (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Уведомление нужно направить в адрес владельца дома заказным письмом с уведомлением о вручении и подождать месяц. Если в течение месяца собственник дома не выкупит землю, ее разрешается продать кому-то другому. Если он напишет письменный отказ от покупки, это допускается сделать и раньше (абз. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ). 

В случае продажи участка третьему лицу, собственник дома сохраняет право пользования участком в той мере, которая необходима для эксплуатации дома. 

Можно ли для продажи участка переписать дом на третье лицо 

Нет! 

Сделка купли-продажи дома, размещенного на земельном участке, который принадлежит тому же лицу, осуществляется одновременно и в отношении такого участка (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Переписать дом на кого-либо без передачи в его собственность земельного участка нельзя!

Сначала разделить, а потом продать

Чтобы обойти установленный абз. 3 п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрет на продажу земли без дома, есть еще один вариант. Существующий земельный участок допускается разделить, выделив место него два отдельных: 

• один с домом в размере, необходимом для его надлежащей эксплуатации;
• второй, в виде части первичного участка,  не занятой зданиями и сооружениями. Такой участок впоследствии разрешено продать. 

В результате образуется два новых надела, а прежний формально прекратит свое существование (п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ).

Площадь образуемых участков должна соответствовать максимальным и минимальным размерам наделов, установленным градостроительными нормами и земельным законодательством (ст. 11.9 ЗК РФ). Этот вопрос регулируется местными нормативными актами. Например, большинство муниципальных образований Московской области установили минимальный размер участков под ИЖС в размере 0,05 Га (5 соток).

Чтобы разделить земельный участок на два отдельных, необходимо: 

• Заказать межевание. 

Его выполнит кадастровый инженер из местного БТИ или частной землеустроительной организации. Он произведет необходимые обмеры, топографическую съемку, установит межевые знаки на местности, сделаем чертежи и подготовит в электронной форме межевой план на два новых участка (п. 2 Инструкции по межеванию, утв. Роскомземом от 08.04.1996). Его услуги обойдутся в 5-15 тыс. рублей в зависимости от региона, прайса организации и сложности работ. 

Заказчику межевой план выдается на электронном носителе, например, на диске. По договоренности он также может быть изготовлен в электронной форме.

• Присвоить новым участкам адреса. 

За присвоение адресов земельным участкам отвечает профильный орган местного самоуправления. Собственнику участка необходимо обратиться в местную администрацию с заявлением, к которому необходимо приложить: 

• выписку из ЕГРН об основных характеристиках участка;
• схему расположения объектов адресации на кадастровом плане;
• межевые планы;
• иные документы по необходимости.

На каждый образуемый участок подавать заявление не нужно, достаточно одного комплекта бумаг.  Заявление допускается подать лично, через представителя, через МФЦ или через портал Госуслуг. Решение по существу заявленного требования выносится в течение 18 дней с момента обращения (п. 37 Правил).

• Обратиться в Росреестр. 

Регистратор должен прекратить учет и право собственности на прежний участок, а вместо него зарегистрировать и поставить на учет два новых (п.п. 2,3 ст. 41 ФЗ № 218 «О госрегистрации недвижимости»). Для этого необходимо подготовить: 

• заявление о постановке на ГКУ и государственной регистрации;
• паспорт заявителя;
• решение местного органа самоуправления о присвоении адресов;
• межевой план в бумажной форме (если он помещен в электронное хранилище Росреестра, достаточно указать в заявлении идентификатор).

Госпошлина – 350 рублей за каждый участок, ее необходимо оплатить предварительно перед подачей документов. После оплаты документы для постановки на кадастровый учет подаются лично в офис Росреестра, через МФЦ, по почте или в электронной форме через портал Госуслуг или официальный сайт Росреестра.  Срок их рассмотрения – 10-12 дней в зависимости от способа подачи документов. Если документы в порядке, по истечении указанного срока Росреестр выдаст выписку из ЕГРН на оба участка – она подтверждает факт постановки их на кадастровый учет и факт регистрации права собственности. 

Теперь участок, не занятый зданиями и строениями, получится продать как самостоятельный объект недвижимости. 

Как продать земельный участок: алгоритм действий

Итак, участки размежеваны или получено согласие от владельца дома на продажу. Что делать дальше: искать покупателя, договариваться о цене, оговаривать иные условия заключения сделки. Если договоренность достигнута, стороны переходят к заключению сделки: 

• Составить и заключить договор.

Договор купли-продажи не обязательно заключать у нотариуса, это можно сделать самостоятельно, например, по месту расположения участка. Достаточно простой письменной формы. В договоре обязательно указать такие реквизиты: 

• Ф.И.О., адреса, паспортные и иные персональные данные сторон;
• описание предмета договора – адрес, целевое назначение, кадастровый номер, вид разрешенного использования, площадь и иные идентифицирующие признаки участка, который продается (ст. 554 ГК РФ);
• реквизиты документов, подтверждающих право собственности продавца;
• точная цена в рублях, за которую продается участок;
• порядок расчетов (до или после госрегистрации, во время подписания договора и т.д.);
• порядок передачи земельного участка;
• порядок осуществления государственной регистрации, несения расходов;
• иные условия, которые стороны считают необходимым оговорить. 

Необходимо изготовить и подписать минимум 3 экземпляра. 

• Обратится в Росреестр.

Для переоформления права собственности на земельный участок стороны договора должны подать в Росреестр совместное заявление о регистрации перехода прав. Оно заполняется по месту подачи, смысла заполнять его дома нет. Вместе с ним необходимо представить: 

• договор купли-продажи;
• паспорта сторон сделки + доверенность, если документы подает представитель;
• нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если участок был приобретен в период нахождения в браке;
• договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве или иной документ, на основании которого продавце приобрел право собственности;
• передаточный акт, если факт передачи земельного участка не был удостоверен договором.

Перед подачей документов необходимо уплатить госпошлину 350 рублей. Кто ее платит, стороны решают самостоятельно. Документы в Росреестр разрешается подать:

• через ближайший МФЦ;
• по почте, отправив ценное письмо с описью вложений и уведомлением о вручении.
• в электронной форме через портал Госуслуг или официальный сайт Росреестра. В случае подачи заявления в электронной форме, оно должно быть подписано усиленной электронной подписью (п. 2 ч. 1 ст.18 ФЗ № 218). 

Если сделка проводилась через нотариуса, он направляет документы на переоформление прав в Росреестр самостоятельно, без участия сторон договора (п. 5 ч. 3 ст.15 ФЗ № 218).  . 

• Получить выписку.

Госрегистрация перехода права собственности на покупателя удостоверяется выпиской из ЕГРН (п. 1 ст. 28 ФЗ № 218). Она выдается по истечении 7-9 дней в зависимости от способа подачи документов. В случае подачи документов нотариусом срок рассмотрения составит 1 день. С момента получения выписки новым собственником участка становится покупатель по договору. 

Обратите внимание: если земельный участок находился в  собственности продавца менее минимального срока (3 года для приватизации, дарения от родственников и наследования, 5 лет во всех остальных случаях), ему придется заплатить с вырученной суммы подоходный налог (пп. 17.1 п. 1 ст. 217, п.п. 3,4 ст. 217.1 НК РФ).