Как продать земельный участок в долевой собственности 

Если право собственности на землю поделено на доли, продать её допускается лишь с согласия всех дольщиков. Когда кто-либо из них не согласен, продать весь участок целиком не получится. Это не значит, что нельзя продать доли по-отдельности, но такие сделки имеют ряд ограничений. Что нужно для продажи земли в долях и как оформить такую сделку, рассказывает «Сеть юристов».

Как оформить согласие совладельцев 

Распоряжение любым долевым имуществом, в том числе и долевыми земельными участками, осуществляется исключительно по соглашению всех совладельцев (ч. 1 ст. 246 ГК РФ). Это значит, чтобы продать общую землю, договориться о цене, покупателях, сроках и прочих условиях продажи должны все собственники, обозначенные как таковые в ЕГРН. 

На самом деле какого-либо оформления их согласие не требует, достаточно устной договоренности о продаже между всеми совладельцами. Но в этом случае им всем придется лично принимать участие в сделке купли-продажи и подписывать договор. Альтернатива – оформление всеми дольщиками доверенности на сбор документов и заключение договора купли-продажи одному из них. Рекомендуем в такой доверенности также установить стоимость, за которую может быть продана земля и прочие необходимые условия – это станет дополнительной гарантией прав совладельцев.

Согласие совладельцев земли при продаже дома

В практике встречаются ситуации, когда земля находится в долевой собственности, а дом на нее – в единоличной, у одного из дольщиков. В случае продажи этого дома, судьба земли следует за ним – она переходит к покупателю на тех же правах, что и был у продавца (ч. 1 ст. 35 ЗК РФ). Получается, что к покупателю в собственность переходит дом + доля в праве собственности на земельный участок, а остальная часть земли, которая не принадлежала продавцу, переходит к покупателю в пользование на тех же правах, что была у продавца. Получать на это согласие у остальных собственников необходимости нет.

Документы для сделки 

Учитывая положения ст. ст. 14, 18, 21 Закона № 218 «О госрегистрации недвижимости», для оформления сделки продавцам потребуются такие документы: 

• правоустанавливающие документы на землю – договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о праве на наследство, договоры дарения свидетельство о праве собственности и прочие;
• свежая выписка из ЕГРН;
• межевой план, если он оформлен в бумажном виде;
• оригиналы паспортов всех продавцов;
• нотариально оформленная доверенность, если от лица продавцов выступает представитель;
• нотариально оформленное согласие супругов тех продавцов, чьи доли были приобретены в период брака и считаются общими супружескими;
• приемо-передаточный акт – составляется после заключения сделки. 

Как составить и заключить договор 

При составлении текста договора необходимо обязательно указать в нем 2 существенных условия: 

1. Предмет (ст. 554 ГК РФ). Земельный участок подробно описывается, включая его адрес, площадь, кадастровый номер, категорию, вид разрешенного использования и прочие индивидуализирующие характеристики из выписки из ЕГРН + реквизиты правоустанавливающих документов. 
2. Цена (ст. 555 ГК РФ). Цена указывается в рублях в виде цифрового и буквенного выражения. Также рекомендуется определять конкретный порядок расчетов между сторонами, реквизиты счетов, сроки перечисления средств.

Продавцами выступают все совладельцы, даже если от их имени выступает только один из них.  Чтобы составить договор купли-продажи земли и учесть все нюансы, обратитесь к нашим юристам. 

Когда все будет готово, документы проверены, а договор в письменной форме составлен – продавцы и покупатель совместно подписывают его (ст. 550 ГК РФ). Количество экземпляров зависит от количества сторон + 1 экземпляр для Росреестра. 

Нужно ли оформлять договор у нотариуса 

Нет, достаточно простой письменной формы. Продажа долей действительной требует нотариального оформления. Но случаи продажи долевого участка одновременно всеми собственниками по одной сделке являются исключением, для них нотариальная форма не обязательна (ч. 1 ст. 42 Закона № 218 «О госрегистрации недвижимости»). Исключение – если одной из сторон договора выступает несовершеннолетний (ч. 2 ст. 54 Закона № 218).

Но стороны вправе пойти к нотариусу по собственному желанию. Его услуги платные – им придется заплатить нотариальный тариф в процентах от стоимости объекта недвижимости (пп. 4 п. 1 ст. 22.1 основ законодательства о нотариате). 

Как переоформить землю в Росреестре

Переход права собственности на недвижимость требует обязательной государственной регистрации в ЕГРН (ст. 131 ГК РФ). Такую регистрацию осуществляет Росреестр и его территориальные подразделения на местах. Подать документы на ее проведение может любая из сторон – кто конкретно будет это делать, стороны определяют самостоятельно (пп. 3 п. 3 ст. 15 Закона № 218). 

Какие нужны документы 

Для проведения госрегистрации потребуется (ст. ст. 14. 18 Закона № 218): 

• заявление о госрегистрации;
• договоры в количестве экземпляров, которые были составлены;
• паспорта участников сделки, доверенность;
• правоустанавливающие документы на землю;
• межевой план или его цифровой идентификатор, если он размещен в электронном хранилище;
• нотариально удостоверенное согласие супругов продавца при необходимости;
• акт приемки-передачи.

Госпошлина

Перед тем, как подавать документы на госрегистрацию, нужно уплатить госпошлину. Ее размер – 350 рублей (пп. 24. п. 1 ст. 333.33 НК РФ). В случае оплаты пошлины через Госуслуги или сайт Росреестра, до 2021 года заявители получают скидку в 30% (п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Куда подавать документы 

Для переоформления земельного участка подать документы можно (п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэка № 883 от 26.11.2015): 

1. Непосредственно в территориальное подразделение Росреестра.
2. В любой МФЦ.
3.  в подразделение Росреестра по почте ценным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении.
4. В электронной форме через портал Госуслуг или официальный сайт Росреестра.

В случае приобретения нотариального удостоверения договора, документы также разрешается направить через него (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона № 218).  

Результат 

В зависимости от способа подачи срок рассмотрения документов составит от 1 до 9 дней. Затем заявителю выдадут выписку из ЕГРН – она подтверждает факт переоформления земли и перехода права собственности на нее к покупателю (ч. 1 ст. 28 Закона № 218). 

Особенности продажи сельскохозяйственных участков

При продаже земель сельскохозяйственного назначения субъект федерации (или муниципалитет, если это предусмотрено региональным законодательством), имеет преимущественное право покупки (ч. 1 ст. 8 Закона № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Это значит, что прежде чем продавать такой участок кому-либо еще, продавцы сельскохозяйственного пая обязаны предложить его субъекту федерации. Для этого им необходимо направить в региональное правительство, областную администрацию или иной компетентный орган, уведомление с предложением о покупке пая и указанием: 

• местоположения;
• цены;
• размера;
• сроков, в течение которых нужно сделать взаиморасчеты (не более 90 дней). 

Если регион ответит отказом или не ответит в течение 30 суток с момента получения уведомления, продавцы вправе продать пай в течение года по цене, не ниже, чем была указана в уведомлении. Если правила преимущественной покупки нарушены, купля-продажа ничтожна (ч. 4 ст. 8 Закона № 101). 

Особенности продажи долей земельного участка по отдельности

Владельцы долей земельного участка могут вольно распоряжаться принадлежащими им частями, в том числе и продавать их третьим лицам (ч. 2 ст. 246 ГК РФ). Но при этом им придется учитывать 2 ключевые особенности. 

Первая – преимущество других совладельцев при продаже (ст. 250 ГК РФ). Прежде чем продавать свою долю в земельном участке, владелец должен в письменной форме предложить ее другим совладельцам участка по такой же цене и на таких же условиях, на которых он готов заключить сделку с третьими лицами. Уведомление нужно направить заказным письмом с уведомлением о вручении в адрес каждого совладельца земельного участка. 

Если в течение месяца ни один из них не выкупит долю на указанных условиях, или в письменной форме откажутся выкупать предложенную долю, ее можно продать третьим лицам (ч. 2 ст. 250 ГК РФ). Если продать долю в нарушение этого правила, заинтересованный дольщик в судебном порядке  в течение 3 месяцев вправе требовать перевода договора купли-продажи на него.

Вторая особенность – необходимость нотариального удостоверения сделки. Так как доля отчуждается отдельно всего объекта, договор нужно обязательно оформлять у нотариуса (ч. 1 ст.42 Закона № 218). 

В остальном продажа доли земельного участка не имеет отличий от продажи участка целиком.