Как продать приватизированную квартиру

Государственное и муниципальное жилье в России предоставляется гражданам бесплатно – на основании договора социального найма. Такое жилье  нельзя продавать или отчуждать в пользу третьих лиц иным образом. Но его разрешено приватизировать: бесплатно принять в собственность, а затем распоряжаться по своему усмотрению, без каких-либо ограничений. Особенность такого акта  в том, что жилье переходит в долевую собственность всех жильцов, и это усложняет его продажу. А еще есть риск столкнуться с «отказниками», которые хоть и не принимали участия в приватизации, все равно сохраняют право пользования жильем. «Сеть юристов» рассказывает, как продать приватизированную квартиру.

Можно ли продать приватизированное жилье 

До приватизации любое жилое помещение, принадлежащее государству или городу, вправе заниматься гражданами на основании договора социального найма (ч. 1 ст. 49 ЖК РФ). Оно находится в пользовании вселенных жильцов, а наниматель вправе вселять других, сдавать жилье в поднаем, разрешать временное размещение и т.д (ч. 1 ст. 61, ч. 1 ст. 67 ЖК РФ). Но права собственности у них не возникает, а значит, жильцы не вправе распоряжаться такой квартирой. Только проживание!

Все меняется в случае приватизации. Это такой акт бесплатной передачи жилья в собственность жильцов (ст. 1 Закона № 1541-1 «О приватизации жилфонда в РФ»). После приватизации все, кто принимал в ней участие, становятся полноценными собственниками квартиры в ЕГРН и вправе свободно ей распоряжаться по своему усмотрению: продать, подарить или взять кредит под залог этой недвижимости. Тот факт, что жилье приватизировано, никак не ограничивает владельцев в праве его продажи и не предусматривает каких-либо пресекательных сроков для ее совершения. Есть ряд особенностей, которые обязательно нужно учитывать.

Квартира – общая собственность жильцов

Первая особенность: при приватизации жилье поступает в общую долевую собственность всех жильцов, имеющих право пользования ей на момент приватизации (ч. 1 ст. 2 Закона № 1541-1). Право собственности на жилье делится на количество проживающих в нем жильцов, каждый из них получает равнозначную долю. Например, если на момент приватизации в квартире проживала семья из 3 человек, в собственность каждого, если никто из них не откажется от участия, поступит по ⅓ доли в праве собственности. 

В случае продажи такой квартиры продавцами выступают все, кто имеют долю в праве собственности. При этом каждый дольщик вправе самостоятельно распоряжаться своими долями. Но если он решит ее продать отдельно от остальных, ему придется заручиться согласием владельцев других долей – они имеют право преимущественной покупки его доли (ч. 1 ст. 250 ГК РФ). Для этого направляется уведомление в письменной форме всех дольщиков о продаже своей доли. Необходимо подождать месяц. Или получить письменный отказ от них – в таком случае допускается продать долю в приватизированной квартире до истечения месяца (ч. 2 ст. 250 ГК РФ). 

Могут быть «отказники»

В приватизации не обязательно участвуют все жильцы. Любой совершеннолетний пользователь вправе отказаться от своего права в пользу других жильцов. В этом случае он не приобретает права собственности на жилье. Тем не менее, он сохраняет право пожизненного использования этой квартиры даже в случае, если семейные отношения с лицами, которые участвовали в приватизации, прекратятся (ст. 19 Закона № 189 «О введении в действие ЖК РФ»). 

Более того, право пользования приватизированной квартирой у таких лиц не прекращается даже в случае ее продажи (ч. 2 ст. 292 ГК РФ). Практика исходит из того, что при отказе от приватизации такие лица уверены в дальнейшем бессрочном пользовании жильем и это учитывается при ее отчуждении (п. 18 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009). 

Если собственники – дети

Приватизация передает жилые помещения не только в собственность взрослых жильцов, но и в собственность проживающих в квартире несовершеннолетних детей (ст. 2 Закона № 1541-1). Если они есть в числе сособственников, продать такую квартиру значительно сложнее. Во-первых, продать недвижимость с долей ребенка можно лишь в определенных случаях (ч. 1 ст. 20 Закона № 48 «Об опеке и попечительстве»): 

• в случаях обращения на нее взыскания;
• в случаях переезда или изменения места жительства;
• в иных исключительных случаях, например, при оплате дорогостоящего лечения.

Во-вторых,  продать такую квартиру получится только после предварительного одобрения со стороны органов опеки (ч. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Закона № 48). Они проверят, соответствует ли сделка интересам ребенка, не нарушены ли его имущественные права, не уменьшится ли принадлежащая ребенку имущественная масса и ее стоимость, и только после этого выдать разрешение. Как правило, для этого достаточно: 

• выделить ребенку равнозначную долю в новой квартире;
• положить вырученные за детскую долю средства на персональный банковский счет несовершеннолетнего. 

Порядок продажи приватизированной недвижимости

Общий алгоритм действий  продавцов такой же, как и при продаже другой недвижимости: ищем покупателя, готовим документы, составляем и заключаем договор, переоформляем в Росреестре. Но на каждом этапе есть нюансы.

Какие нужны документы 

Для заключения сделки в отношении приватизированной квартиры в зависимости от обстоятельств продавцу могут потребоваться: 

• правоустанавливающие документы на жилье: выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, акт, договор о приватизации; 
• паспорта всех собственников;
• поэтажный, технический план, экспликация;
• выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета, единый жилищный документ, справки об отсутствии коммунальных долгов;
• почтовое уведомление о получении другими дольщиками предложения о покупке доли – в случае продажи доли отдельно от других;
• разрешение органа опеки, если один из продавцов – ребенок;
• иные документы по необходимости. 

Как составить договор купли-продажи 

Ничто не мешает сторонам составить договор самостоятельно или обратиться за составлением к нашим юристам. При самостоятельном составлении не забудьте указать: 

• дату и место заключения;
• Ф.И.О., анкетные и паспортные данные сторон;
• предмет договора – подробное описание продаваемого жилья, адрес, площадь, кадастровый номер, иные индивидуальные характеристики (ст. 554 ГК РФ);
• основание возникновения права собственности, сведения из выписки ЕГРН;
• стоимость жилья (ст. 555 ГК РФ);
• гарантию того, что предмет договора не обременен правами третьих лиц;
• порядок расчетов, порядок передачи квартиры, составления передаточного акта;
• перечень лиц, которые сохраняют право пользования жильем после продажи (ст. 558 ГК РФ), например, те же «отказники»;
• ответственность сторон, порядок разрешения споров;
• порядок переоформления квартиры в Росреестре и несения расходов на это;
• обязательство продавца выписаться из проданного жилья и прочие условия, о которых удалось договориться.

Нужен ли нотариус 

Необходимость в обязательном нотариальном оформлении возникает лишь в 2 случаях: 

• при продаже долей в приватизированной недвижимости по-отдельности, на основании нескольких договоров или продаже такой доли одним из совладельцев (ч. 1 ст. 42 Закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости»);
• если одним из продавцов является несовершеннолетний или гражданин, в отношении которого установлена опека (ч. 2 ст. 54 Закона № 218). 

В остальных случаях участие в сделке нотариуса может быть лишь добровольным,  по договоренности сторон.

Переоформление права собственности

Окончательное переоформление недвижимости происходит после регистрации перехода прав в Росреестре. Если оформлять сделку у нотариуса, допускается направить документы на госрегистрацию через него (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона № 218). Если нет – придется самостоятельно обращаться в Росреестр, например, через МФЦ или Госуслуги. Размер госпошлины – 2 тыс. рублей. Кто будет заниматься переоформлением, стороны могут решить самостоятельно (п. 1 ч. 3 ст. 15 Закона № 218).

Надо ли платить НДФЛ 

Вырученные от продажи приватизированного жилья средства являются доходом, а значит, облагаются 13% НДФЛ: продавцам придется уплатить в бюджет 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи (а если она занижена – от кадастровой стоимости). Из этого правила есть исключение: если срок владения квартирой с момента приватизации составляет 3 и более года, налоговая обязанность не возникает, доход от продажи квартиры не облагается НДФЛ (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ч. 3 ст. 217.1 НК РФ).  

Если продать жилье раньше, придется платить НДФЛ. При этом сумму налоговой базы для его расчета можно уменьшить на сумму налогового вычета – на 1 млн рублей (п. 1 ч. 2 ст. 220 НК РФ). Если продавать приватизированную квартиру по долям, вычет в 1 млн рублей сможет применить  каждый из дольщиков-продавцов.