Можно ли продать квартиру после вступления в наследство

Наследник, как полноправный приобретатель жилья наследодателя, вправе распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью так, как ему вздумается, в том числе и продавать ее третьим лицам (ст. 209 ГК РФ). Но только после того, как оформит право собственности на наследственную квартиру. В этом и есть основная сложность.

По общему правилу право собственности на недвижимость, так как оно подлежит обязательной государственной регистрации, возникает лишь с момента внесения соответствующей реестровой записи о собственнике в ЕГРН (ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ). В случае с наследством действует иной принцип: наследственная недвижимость считается принадлежащей принявшему ее наследнику со дня открытия наследства (то есть, со дня смерти наследодателя), независимо от даты государственной регистрации (ст. 1114, ч. 4 ст. 1152 ГК РФ, п. 11 Постановления Пленума ВС/ВАС № 10/22 от 29.04.2010). Он вправе: 

• пользоваться жильем;
• разрешать проживание третьих лиц;
• сдавать жилье в аренду;
• оплачивать коммунальные услуги и т. д.

Однако продать квартиру до внесения соответствующей записи в ЕГРН все равно не получится. Дело в том, что регистрация прав на недвижимость, подтвержденная записью в реестре, является единственным доказательством существования права (ч. 5 ст. 1 Закона № 218 «О госрегистрации недвижимости»). Без такой записи право собственности наследника на жилье хоть и существует, но не может быть реализовано в полной мере. Специфика его положения в том, что по закону он имеет право заключить договор купли-продажи, но завершить сделку и переоформить недвижимость на покупателя не сможет. 

Чтобы переоформить квартиру в ЕГРН на себя, наследнику необходимо получить у нотариуса свидетельство о праве на наследство (ст. 1162 ГК РФ). Это правоустанавливающий документ, который подтверждает возникновение у наследника права собственности. Если нотариус откажется его выдавать, переоформить жилье получится только на основании решения суда. Свидетельство выдается нотариусом по заявлению наследника в любое время по истечении 6 месяцев с момента открытия наследства (ст. 1163 ГК РФ). 

Учитывая все это, переоформить на себя и продать унаследованную квартиру преемник сможет только по истечении полугода с момента смерти наследодателя. До получения свидетельства он фактически лишен возможности распоряжаться наследственным объектом. 

Как продать квартиру, полученную по наследству: алгоритм

Чтобы реализовать свои права на продажу, наследнику необходимо: 

• В течение 6 месяцев с момента смерти обратиться к любому нотариусу по последнему месту жительства умершего с заявлением о принятии наследства (ч. 1 ст. 1153 ГК РФ).

Помимо заявления потребуется паспорт, завещание или документы, подтверждающие право на наследство (свидетельство о рождении, о браке и т.д.), документы на объект и иные документы, которые потребует нотариус. 

• По истечении 6 месяцев получить свидетельство о праве на наследство. 

При наследовании только квартиры лицами, которые проживали совместно с наследодателем и продолжают проживать в указанном жилом помещении, госпошлина не взимается (п. 5 ст. 333.38 НК). В иных случаях за свидетельство придется уплатить нотариальный тариф в размере 0,3-0,6% от стоимости наследственного имущества в зависимости от степени родства с умершим. 

• Переоформить жилье в Росреестре на себя. 

Документы на переоформление направит нотариус в электронной форме, дополнительно обращаться в Росреестр не нужно (п.п. 72-73 Основ законодательства о нотариате). 

• Выставить объект на продажу и найти покупателя.  

Договориться о цене, сроках выезда, рассрочке, порядке передачи квартиры и иных условиях заключения сделки.

• Подготовить документы для заключения сделки купли-продажи. 

В зависимости от ситуации для заключения сделки потребуются: 

• паспорт наследника;
• свидетельство о праве на наследство; 
• свежая выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта – необходимо дополнительно заказать на сайте Росреестра, при переоформлении квартиры нотариус не сможет ее выдать;
• технический план, поэтажную экспликацию – если документы отсутствуют, их необходимо заказать в БТИ;
• справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам – выдается в управляющей организации; 
• выписку из домовой книги о зарегистрированных в помещении лицах (рекомендуется предварительно выписать всех жильцов);
• предварительное разрешение органа опеки на продажу, если один из совладельцев – несовершеннолетний;
• доверенность, если от лица продавца выступает представитель.

Перечень примерный, покупатель вправе потребовать и другие документы в зависимости от ситуации. 

• Составить и подписать договор купли-продажи. 

Если квартира продается целиком и в сделке не участвуют несовершеннолетние, это допускается сделать самостоятельно, без привлечения нотариуса в простой письменной форме. В договоре укажите: 

• паспортные данные, адреса, ИНН и иные сведения о сторонах договора; 
• адрес, этаж, площадь, количество комнат и иные характеристики, индивидуализирующие квартиру как предмет договора (ст. 554 ГК РФ);
• сведения из свидетельства о наследстве, выписки из ЕГРН;
• стоимость квартиры, о которой стороны смогли договориться (ст. 555 ГК РФ), порядок и сроки осуществления расчетов, расчетные счета для осуществления переводов; 
• лица, сохраняющие право пользования жильем, если таковые имеются (ст. 558 ГК РФ); 
• ответственность за нарушения договора – порядок расчета неустойки, штрафы;
• порядок переоформления объекта в Росреестре и другие реквизиты.

• Произвести расчеты. 

Для этого допускается использовать депозитный счет нотариуса, банковский счет или просто получить деньги наличными из рук в руки.

• Составить и подписать передаточный акт.

Этот документ подтверждает факт передачи объекта и ключей от продавца к покупателю и отсутствие у последнего претензий относительно качества объекта. 

• Переоформить квартиру в Росреестре на покупателя.

Для этого стороны посещают Росреестр или МФЦ, подают заявление, паспорта, договор купли-продажи и иные документы по необходимости. За переоформление взимается госпошлина в 2 тыс. рублей. В течение 7-9 дней покупатель получит новую выписку из ЕГРН, где он будет записан в качестве нового собственника – на этом процедура продажи завершается. 

Если наследников несколько

Если наследственную недвижимость получают сразу несколько наследников, она поступает в их общую долевую собственность (ч. 1 ст. 1164 ГК РФ). Их доли считаются равными, если соглашением о разделе они не определят иного (ст. 1165 ГК РФ). 

Если наследников двое, каждый из них получит по ½ в праве собственности на квартиру, если трое – по ⅓, если четверо – по ¼ и так далее. 

Соответственно, и продажа такого объекта имеет особенности, а именно:

1. Так как объект находится в долевой собственности, продать его разрешено только по соглашению всех наследников сразу (ч. 1 ст. 246 ГК РФ). Если кто-либо из них не согласен заключать сделку, продать квартиру целиком не получится. В этом случае каждый из наследников вправе продавать свои доли самостоятельно (ч. 2 ст. 246 ГК РФ). Но прежде, чем заключать сделки с третьими лицами, каждый из них должен предложить свою долю другим совладельцам – у них есть право преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ).
2. Стороной договора купли-продажи выступает каждый из наследников-владельцев долей. Если кто-либо из них не присутствует при заключении сделки, он направляет своего представителя по доверенности. 
3. До 2019 года сделки по продаже жилья в долевой собственности требовали обязательного нотариального оформления. Сейчас нотариус понадобится только в случае продажи одной из долей. При одновременной продаже всеми наследниками своих долей в квартире достаточно простой письменной формы договора купли-продажи (ч. 1 ст. 42 Закона № 218 «О госрегистрации недвижимости»). 

Когда нужно платить НДФЛ

Полученные от продажи наследственной квартиры средства по закону признаются доходом. Такой доход освобождается от налогообложения, но только при условии, что срок владения квартирой составляет 3 года и более (п. 17.1 ст.217, п. 1 ч. 3 ст.217.1 НК РФ). Отсчет указанных 3 лет осуществляется с момента смерти наследодателя и до момента заключения договора купли-продажи. Если продать жилье до истечения 3-летнего срока, с вырученной по договору суммы продавец должен заплатить 13% НДФЛ (ст. 224 НК РФ).