Как продать квартиру за маткапитал

В процессе продажи квартиры главный риск — срыв сделки. Перечисление средств осуществляется ПФР только после анализа договора купли-продажи. Это значит, что договор уже подписан, а денег у продавца еще нет. Как провести сделку безопасно, какие особенности учесть при составлении договора расскажет юрист по недвижимости «Сети юристов».

Особенности

Если покупатель намерен приобрести недвижимость за средства материнского капитала, то это законный процесс и в этом отношении не имеет сложностей для продавца. Проще всего проходит процедура с использованием ипотеки:

• владельцам сертификата не нужно ждать исполнению ребенку 3-х лет, чтобы направить полученные средства на ипотеку;
• банк перечисляет продавцу полную стоимость объекта продажи, а затем ждет денег от ПФР.

Если об ипотеке речи не идет, то необходимо удостовериться, что ребенку, на которого выделен маткапитал, уже есть 3 года. 

При подаче заявления о распоряжении материнским капиталом ПФР проверяет недвижимость. Если обнаружится, что жилое помещение непригодно для проживания, дом признан аварийным, подлежит сносу или реконструкции, в распоряжении средствами маткапитала, согласно ст. 8 Закона № 256 откажут.

Квартира, покупаемая за маткапитал, должна находиться на территории РФ.

Процедура продажи квартиры за материнский капитал

1. Продавец и покупатель договариваются о покупке, подписывают предварительный договор с внесением задатка.
2. Подписывается договор купли-продажи, где указываются все сведения об объекте недвижимости, стоимость, а также пункт о том, что часть средств вносится за счет материнского капитала.
3. Договор регистрируется в Росреестре, покупатель получает выписку из ЕГРН о том, что является собственником новой квартиры.
4. Покупатель подает документы и выписку в ПФР, а также заявление о распоряжении средствами материнского капитала.
5. Через 40 дней ПФР одобряет сделку и перечисляет продавцу остаток средств.
6. Другой вариант — ПФР отказывает в распоряжении и продавцу приходится взыскивать средства с покупателя через суд. Именно поэтому данный вариант для продавца крайне рискованный. Если иного выхода нет, обратитесь к нашему юристу для оценки сделки и юридического анализа недвижимости. Только после получения заключения о том, что жилье соответствует законным требования, а документы покупателя на распоряжение маткапиталом в порядке, можно заключать сделку.

Когда ПФР отказывает в распоряжении

Пенсионный фонд откажет, если:

• не соблюдены интересы ребенка;
• нет обязательства оформить собственность в общую долевую;
• ребенку нет 3 лет;
• недвижимость не пригодна для жилья или признана ветхой;
• иные причины, по которым ПФР признает сделку не соответствующей закону.

Проконсультируйтесь с нашим юристом онлайн. Консультация проводится бесплатно. Юрист подскажет на что обратить внимание и какие пункты учесть в договоре купли-продажи.

Продажа за материнский капитал в ипотеку

Это наиболее простая для продавца схема продажи недвижимости. Все манипуляции с получением материнского капитала проводит банк. Продавцу только перечисляют деньги за недвижимость. Но тут тоже есть нюансы:

• если банк не одобрит продающуюся квартиру, сделка сорвется;
• не получится занизить стоимость жилья и не платить налог.

Если же юрист подтвердил, что с жильем все в порядке, переживать об одобрении не придется. 

Особенности договора

Не стоит исключать возможность отказа со стороны Пенсионного Фонда в распоряжении материнским капиталом. Обезопасьте себя на этапе заключения ДКП. Для этого включить в него следующие обязательные данные:

• все реквизиты сертификата;
• указание на альтернативные источники погашения остатка;
• укажите точные данные своего счета для зачисления средств;
• внесите в договор пункт о том, что часть средств вносится с помощью материнского капитала, укажите точную сумму;
• пропишите обязанность покупателя сразу после получения выписки из ЕГРН подать документы в ПФР, обозначьте точное количество дней в течение которых он обязан это сделать;
• обратитесь к юристу за юридическим анализом недвижимости, убедитесь, что и банк, и ПФР не буду иметь претензий.

Риски

При покупке недвижимости практикуются две незаконных схемы:

• использование поддельного сертификата;
• попытка обналичивания средств маткапитала.

Обе они преследуются по закону. Первая — использование поддельных документов (ст. 327 УК РФ), вторая — мошенничество (ст. 159 УК РФ).

При предъявлении поддельного документа вина лежит только на покупателе, а при обналичивании к ответственности привлекут и продавца.

При возникновении сомнений по поводу подлинности сертификата, попросите предоставить к нему справку из ПФР об остатке средств на счете. Сейчас это возможно сделать с помощью Госуслуг или личного кабинета на сайте ПФ РФ, поэтому для покупателя это не проблема. Если поступит отказ — скорее всего сертификат не настоящий.

Главная рекомендация — не вступайте в сделку с маткапиталом без юриста и обязательно проведите ее через нотариуса. Это на 100% исключит любые махинации и риски.