Как продать квартиру второму собственнику 

У недвижимости допускается сразу несколько собственников. Объем их прав на квартиру зависит от размера доли в праве собственности. Обычно это идеальные доли – ½, ⅓ и т. д.  Каждый из совладельцев вправе свободно распоряжаться принадлежащей долей, в том числе и продавать ее. Правда, сначала такую долю нужно предложить другим участникам долевой собственности. Зачем это делать и как продать квартиру второму собственнику, расскажет «Сеть юристов».

Зачем продавать долю второму собственнику 

Если один из владельцев долей в праве собственности на жилье намерен продать свою долю, он обязан в первую очередь предложить ее другим сособственникам. Дело в том, что они имеют «преимущественное право выкупа» указанной доли. По той же цене и на тех же условиях, на которых продавец готов совершить сделку с третьим посторонним лицом (ч. 1 ст. 250 ГК РФ). 

Если продать свою часть другому лицу, предварительно не предложив выкуп второму собственнику, он сможет в судебном порядке потребовать перевода договора купли-продажи на него – он станет покупателем вместо третьего лица (ч. 3 ст. 250 ГК РФ). Он вправе сделать это в течение 3 месяцев, после того как узнает, что его право как преимущественного покупателя нарушено. Решение суда о переводе прав покупателя на второго собственника является основанием для внесения изменений в ЕГРН (п. 14 постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010).

Тогда первый покупатель, у которого доля будет отобрана, потребует от продавца возврата полученных денег и компенсации убытков. Чтобы избежать такого развития событий, первое, что нужно сделать перед продажей – это предложить свою долю второму собственнику. 

Как предложить свою долю второму владельцу 

Если сособственник согласен выкупить долю, какого-либо специального уведомления ему направлять не нужно – для заключения сделки достаточно формальной устной договоренности. 

Если же: 

• такой договоренности нет;
• второй совладелец отказывается выкупать долю на предложенных условиях;
• не дает письменный отказ от права выкупа;
• всячески противодействует отчуждению, 

чтобы продать свою долю кому-либо еще, придется уведомить второго владельца письменно. С указанием в уведомлении своих намерений, цены, порядка расчетов, сроков передачи недвижимости и прочих условий, на которых продавец готов заключить сделку (ч. 2 ст. 250 ГК РФ, п. 2.1 Методрекомендаций, утв. Письмом ФНП № 1033/03-16-3 от 31.03.2016).  

Его допускается направить заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении или через нотариуса. Как только письмо получено, у сособственника будет месяц на ответ. Если он промолчит – разрешается продавать долю третьим лицам (абз. 2 ч. 2 ст. 250 ГК РФ). Если согласится – владелец доли обязан продать ее второму собственнику. 

Если собственников больше двух 

Преимущественное право выкупа действует одновременно у всех совладельцев, каждый из них равноправен в этом вопросе. В то же время  закон не устанавливает, кому конкретно свою долю должен предложить продавец. Представляется, что он свободен в этом выборе и вправе предложить свою долю как одновременно всем совладельцам, так и сначала кому-то конкретному. Первый, кто даст свое согласие, сможет купить предложенную долю. Права других совладельцев при этом не нарушаются.

Порядок продажи 

Общий порядок продажи доли совладельцам мало чем отличается от порядка заключения стандартной сделки: договариваемся об условиях, собираем документы, заключаем договор, переоформляем предмет договора в Росреестре. В то же время на каждом из этих этапов могут быть свои нюансы. Разберем их детальнее.

Обсуждаем цену

Вопрос стоимости продажи – предмет исключительной договоренности между сторонами. По закону такая стоимость должна быть такой, за которую продавец готов продать долю третьим лицам (ч. 1 ст. 250 ГК) РФ. Какую конкретной цену называть – дело исключительно продавца: хоть 2, хоть 10 млн рублей. Самый простой способ расчета стоимости: 

цена в договоре = рыночная стоимость квартиры ÷ размер доли

При установлении цены нужно учитывать, что второй собственник – наиболее заинтересованное в покупке доли лицо. Если он откажется выкупать недвижимость или не сможет удовлетворить запросы продавца, есть вероятность, что третьим лицам цена доли, приближенная к рыночной, будет не интересна. 

Чтобы продать долю в жилой недвижимости, которую нельзя выделить в натуре как отдельное жилое помещение, с учетом наличия других сособственников и жильцов, придется значительно снизить цену от той, которая рассчитана по формуле. В некоторых случаях, даже в 2 и больше раз.

Поэтому при обсуждении стоимости выкупа со вторым владельцем имеет смысл устанавливать справедливую цену, но такую и на таких условиях, которые посильны второй стороне. 

Имеет смысл также сразу обсудить порядок и сроки расчетов. Среди доступных вариантов расчета: 

• наличная передача денег или безналичный перевод;
• передача денег через банковскую ячейку, после заключения договора;
• аккредитив – блокировка суммы купли-продажи на банковском счету;
• депозитный счет нотариуса.

Собираем документы

Для заключения сделки продавцу потребуются различные документы. Конкретный перечень зависит от индивидуальных особенностей ситуации. Обычно в такой перечень входят: 

• правоустанавливающие документы на жилье – договор  купли-продажи, дарения, свежая выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, акт, договор о приватизации и т.д.; 
• паспорта сторон;
• поэтажный, технический план, экспликация из  БТИ;
• выписка из домовой книги о прописанных 
• копия финансового лицевого счета, единый жилищный документ, справки об отсутствии коммунальных долгов;
• документы об извещении о продаже других владельцев – в случае продажи доли не второму владельцу, а третьему лицу;
• предварительное разрешение органа опеки, если владелец отчуждаемого объекта – ребенок;
• нотариально удостоверенное согласие второго супруга, если право собственности было приобретено в браке;
• доверенность, если сделку будет заключать представитель;
• иные документы по необходимости. 

Составляем договор 

Текст договора купли-продажи разрешено составить самостоятельно. Если вы не знаете, как это сделать, и боитесь не учесть важных нюансов, обратитесь к нашим юристом. Мы составим договор, отвечающий всем требованиям законодательства и учитывающий ваши интересы. Вот обязательные реквизиты, которые должны быть в нем отражены: 

• дата и место заключения;
• Ф.И.О., даты рождения, адрес проживания, паспортные данные сторон;
• предмет договора: размер доли, точное и детальное описание объекта, его адрес, площадь квартиры, кадастровый номер, иные индивидуальные характеристики (ст. 554 ГК РФ);
• основание возникновения права собственности, сведения из выписки ЕГРН;
• цена, о которой стороны договорились (ст. 555 ГК РФ);
• указание на то, что объект не обременен правами третьих лиц;
• порядок и сроки расчетов;
• порядок передачи квартиры, правила составления передаточного акта;
• перечень лиц, сохраняющих право пользования жильем несмотря на продажу (ст. 558 ГК РФ);
• ответственность сторон, порядок разрешения споров;
• порядок переоформления квартиры в Росреестре и несения расходов на это;
• обязательство продавца выписаться из проданного жилья и прочие условия, о которых удалось договориться.

Нужно ли идти к нотариусу 

Да! Сделка по отчуждению части квартиры, даже если она отчуждается в пользу сособственника, требует обязательного нотариального удостоверения (ч. 1 ст. 42 Закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости»). Для этого можно выбрать любого нотариуса в пределах своего региона (ст. 56 Основ законодательства о нотариате). Он вправе не только удостоверить, но и: 

• составить договор;
• помочь подготовить документы для сделки;
• предоставить  свой депозитный счет для произведения расчетов сторон;
• удостоверить необходимые согласия, отказы, направить сторонам корреспонденцию;
• дать консультацию и совершить массу других действий правового и технического характера. 

Стоимость его услуг будет состоять из госпошлины – 0,5 % от цены в договоре, но не менее 300 и не больше 20 тыс. рублей (п. 5 ч. 1 ст. 333.24 НК РФ), и стоимости услуг правового и технического характера, которая определяются каждым нотариусом индивидуально. 

Переоформление в Росреестре

Чтобы не заниматься переоформлением самостоятельно, есть смысл попросить об этом нотариуса (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона № 218). Тогда он подаст документы и заявление на переоформление лично, направит в Росреестр своего работника или подаст документы в электронной форме. Покупателю останется только через несколько дней забрать у нотариуса выписку из ЕГРН. Но эта услуга платная, а еще дополнительно придется заплатить 2 тыс. рублей госпошлины за перерегистрацию прав (пп. 22 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ). Переоформить квартиру можно и самостоятельно, обратившись к регистратору через МФЦ, Госуслуги или сайт Росреестра.