Как продать квартиру с самовольной перепланировкой 

Сама по себе перепланировка, даже если она сделана самовольно, без необходимых разрешений и согласований, не является препятствием для заключения договора купли-продажи такой квартиры и перехода прав по нему. В то же время, такое положение дел может оказаться невыгодным для покупателя. Во-первых, в связи с незаконным переустройством снизится реальная ценность недвижимости. Во-вторых, приобретая такую квартиру покупатель берет на себя дополнительные обязательства и ответственность. Все это отражается на стоимости такой сделки. «Сеть юристов рассказывает», как продать квартиру с перепланировкой.

Что такое перепланировка

Перепланировкой считается внесение изменений в конфигурацию жилого помещения, после которого нужно вносить корректировки в технический план (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Примерами перепланировки считается (п. 1.7.1  Правил, утв. Постановлением Госстроя № 170 от 27.09.2003): 

• перенос и разборка перегородок;
• переустройство, размещение в других местах дверных проемов;
• уменьшение или увеличение площади квартир, отдельных комнат;
• обустройство дополнительных кухонь, ванных комнат, туалетов;
• расширение площади за счет кладовок, иных вспомогательных помещений;
• переустройство тамбуров и т. д.

Не допускаются перепланировки в результате которых нарушается прочность, происходит разрушение несущих стен, нарушается работа инженерных систем, ухудшается состояние и внешний вид фасадов, а также ухудшаются условия эксплуатации жилья (п. 1.7.2-3 Правил).

Когда планировка самовольная 

Перепланировка – это вид работ, которые согласовываются перед проведением с ответственным органом местного самоуправления, например, местной жилинспекции (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ). Согласование возможно только если соблюдены все требования жилищного, архитектурного и градостроительного законодательства, разработан проект перепланировки, готовы иные документы, а сам собственник попросил согласовать переустройство в заявлении. Если планировка сделана без согласования и решения жилинспекции, она признается самовольной (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ). Но какие-либо негативные последствия самовольного переустройства наступают только после выявления нарушений надзорным органом. 

Можно ли продать квартиру с перепланировкой 

Да! Но только в том случае, если покупатель еще до заключения сделки уведомлен о произведенных продавцом переустройствах. В этом случае продавец действует добросовестно, а покупатель на свой страх и риск приобретает жилье с изменениями. Само по себе несоответствие конфигурации и конструкции квартиры техническому плану не является препятствием для заключения сделки купли-продажи. В сделке, естественно, фигурирует старый технический план. Формально именно такую квартиру приобретает покупатель. В то же время он поставлен в известность о недостатках жилого помещения, а значит, перенимает на себя все связанные с последующим оформлением риски. 

Без уведомления покупателя 

Если покупатель на момент заключения сделки о перепланировке не знал, это меняет дело. Он вправе ссылаться на то, что в результате такой сделки в значительной степени лишился того, на что мог рассчитывать. Например, если в результате перепланировки и необходимого ее оформления существенно снизилась ценность квартиры. На этом основании он вправе требовать от продавца расторжения договора и возврата денег обратно (п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ). 

Правда, если продавец откажется, придется обращаться в суд, а там перспективы не радужные. Суды исходят из того, что при заключении договора купли-продажи покупатель должен действовать с «должной осмотрительностью».Это значит, что он должен проверить предмет договора на его соответствие документам, фактическому состоянию, планировке. Если он этого не сделал, то он самостоятельно несет все риски, оснований для расторжения договора нет (например, определение Хабаровского краевого суда № 33-8104/13 от 18.12.2013). 

Но учитывая тот факт, что жилье все же продается с недостатками, это дает покупателю право требовать (ст. 475 ГК РФ): 

• соразмерного недостатку снижения цены;
• бесплатного устранения недостатков;
• возмещения расходов покупателя на узаконивание или устранение недостатков.

Какие риски несут стороны

Единственный риск для продавца – это то, что покупатель, ссылаясь на ст. 450 ГК РФ потребует расторжения договора. Хоть риск и незначительной, его получится легко исключить – предупредив покупателя о самовольной перепланировке. В договоре купли-продажи это отражать не нужно, но зафиксировать каким-либо образом стоит. Например, фотографиями к передаточному акту. 

Для покупателя все сложнее. Он должен знать, что: 

1. Если жилинспекция обнаружит нарушения, она вынесет предписание, которым собственника самовольно переустроенного помещения обяжут в разумный срок вернуть его в прежний, соответствующий техническому плану вид (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). Придется снести все переустройства, восстановить обрушенные перегородки, заложить новые проемы и т. д. Аргумент о том, что перепланировка сделана до покупки жилья, не работает. Устранять нарушения должен текущий собственник, кто бы на самом деле их не произвел (Апелляционное определение Красноярского краевого суда № 33-9606/2013 от 09.10.2013).
2. Если он не сделает этого добровольно, на основании предписания жилинспекции по ее иску суд вправе отобрать у собственника квартиру, продать ее с публичных торгов, а за счет вырученных средств привести жилое помещение в прежнее состояние. Остаток денег вернут бывшему владельцу (п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).  
3. А еще на владельца квартиры с неузаконенным переустройством могут наложить административный штраф в размере 2-2,5 тыс. рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ).

Учитывая все эти риски, любой продавец, который действует добросовестно, обязан предупредить покупателя о недостатках недвижимости.

Как продать квартиру

Каких-либо особенностей сделка купли-продажи такой недвижимости не предусматривает. Факт несоответствия существующей конфигурации и конструкции квартиры техническим документам сторонами в договоре и иных формальных документах не отражается, стороны умалчивают  данный факт. По документам покупатель приобретает недвижимость без неузаконенных перепланировок и соответствующую техническому плану. Стороны заключают договор, при необходимости оформляют его у нотариуса, и переоформляют квартиру в Росреестре. На этом все. Никаких особенностей.

По сути, покупатель добровольно соглашается с тем, что самостоятельно несет ответственность за внесенные изменения, якобы они сделаны уже после заключения договора и перехода права собственности. Естественно, это дает ему основания просить скидку.

Какую скидку должен сделать продавец

Вопрос стоимости квартиры – исключительно предмет договоренности сторон. О какой окончательной цене стороны смогут договориться, такая и будет указана в договоре (ст. 555 ГК РФ). Учитывая риски, которые переходят на покупателя в связи с необходимостью оформления переустройства, такая цена должна быть разумной и ниже рыночной. 

Представляется, что скидка от продавца должна быть не меньше (а в идеале даже больше), чем потенциальные расходы на все этапы оформления перепланировки:  подготовку проекта перепланировки, уплату штрафа, возможные расходы на обращение в суд, представительство и т. д. Учитывая риски и хлопоты, предвзятость к таким объектам и возможное связанное с этим снижение спроса среди покупателей, справедливой считается скидка 10-20% от рыночной стоимости.

Можно ли  продать такую квартиру в ипотеку

Закон на этот счет ограничений не предусматривает. Но они возникнут на практике. Дело в том, что при привлечении заемных средств в сделке возникает третья заинтересованная сторона – банк. Для оформления ипотеки и закладной она должна знать объективную рыночную стоимость объекта залога, для этого она привлекает оценщиков недвижимости. Они выявят несоответствие технического плана реальной конфигурации квартиры и отразят это в отчете об оценке. Это наверняка станет основанием для снижения рыночной стоимости жилья, что повлечет снижение суммы и ухудшение условий кредитования покупателя. А некоторые банки и вовсе могут отказаться кредитовать покупку такой квартиры. 

Можно ли узаконить самовольную перепланировку 

Да! Этим вправе заняться и сам продавец, и будущий покупатель. Если нарушение не выявлено, это делается через предварительное согласование: подать в жилинспекцию или МФЦ заявление на согласование, проект перепланировки и прочие документы, оговоренные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. Вопрос рассматривается в течение 45 дней, а решение направляется по почте или через МФЦ.  Если же нарушение выявлено, узаконить переделку получится только через суд, при условии, что такой перепланировкой не нарушены права, законные интересы соседей и она не создает угрозу их жизни (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).