Как продать квартиру с прописанными детьми 

Наличие несовершеннолетнего жильца  в квартире само по себе не создает препятствий для совершения в ее отношении сделки купли-продажи. Главное, чтобы законные представители выписали ребенка до заключения договора или в оговоренные в этом договоре сроки. Какие права имеет ребенок на недвижимость и как оформить сделку? «Сеть юристов» разбирает нюансы купли-продажи недвижимости с прописанными детьми.

Какие права на жилье имеет несовершеннолетний 

Любой несовершеннолетний младше 14 лет должен проживать совместно со своими законными представителями – родителями, усыновителями или опекунами (ч. 2 ст. 20 ГК РФ). 

Ребенок всегда должен быть зарегистрирован по месту проживания своих родителей или одного из них. Если жилое помещение частично или полностью принадлежит на праве собственности родителям или одному из них, несовершеннолетний вправе им пользоваться наравне со своими матерью и отцом (ч. ч. 1, 2 ст. 31 ЖК РФ). При этом он не посягает на владение таким жильем – у ребенка не возникает права собственности на имущество, принадлежащее его родителям (ч. 4 ст. 60 СК РФ).

Ребенок имеет право пользоваться жильем, принадлежащим его матери или отцу. Он должен быть там прописан, но это не дает ему права собственности на квартиру. А значит, не создает и препятствий при оформлении сделки купли-продажи.

Можно ли продать квартиру с ребенком

Да! В законе нет каких-либо препятствий, обязательных условий или интересов несовершеннолетних жильцов, которые должны быть соблюдены и при соблюдении которых допускается продать квартиру. После ее продажи и перехода права собственности к другому лицу  право пользования прежних собственников утрачивается, ровно как и прекращается такое право и у их детей. 

На основании прекращения права пользования прежние собственники и их дети должны быть выписаны из квартиры. На практике это можно реализовать двумя способами: 

1. Снять себя и детей с регистрационного учета еще до заключения договора купли-продажи.
2. Включить в соглашение обязательство продавца выписать и себя, и детей в течение определенного срока после оформления сделки, получения выписки из ЕГРН, передачи денег. Например, в течение 5 дней после государственной регистрации перехода прав в Росреестре.

Почему ребенка нужно прописать по другому адресу  

Хоть права собственности в продаваемом жилье у него нет, сделка купли-продажи все равно существенно затронет его интересы.  Так, сын или дочь могут не иметь иного пригодного для жилья помещения, кроме того, в котором они были прописаны вместе с родителями. Мать и отец должны учитывать это при продаже принадлежащего им жилья и не вправе необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих с ними детей. 

В силу возложенных на них родительских обязанностей их действия не должны приводить к тому, что несовершеннолетние дети лишатся жилища (абз. 1 п. 4 постановления КС РФ № 13-П от 08.06.2010).

Так, если сделкой купли-продажи родители продадут единственное жилье, в котором ребенок имеет право пользования, и основания для его прописки по другому адресу будут отсутствовать, такая сделка нарушит права несовершеннолетнего на проживание в жилом помещении. А значит, право пользования даже проданной родителями квартирой допускается за сыном или дочерью сохранить, выписать его не получится даже через суд (определение ВС № 4-КГ13-2 от 16.04.2013). 

Чтобы беспрепятственно продать квартиру, в которой зарегистрирован несовершеннолетний, гарантировать соблюдение его интересов и интересов потенциального покупателя, продавцу необходимо:

1. Взять на себя и исполнить в срок обязательство по снятию себя и ребенка с регистрационного учета по адресу проданной квартиры.
2. Зарегистрировать и себя, и несовершеннолетнего по новому адресу. 

Как выписать сына и дочь при продаже квартиры

Причина для выписки несовершеннолетнего и его родителей при продаже жилья – смена места проживания. Отдельно выписать сына без выписки его родителей нельзя, дети до 14 лет обязательно проживают совместно с его матерью или отцом. После 14 лет допускается регистрация по иному адресу (ст. 20 ГК РФ).  

Снять прописку разрешено как до подписания сделки купли-продажи, так и после ее заключения, в оговоренный в договоре срок. Сделать это можно путем (п. 31 Правил, утв. Постановлением Правительства № 713 от 17.07.1995): 

• Обращения в ОВМ УМВД по адресу нахождения проданной квартиры с заявлением о снятии с регистрации.  К нему необходимо приложить: 

• свидетельство о рождении (до 14 лет) или паспорт (если он старше 14);
• паспорт родителей, иных законных представителей;
• письменное согласие второго родителя на выписку.

• На основании этого заявления ОВММ УМВД в 3-дневный срок прекратит регистрацию (п. 33 Правил). В 7-дневный срок после въезда в новое жилье обязательно прописаться по новому адресу (ч. 1 ст. 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения…»).
• Обращения в ОВМ УМВД по новому адресу проживания с заявлением о регистрации по месту жительства. К нему необходимо приложить: 

• свидетельство о рождении (до 14 лет) или паспорт (если он старше 14);
• паспорт родителей, иных законных представителей;
• выписка из ЕГРН, договор купли-продажи на новое жилье иной документ, подтверждающий право на проживание;
• письменное согласие второго родителя.

В этом случае снятие с регистрации по адресу старой квартиры происходит автоматически, регистрирующий орган направит в соответствующий ОВМ уведомление об этом в 3-дневный срок (пп. «а» п. 31 Правил). 

На практике этот срок может растянуться на 1-1,5 месяца, в связи с чем приоритетным в целях заключения сделки купли-продажи является первый путь – самостоятельное снятие с учета и прописка по новому адресу. 

Как оформить договор, если в квартире прописан ребенок

Порядок оформления такой сделки стандартный и особенностей не предусматривает. Несовершеннолетний, в силу отсутствия прав на недвижимость, не является стороной договора купли-продажи, и участия в сделке принимать не будет. 

Единственная особенность – это возможность включения в договор обязанности продавца снять себя и ребенка с регистрации в оговоренный в договоре срок. Если владельцы квартиры и дети выписаны из жилья до оформления договора, такое условие не вносится. Если кто-либо сохранит право пользования жилым помещением и после его продажи, перечень таких лиц должен отражаться в договоре – это его существенное условие (ч. 1 ст. 588 ГК РФ). Нотариальное оформление договора рекомендуется, но обязательным не является.

Если принадлежит доля квартиры

Наличие права собственности несовершеннолетнего на жилье или доли в нем значительно усложняет процесс продажи. Такая сделка повлечет ухудшение имущественного положения, потому родители вправе продать такую квартиру лишь с одобрения органа опеки, после получения от него предварительного согласия (ч. 1 ст. 21 Закона № 48 «Об опеке и попечительстве»).

Что важно: закон не устанавливает конкретных обстоятельств, при которых орган опеки обязан одобрить или отказать в одобрении такой сделки. Представляется, что согласие выдается лишь тогда, когда орган опеки установит, что купля-продажа осуществляется с учетом интересов несовершеннолетнего. А для этого нужно доказать, что его имущественное положение не ухудшиться, например: 

1. Он приобретет равноценную долю в другом недвижимом имуществе. Можно заключить и подать в органы опеки предварительный договор купли-продажи равноценного жилья, где сын или дочь получит аналогичную долю в праве собственности.  
2. Вырученная от продажи доли сумма отправится на персональный банковский счет сына или дочери.