Как продать квартиру с обременением 

Право пользования или распоряжения недвижимостью может действовать под неким условием или ограничением. Обременение – это правовой акт, который уменьшает правоспособность владельца недвижимости. Обременения недвижимости могут быть разными, и каждое из них по-разному ограничивает права собственника. Можно ли продать квартиру с обременением и как это сделать, рассказывает «Сеть юристов».

Обременения: что это и какие бывают 

Обременение – это условие, стесняющее права собственника на принадлежащее ему имущество и часто порождающее в отношении такого имущества права третьих лиц. Согласно ч. 1,2 ст. 209 ГК РФ, права собственника включают право пользоваться, владеть и распоряжаться вещью. Пользуясь этими правами, владелец жилья вправе свободно продавать его, отдавать в залог или сдавать в аренду, иным образом пользоваться и распоряжаться им. Обременения, действующие в отношении этого имущества, ограничат такие его возможности. 

Характер этих ограничений и их объем всегда будет зависеть от вида обременения: 

• залог или ипотека;
• арест;
• аренда;
• рента или право пожизненного проживания. 

Рассмотрим их детальнее.

Продажа квартиры в ипотеке

При ипотеке недвижимость находится в залоге у банка (ч. 1 ст. 5 Закона № 102 «Об ипотеке»). Так финансовые организации обеспечивают обязательства залогодателей по кредитному договору – в случае просрочки платежей для их погашения можно обратить взыскание и отобрать заложенную квартиру (ст. 50 Закона № 102). Чтобы была возможность реализовать их это право, ипотека регистрируется в ЕГРН в качестве обременения – она ограничивает право собственника на распоряжение заложенным имуществом. 

Так, распоряжение (продажа, дарение, обмен и т.д.) квартирой в ипотеке возможно исключительно с согласия залогодержателя (ст. 37 Закона № 102). Чтобы продать квартиру в ипотеке, нужно сначала спросить на это разрешение у банка. У различных банков действуют разные условия на получение согласия для совершения такой сделки, все решается индивидуально. Обычно такое разрешение выдается при условии погашения остатка задолженности или получения гарантии его погашения за счет вырученных средств. На практике возможны несколько вариантов. 

Обращаем внимание, что описанные ниже схемы являются примерными, модель сделки следует оговаривать с представителями банка-кредитора и только по результатам таких переговоров принимать окончательное решение по дальнейшим действиям.

Досрочное погашение ипотеки 

Если продавец за счет собственных средств или средств, полученных от покупателя в качестве залога за квартиру, досрочно погасит остаток долга, банк обязан снять ипотеку, обременение прекратит свое действие.  В этом случае после снятия ипотеки осуществляется простая купля-продажа, а продавцу передается разница между стоимостью квартиры и суммой, выданной в качестве залога за нее.

Оформление купли-продажи при участии банка

Стороны заключают трехсторонний предварительный договор купли-продажи, по которому остаток по кредиту гасит покупатель. Затем банк самостоятельно снимает залог или выдает покупателю закладную + справку о погашении задолженности. 

Разница между остатком по кредиту и стоимостью квартиры размещается в банковской ячейке или оформляется как аккредитив. Получить средства продавец сможет только после переоформления квартиры на покупателя и предъявления в банке документов, подтверждающих государственную регистрацию перехода прав. 

Перевод ипотечного долга

Перевод ипотечного долга происходит параллельно переходу права собственности на заложенную квартиру на покупателя. То есть, совершается не только продажа квартиры, но и «продажа кредита». Ипотека в таком случае не снимается, а продолжает действовать уже в отношении нового заемщика-покупателя, теперь он становится новым залогодержателем. На него возлагаются все обязательства прежнего заемщика, в том числе и те, которые он не исполнил должным образом (ч. 1 ст. 38 Закона № 229). 

Такой переход кредита осуществляется по трехстороннему соглашению о переводе долга и возможен лишь в случае, когда «покупатель» – новый заемщик, отвечает требованиям банка по такого рода обязательствам. Квартира же передается по обычному договору купли-продажи.

Продажа квартиры под арестом

Арест – классическая форма обременения в исполнительном производстве. Он накладывается судебным приставом на имущество, в том числе недвижимость должника как разновидность исполнительного действия (п. 7 ч. 1 ст. 64 Закона № 229 «Об исполнительном  производстве») и как мера принудительного исполнения по решению суда об аресте имущества (п. 5 ч. 1 ст. 68 Закона № 229).  Арест предполагает запрет на распоряжение арестованным имуществом. В некоторых случаях арест также включает ограничение права пользования, объем которого в каждом случае определяется приставом индивидуально (ч. 4 ст. 80 Закона№ 229). 

Продать, подарить, обменять или иным образом совершить отчуждение права собственности на арестованную недвижимость нельзя. Пристав выносит постановление, направляет его в Росреестр, и на этом основании в ЕГРН делается отметка о запрете на совершение каких-либо регистрационных действий. Даже если владелец квартиры заключит договор купли-продажи, нотариус откажется его удостоверять, а Росреестр – переоформлять право собственности. 

На практике продать арестованную недвижимость получится лишь после снятия ареста. Для этого используются такие модели. 

Погашения долга  за счет средств, вырученных от купли-продажи

Стороны заключают предварительный договор, где сумма залога за квартиру равна сумме задолженности. За счет суммы залога должник гасит задолженность, после чего пристав, на основании фактического погашения долга выносит постановление об окончании исполнительного производства. В нем он должен снять все наложенные на должника ограничения (ч. 4 ст. 47 Закона№ 229), а постановление, которым снимается арест, в 3-дневный срок направляется в Росреестр. После того как арест снят, стороны в обычном порядке подписывают основной договор купли-продажи и переоформляют права квартиру. 

Возвращения исполнительного листа взыскателю

По причинам, определенным в ч. 1 ст. 46 Закона № 229, пристав вправе вернуть исполнительный документ взыскателю без фактического исполнения. Например, если арестованная квартира – единственное пригодное для проживания должника и членов его семьи жилье и на него нельзя обращать взыскание (ст. 446 ГПК РФ), а иное ликвидное имущество и доходы у должника отсутствуют (п. 4 ч. 1 ст. 46 Закона № 229). Или, например, его местоположение неизвестно (п. 3 ч. 1 ст. 46 Закона № 229).

В этих и иных оговоренных в законе случаях пристав обязан вынести постановление об окончании исполнительного производства, а в нем – отменить все ранее наложенные ограничения, в том числе и арест имущества, даже если долг фактически не погашен (ч. 3 ст. 46, ч. 4 ст. 47 Закона № 229). После того как постановление поступит в Росреестр, а он – снимет арест, должник вправе законно продать принадлежащую ему квартиру. Конечно, если отсутствуют иные обременения. 

Обжалование ареста

Вполне может быть, что арест наложен на имущество неправомерно. Например, если сумма долга явно превышает стоимость арестованного имущества. Дело в том, что обратить взыскание на арестованное имущество допускается лишь в размере задолженности (ч. 2 ст. 69 Закона№ 229). Исходя из этого, арест должен быть соразмерен объему требований взыскателя (абз. 2 п. 41 Постановления Пленума ВС РФ № 50 от 17.11.2015). Если фактическая сумма долга значительно больше, чем стоимость арестованной недвижимости, арест допускается считать несоразмерным и на этом основании его обжаловать:

1. В порядке подчиненности. Путем подачи жалобы на имя старшего пристава – начальника подразделения ССП (ст. 123 Закона № 229). 
2. В судебном порядке. Путем подачи административного искового заявления в районный суд по месту расположения отдела ССП.

Если требование о снятии ареста удовлетворено, стороны опять же, заключают обычный договор купли-продажи и переоформляют имущество в Росреестре.

Продажа квартиры с пожизненным содержанием

Пожизненная рента, содержание с иждивением – это форма отношений, при которых получатель ренты передает в собственность плательщика определенное имущество. А плательщик за это обязуется периодически выплачивать получателю определенную сумму, как правило, ежемесячно в размере регионального прожиточного минимума. Такие выплаты (а возможно и обеспечение питания, одежды и ухода) делаются до смерти получателя ренты (ст. ст. 583, 596-598, 602 ГК РФ). 

Квартира, переданная по договору пожизненного содержания или ренты плательщику, хоть и находится в его собственности, но пребывает под обременением (ч. 1 ст. 586 ГК РФ). Чтобы ее продать или иным образом ей распорядиться, плательщик получает предварительное согласие получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). А еще, даже если такое согласие получено, рента не прекращает свое действие – обязательства по ней перейдут к покупателю такой квартиры (ч. 1 ст. 586 ГК РФ). Он несет обязательства по договору до смерти рентополучателя.

Сама сделка купли-продажи осуществляется по общим правилам, но в договоре обязательно нужно указать, что: 

• согласие от получателя ренты получено;
• покупатель уведомлен о переходе к нему прав плательщика ренты;
• определенные лица сохраняют право пользования жильем и после продажи, например, если такое право сохранено за получателем денег (ст. 588 ГК РФ).

Продажа квартиры с арендой

Аренда и наем жилья рассматривается российским законодательством как одна из форм обременения, которое подлежит регистрации в ЕГРН (ч. 6 ст. 1 Закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости»). Это связано с тем, что в случае перехода прав на арендуемое имущество, аренда и наем сохранят свое действие до момента, который оговорен договором с прежним собственником. Новый владелец квартиры станет арендатором или наймодателем (ст. ст. 617, 675 ГК РФ). Выгнать квартирантов допускается только после окончания срока действия договора.

Как и в вышеописанных случаях, договор купли-продажи такой квартиры оформляется по общим правилам. Но в нем указывается перечень арендаторов, которые сохранят право пользования жильем после перехода права собственности (ст. 588 ГК РФ).