Как продать квартиру с долей ребенка

Проживание и даже прописка в квартире несовершеннолетнего сами по себе ничего не значат и процесс продажи такого жилья не усложняют. В отличие от случаев, когда детям принадлежит доля в праве собственности. Например, если она получена при покупке жилья на материнский капитал или в результате приватизации. Продать квартиру с такой долей просто так нельзя, для этого придется получить одобрение органа опеки. Как его получить и придется ли оформлять такую сделку у нотариуса, рассказывает «Сеть юристов».

Как продать долю ребенка  

Несовершеннолетние не вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащим им на праве собственности недвижимым имуществом. Объем их распорядительных прав определяется их возрастом: 

1. За детей до 14 лет сделки в отношении долей в принадлежащей недвижимости заключают за детей их родители, опекуны или усыновители (ч. 1 ст. 28 ГК РФ). 
2. Несовершеннолетние в возрасте с 14 до 18 лет вправе участвовать в сделке самостоятельно, но для этого им придется получить письменное согласие от законного представителя (ч. 1 ст. 26 ГК РФ).

При этом родители ограничены в праве на свободное совершение или одобрение таких сделок. 

Во-первых, закон ограничивает перечень случаев, при которых допускается продавать недвижимость несовершеннолетнего (ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48 «Об опеке и попечительстве»). Во-вторых, даже когда это именно тот случай, родители не вправе совершать сделки по продаже недвижимости или соглашаться на их заключение без предварительного одобрения со стороны органов опеки. Считается, что такого рода сделки влекут риск ухудшения имущественного положения несовершеннолетнего, а потому их законность и соответствие интересам детей требует дополнительной проверки (ч. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 20 Закона № 48). 

Когда можно продать долю несовершеннолетнего 

В соответствии с ч. 1 ст. 20 Закона № 48, долю ребенка в квартире в принципе не допускается продать, кроме случаев: 

• когда она является предметом залога и на нее обращено взыскание;
• переезда и изменения места проживания;
• наступления исключительных обстоятельств, например, необходимости оплаты реабилитации, дорогостоящей операции. 

Во всех трех случаях потребуется одобрение опекунского совета.  Не имеет значения, есть ли у несовершеннолетнего родители или их функции выполняют опекуны – на мать и отца также распространяются правила о распоряжении собственностью подопечного (абз. 3 ч. 3 ст. 60 СК РФ). 

Условия получения разрешения на продажу

Законом не определены конкретные критерии и обстоятельства, которые обязывают орган опеки одобрить куплю-продажу или отказать в ее одобрении – все сугубо индивидуально. Представляется, что он должен проверить будущую сделку на предмет ее законности и установить, не противоречит ли она интересам несовершеннолетнего, не нарушает ли его имущественных прав, не уменьшает ли имущественную долю и стоимость имущества детей. Чтобы подтвердить соблюдение интересов ребенка, родителям придется выбрать один из вариантов: 

1. Приобрести в собственность несовершеннолетнего равноценную долю в новом жилье. Например, при продаже ⅓ доли, выделение такой ⅓ доли в новой квартире, равнозначной или превышающей первоначальную по площади или стоимости. Главное, чтобы стоимость доли ребенка в праве собственности не уменьшилась. Как и по каким критериям делать оценку равнозначности, орган опеки определяет самостоятельно.
2. Перечислить вырученные средства на персональный счет ребенка в кредитной организации. Сумма перевода должна быть пропорциональна стоимости доли при продаже квартиры. Так, при продаже ⅓ доли в квартире общей стоимостью в 3 млн рублей, доля ребенка составит 1 млн рублей. Условие о перечислении части средств на счет ребенка должно быть включено в договор купли-продажи. 

В каждом регионе действуют свои нормативы, рекомендуем узнать о них заранее в местном органе опеки. Пример таких рекомендаций для Москвы.

Как получить разрешение на продажу 

Для одобрения сделки необходимо обратиться в орган опеки по адресу проживания с заявлением.  В Москве, например, таким органом является Департамент труда и соцзащиты, а также внутренние муниципальные образования. Требования к содержанию заявления законодательством не определены, потому оно может быть составлено в свободной форме. А еще оно подается от обоих родителей одновременно. 

Бланк или образец заявки можно получить по месту подачи. 

К нему необходимо приложить комплект документов, перечень которых определяется индивидуально – узнайте его в вашем органе опеки. Вот какие документы обычно просят с заявлением: 

• паспорта родителей, ребенка старше 14 лет;
• свидетельство о рождении ребенка до 14 лет;
• брачное, бракоразводное свидетельство родителей;
• документы на продаваемую и новую квартиру, в том числе: 
• выписка из ЕГРН о собственниках;
• договор-купли-продажи, свидетельство о праве собственности, о наследовании, акт о приватизации, иные правоустанавливающие документы; 
• поэтажный план, технический план, экспликация;
• ЕЖД, выписка из домовой книги, справка по финансовому лицевому счету;
• отчет об оценке рыночной стоимости;
• предварительный договор купли-продажи с условием заключения основного договора после получения одобрения;
• выписка из банка об открытии счета на имя сына или дочери, если условие выдачи разрешения – перевод средств на банковский счет.

Решение на основании представленных документов принимается компетентным органом опеки в 15-дневный срок с момента их подачи. Оно обязательно будет мотивированным, тем более, если это отказ.  В любом случае заинтересованные лица вправе оспорить его в суде (ч. 3 ст. 21 Закона № 48). 

Процедура продажи доли

Если опекунский совет дал добро, можно оформлять сделку и переоформлять квартиру на покупателя. Это происходит в несколько этапов, первый из которых – это заключение договора купли-продажи. 

Составить договор купли-продажи

Есть обязательные условия, которые отражаются в договоре купли-продажи квартиры, это: 

• предмет договора – подробное описание объекта недвижимости (адрес, этаж, площадь, реквизиты в ЕГРН), позволяющее выделить его из числа других объектов (ст. 554 ГК РФ);
• стоимость – при отсутствии ее в договоре он считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ);
• перечень лиц, которые сохраняют право пользования (ст. 558 ГК РФ).

Кроме этих трех реквизитов, договор обязательно должен содержать: 

• дату и место заключения;
• Ф.И.О., анкетные и паспортные данные сторон, в том числе несовершеннолетнего владельца доли;
• реквизиты правоустанавливающих документов на жилье;
• сведения из выписки ЕГРН;
• гарантию того, что предмет договора не обременен правами третьих лиц;
• сведения о  согласии супруга на продажу;
• условия, на которых орган опеки одобрил сделку, номер и дата решения об этом;
• порядок расчетов, порядок передачи квартиры, составления передаточного акта;
• ответственность сторон, порядок разрешения споров;
• порядок переоформления квартиры в Росреестре и несения расходов на это;
• обязательство продавца выписаться из проданного жилья и прочие условия. 

Чтобы грамотно составить соглашение, обратитесь к нам за составлением персонального документа.

Оформить у нотариуса

Договор по продаже квартиры с долей ребенка оформляется у нотариуса (ч. 2 ст. 54 Закона № 218 «О госрегистрации недвижимости). За это взимается госпошлина, равная 0,5% от стоимости квартиры, но не меньше чем 300 рублей, и не более чем 20 тыс. рублей (п. 5 ч. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Нужно ли идти в Росреестр 

Можно, но не обязательно. Стороны вправе самостоятельно решить, как им переоформить квартиру: 

Они вправе попросить об этом нотариуса, который оформлял сделку (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона № 218). В этом случае право собственности будет переоформлено в течение 3 дней при подаче документов в бумажном виде, и в течение 1 дня, при подаче электронной формы (п. 9 ч. 1 ст. 16 Закона № 218). Выписка из ЕГРН с изменениями выдается нотариусом. 

Заявители вправе обратиться в Росреестр самостоятельно. Для этого (как и для регистрации через нотариуса) нужно подготовить: 

• заявление;
• нотариально удостоверенный договор;
• выписку из ЕГРН;
• разрешение органа опеки;
• согласие родителей, если ребенку от 14 до 18 лет;
• выписку из домовой книги;
• паспорта сторон.

Подать их можно лично, по почте, через МФЦ или Госуслуги. Срок оформления – 3 рабочих дня, а в случае подачи через МФЦ – 5 рабочих дней (п. 10 ч. 1 ст. 16 Закона № 218). 

В обоих случаях сторонам придется уплатить госпошлину – 2 тыс. рублей (п. 22 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ). В случае уплаты ее через сайт Госуслуг, можно получить скидку в 30%. Кто и в какой мере несет расходы на регистрацию и нотариуса, стороны вправе определить самостоятельно.

Нужно ли уведомлять опеку 

Такое требование может быть предусмотрено. Если оно есть, достаточно подать в орган опеки выписку из ЕГРН после покупки новой квартиры. Так опека увидит, что интересы ребенка учтены,  равноценная доля им получена и претензий не будет.