Как продать квартиру, если собственник ребенок

Наличие ребенка в числе собственников недвижимости значительно усложняет любые операции с ней. Квартиру несовершеннолетнего нельзя просто так продать. Во-первых, для этого нужны веские основания. Во-вторых, сделку  нужно согласовать в органах опеки. А для этого придется их убедить, что имущественные интересы ребенка не пострадают. С какими еще особенностями придется столкнуться родителям и как продать квартиру, рассказывает «Сеть юристов».

Кто вправе продавать квартиру несовершеннолетнего 

Несовершеннолетние дети не имеют возможности самостоятельно распоряжаться недвижимым имуществом, даже если они являются его единоличными собственниками. Объем их правоспособности и возможность принимать участие в тех или иных сделках по отчуждению недвижимости зависит от их возраста: 

1. Дети от 0 до 14 лет. Они не вправе самостоятельно участвовать в заключении договоров. Все сделки от их лица заключают родители или лица их заменяющие – опекуны или усыновители (ч. 1 ст. 28 ГК РФ).
2. Дети от 14 до 18 лет. Они вправе участвовать в сделках лично, но на их заключение необходимо получить письменное разрешение родителей или лиц их заменяющих (ч. 1 ст. 26 ГК РФ).

Но наличия одного лишь намерения и родительской воли на продажу квартиры недостаточно. Считается, что подобного рода сделка угрожает имущественным интересам несовершеннолетнего и может привести к уменьшению объема или ценности принадлежащей ему имущественной массы. Поэтому закон, во-первых, ограничивает число случаев, когда допускается совершать такие сделки, а во-вторых, требует их согласования в органах опеки. А это не так просто, как кажется. 

Когда можно продать жилье ребенка

Ограничение на совершение сделок с недвижимостью детей прямо установлено только в отношении опекунов и попечителей. Тем не менее, в части распоряжения имуществом несовершеннолетнего, установленные для опекунов правила распространяются и на кровных родителей, и на усыновителей (абз. 3 ч. 3 ст. 60 СК РФ). 

Согласно ч. 1 ст. 20 Закона № 48 «Об опеке и попечительстве», жилье, принадлежащее несовершеннолетнему, в принципе не может быть отчуждено, кроме случаев:

1. Обращения на него взыскания, в том числе по ипотечному договору.
2. Смены места жительства, в том числе в пределах одного населенного пункта.
3. Когда нужны средства на дорогостоящее лечение, сторонний уход, реабилитация или иные исключительные обстоятельства, требующие продаже квартиры. 

Наличие этих обстоятельств также должен проверить орган опеки при согласовании сделки.

Согласование купли-продажи с органами опеки 

Для продажи (или предоставления согласия на продажу) недвижимости ребенка или совершения в отношении нее иных сделок по отчуждению, родителям  нужно предварительное одобрение органа опеки (ч. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 20 Закона № 48). Если его не получить, сделку откажется оформлять любой нотариус и она не пройдет оформление в Росреестре. А если вдруг и пройдет, при обнаружении данного факта орган опеки обязан подать в суд с требованием о расторжении купли-продажи (ч. 4 ст. 21 Закона № 48). Чиновники проверят: 

1. Насколько заключенная сделка законна.
2. Насколько будущая сделка соответствует интересам несовершеннолетнего, нет и противоречий.
3. Не нарушает ли купля-продажа имущественных прав ребенка, не уменьшится ли его имущество или его стоимость. 

Как они это сделают и по каким критериям – неизвестно. Законом не определены конкретные основания, по которым орган опеки должен согласовать сделку, а по которым должен отказать в ее согласовании. Все сугубо индивидуально, каждая ситуация исследуется самостоятельно, а каждый орган опеки практикует свой  подход к этому вопросу. Точно понятно одно – в согласовании откажут, если имущественная масса ребенка уменьшится и это не будет связано с экстренными обстоятельствами. 

Чтобы подтвердить соблюдение имущественных интересов ребенка, родителям придется пообещать органам опеки: 

1. Взамен проданной квартиры приобрести ребенку другую равноценную недвижимость. Равноценную как по площади, так и по ценности. Но если приобретение менее габаритной квартиры одобрить еще могут, то при намерении купить квартиру с меньшей стоимостью точно откажут: уменьшение стоимости имущества несовершеннолетнего недопустимо.
2. Разместить средства, вырученные при купле-продаже, на персональном счету ребенка в банке. Условие о том, что деньги за квартиру должны сразу поступить от покупателя на счет ребенка необходимо обязательно внести в договор. 

Обращаем внимание, что условия отличаются от региона к региону. Местные органы власти вправе разрабатывать и использовать региональные рекомендации. Вот пример таких рекомендаций для Москвы.

Как получить предварительное разрешение 

Для этого нужно обратиться с заявлением о согласовании в орган опеки, расположенный по месту проживания несовершеннолетнего. Наименование органа опеки в разных регионах отличается. Например, в Москве это УТСЗН и внутригородские муниципалитеты, а в Ростовской области – районные отделы образования. 

Заявление подается одновременно обоими родителями.  Требований к его содержанию законом не предусмотрено. Его допускается составить в свободной форме, но лучше получить образец или бланк по месту подачи. Уточните этот вопрос предварительно при выяснении комплекта документов и условий, на которых орган опеки готов согласовать сделку.

А вместе с ним потребуются: 

• паспорта родителей, несовершеннолетнего старше 14 лет;
• свидетельство о рождении, если владелец жилья младше 14 лет;
• брачное, бракоразводное свидетельство родителей;
• документы на продаваемую и новую квартиру, в том числе: 
• выписка из ЕГРН;
• договор-купли-продажи, свидетельство о праве собственности, о наследовании, акт о приватизации, иные правоустанавливающие документы; 
• поэтажный план, технический план, экспликация;
• ЕЖД, выписка из домовой книги, справка по финансовому лицевому счету;
• отчет об оценке рыночной стоимости;
• предварительный договор купли-продажи с условием заключения основного договора после согласования с органами опеки;
• выписка из банка об открытии счета на имя сына или дочери, если условие выдачи разрешения – перевод средств на банковский счет.

На рассмотрение документов у чиновников есть 15 дней с момента подачи. Затем заявителям выдают решение о согласовании или решение об отказе в согласовании. Отказ должен быть мотивирован. Если родители считают отказ необоснованным, они вправе оспорить его в суде (ч. 3 ст. 21 Закона № 48).

Порядок продажи квартиры

Разрешение выдается родителям в виде письменного документа установленного образца. Как правило, оно оформляется в виде распоряжения или приказа должностного лица органа опеки. Как только оно получено, родители вправе заключать с покупателем основной договор купли-продажи. С чего начать? 

Составить договор

Стороны вправе составить договор купли-продажи самостоятельно или через наших юристов. Обязательно нужно внести в него такие реквизиты: 

• дату и место заключения;
• Ф.И.О., анкетные и паспортные данные сторон, в том числе несовершеннолетнего владельца квартиры;
• предмет договора: адрес, этаж, площадь, кадастровый номер и иные индивидуальные характеристики объекта (ст. 554 ГК РФ);
• стоимость, о которой стороны договорились (ст. 555 ГК РФ);
• реквизиты правоустанавливающих документов на жилье;
• сведения из выписки ЕГРН;
• условия, на которых орган опеки одобрил сделку, номер и дата решения об этом;
• порядок расчетов, порядок передачи квартиры, составления передаточного акта;
• ответственность сторон, порядок разрешения споров;
• порядок переоформления квартиры в Росреестре и несения расходов на это;
• перечень лиц, которые сохраняют право пользования после продажи, если они есть (ст. 558 ГК РФ);
• обязательство продавца выписаться из проданного жилья и прочие условия. 

Оформить договор у нотариуса 

Так как заключаемая сделка предполагает отчуждение недвижимости несовершеннолетнего, она обязательно оформляется нотариально (ч. 2 ст. 54 Закона № 218 «О госрегистрации недвижимости). За такое удостоверение взимается госпошлина: 0,5% от стоимости квартиры в договоре, но не более 20 тыс. рублей (п. 5 ч. 1 ст. 333.24 НК РФ). Дополнительно придется оплатить услуги нотариуса право-технического характера: составление договора, подготовка документов, запросы, отправка документов в Росреестр, консультации и прочее что потребуется сторонам. Их стоимость определяется каждым нотариусом отдельно. 

Переоформить квартиру в Росреестре

Допускается отправить документы на переоформление через нотариуса (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона № 218). Но это дополнительные расходы, потому квартиру можно переоформить и самостоятельно, обратившись в Росреестр через МФЦ, Госуслуги или сайт службы. Для этого потребуется: 

• заявление;
• договор купли-продажи;
• выписка из ЕГРН;
• выписка из домовой книги;
• копии паспортов сторон;
• разрешение органа опеки на сделку.

А еще нужно уплатить 2 тыс. рублей госпошлины (пп. 22 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ). Кто занимается переоформлением и несет расходы по уплате госпошлины, стороны могут решить самостоятельно. Затем будет выдана, и она подтвердит переход права собственности к покупателю. Теперь разрешается приступать к покупке новой квартиры, взамен проданной.

Нужно ли уведомлять органы опеки 

Факт продажи мало интересен органам опеки, куда важнее для них факт приобретения нового жилья. Поэтому местными правилами вправе предусматриваться обязательство родителей о предоставлении в определенные сроки выписки из ЕГРН, подтверждающей покупку новой недвижимости или перевод средств на счет ребенка. Этот вопрос следует уточнить отдельно в органе по месту согласования сделки.