Как продать квартиру без собственника 

Участие собственника в сделке по купле-продаже недвижимости обязательно. Иначе установить его истинное волеизъявление на совершение сделки не получится. Но если личное присутствие собственника невозможно по объективным причинам, то выход есть. Как оформить куплю-продажу не привлекая владельца и в каком порядке провести такую сделку, расскажет «Сеть юристов». 

В каких случаях купля-продажа оформляется без владельца

Обязательства продавца, по общему правилу, выполняется владелец продаваемой недвижимости. Он лично выражает свою волю на распоряжение принадлежащим имуществом (ч. 3 ст. 154, ч. 1 ст. 454 ГК РФ). На практике выделяются случаи, когда личное присутствие при оформлении сделки невозможно по объективным причинам или в силу закона. Сделка купли-продажи допускается при отсутствии собственника в момент ее оформления в случаях, когда: 

1. Владелец недвижимости оформил доверенность на продажу квартиры, и от его лица в сделке участвует представитель по доверенности (ст. 185 ГК РФ).
2. Владелец недвижимости является малолетним ребенком — любые сделки с недвижимостью от его лица совершаются родителями (ч. 1 ст. 28 ГК РФ). Такие сделки допускаются лишь с одобрения органа опеки (ч. 2 ст. 37 ГК РФ).
3. Владелец недвижимости признан судом недееспособным. В этом случае ему назначается опекун, который и совершает сделки от его имени (ч. 2 ст. 32 ГК РФ). На них распространяется правило о необходимости получения разрешения на сделку от органа опеки (ч. 2 ст. 37 ГК РФ).

В последних двух случаях имеет место представительство в силу закона – представляемые владельцы самостоятельно совершать сделки в отношении недвижимости не вправе. Иная ситуация с доверенностью – она выдается только добровольно и позволяет оформить сделку без собственника, кем бы он ни был, и какими бы причинами свое отсутствие не обосновывал. 

Как оформить доверенность на продажу квартиры

Так как продажа квартиры предполагает распоряжение имуществом, права на которые зарегистрированы в государственных реестрах (ЕГРН), такая доверенность должна быть обязательно нотариально удостоверена (ч. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Иначе она не имеет юридической силы. Заключенный на ее основании договор считается ничтожным.

Нотариальная форма обязательна для доверенностей, выданных для обращения в Росреестр с заявлением о государственной регистрации прав (п. 12.2 Методрекомендаций, утв. Письмом ФНП № 2668/03-16-3 от 22.07.2016).

Для оформления документа доверитель-владелец квартиры обращается к любому нотариусу по своему усмотрению с паспортом и (рекомендуется) документами на жилое помещение. Он должен быть: 

• совершеннолетним, дееспособным, отдающим отчет и понимающим последствия своих действий лицом;
• владельцем квартиры, указанным как собственник в ЕГРН. 

Стоимость оформления доверенности – 200 рублей госпошлины (п. 2 ч. 1 ст. 333.24 НК РФ) + услуги правового и технического характера, стоимость которых определяется каждым нотариусом индивидуально. Срок оформления – 20-40 минут. Присутствие при этом назначенного представителя не обязательно – достаточно ксерокопии или скан-копии его паспорта. 

Что должна содержать доверенность 

Четких требований к содержанию доверия на продажу квартиры законом не предусмотрено. Обязательные реквизиты: 

• Ф.И.О., анкетные и паспортные данные, место жительства доверителя и представителя;
• суть переданного полномочия: продажа квартиры, ее адрес, кадастровый номер, индивидуальные характеристики;
• стоимость, за которую нужно продать квартиру;
• иные связанные с основным полномочия: получение необходимых справок, обращение в Росреестр, организация технической инвентаризации, получение денег от покупателя, иные действия;
• срок действия – если он не указан, то составит 1 год (ч. 1 ст. 186 ГК РФ);
• подпись и дату –  документ без даты ничтожен (ч. 2 ст. 186 ГК РФ);
• удостоверительную надпись нотариуса. 

Можно ли отменить доверенность на продажу квартиры 

Да. Действие документа прекращается, если доверитель отменит ее в той же форме, в которой она совершена (п. 2 ч. 1 ст. 188 ГК РФ). Для отмены достаточно обратиться к нотариусу с заявлением об отмене – он обязан ее удостоверить и внести сведения об этом в реестр нотариальных действий. Затем необходимо уведомить об отмене уполномоченного представителя. Но если он не был уведомлен об этом ранее, он считается уведомленным с момента внесения записи об отмене в реестр нотариальных действий (ч. 1 ст. 189 ГК РФ). Сделка, совершенная на основании прекратившей действие доверенности, будет ничтожна.

Как проверить подлинность 

Нотариальная палата ведет реестр доверенностей. С его помощью, на основании реестрового номера, даты выдачи и сведений о нотариусе, получится проверить подлинность представленного документа. А еще сервис позволяет посмотреть сведения об отмененных документах, которые прекратили действовать.

Можно ли оформить доверенность сразу на покупателя

Нет, такая модель отношений не основана на законе. Согласно ч. 3 ст. 182 ГК РФ, представитель не вправе заключать сделки от имени доверителя в отношении себя лично. Договор, заключенный в нарушение этого правила, признают недействительным по судебному решению.

Порядок купли-продажи квартиры по доверенности

Порядок заключения сделки по доверенности каких-либо принципиальных особенностей, кроме участия в сделке представителя, не предусматривает. Сторонам нужно оформить и подписать договор, при необходимости – удостоверить его у нотариуса, а затем переоформить право собственности в Росреестре.

Как составить договор 

Ничего не мешает сторонам составить и подписать договор самостоятельно. Он должен содержать: 

• дату и место заключения;
• Ф.И.О., анкетные и паспортные данные сторон, а также представителя продавца с реквизитами доверенности, сведениями о нотариусе, номере в реестре;
• предмет договора – подробное описание продаваемого жилья, его адрес, индивидуальные характеристики (ст. 554 ГК РФ);
• цена, о которой стороны договорились и которая не ниже той, что указана в доверенности (ст. 555 ГК РФ);
• реквизиты правоустанавливающих документов на жилье;
• сведения из выписки ЕГРН;
• гарантию того, что предмет договора не обременен правами третьих лиц;
• сведения о  согласии супруга на продажу (при его наличии);
• порядок расчетов, порядок передачи квартиры, составления передаточного акта;
• перечень лиц, которые сохраняют право пользования квартирой после продажи (ст. 558 ГК РФ);
• ответственность сторон, порядок разрешения споров;
• порядок переоформления квартиры в Росреестре и несения расходов на это;
• обязательство продавца выписаться из проданного жилья и прочие условия. 

Нужен ли нотариус

Оформление сделки у нотариуса не обязательно, но рекомендуется с точки зрения защиты интересов покупателя. Нотариус проверит действительность полномочий представителя, действительность подтверждающего документа, законность сделки и исключит возможность ее оспаривания. Без нотариуса не получится заключить сделку, если:

• в продаваемой квартире есть доля ребенка (ч. 2 ст. 54 Закона № 218 «О госрегистрации недвижимости);
• отчуждается доля в праве собственности, отдельно от других долей, на основании самостоятельного договора.

Нужно ли идти в Росреестр

Росреестр осуществляет переоформление прав на квартиру с продавца на покупателя. Это возможно на основании заявления одной из сторон, какой конкретно – сторонам предстоит определить самостоятельно (п. 1 ч. 3 ст. 15 Закона № 218). Если это сторона продавца, и его интересы в Росреестре будет представлять доверенное лицо, об этом должно быть дополнительно указано в доверенности, а если это новый документ – он также должен быть удостоверен нотариусом (п. 12.2 Методрекомендаций, утв. Письмом ФНП № 2668/03-16-3 от 22.07.2016).

Представителю необходимо будет лично, по почте или через МФЦ подать в Росреестр: 

• заявление;
• договор купли-продажи;
• выписку из ЕГРН;
• выписку из домовой книги;
• копии паспортов сторон;
• паспорт + доверенность представителя.

Если сделка оформлялась представителем в нотариальной форме, дополнительно идти в Росреестр не нужно, заявление о госрегистрации прав можно подать и через нотариуса  (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона № 218).