Как продать комнату в коммунальной квартире

Комната в коммуналке – это и самостоятельный объект права, и доля в общей собственности коммунальной квартиры. Это главная особенность, о которой нужно помнить продавцу комнаты. Это обстоятельство принуждает извещать остальных жильцов о продаже. Как правильно разослать уведомления, сколько ждать и как оформить продажу рассказывает «Сеть юристов». 

В чем сложность

При проживании в коммунальной квартире объектом права собственности является не только сама комната, но и соразмерная ей по площади доля в общем имуществе всей квартиры (ч. 1 ст. 42 ЖК РФ). Это все нежилые комнаты: кухня, ванная, коридор (ст. 41 ЖК РФ). Так как эти комнаты и доля в общей собственности неотделимы друг от друга, переход права на комнату в любом случае затрагивает интересы собственников других жилых помещений в этой квартире (ч. 3 ст. 42 ЖК РФ). Чтобы обеспечить соблюдение их прав, процесс покупки по закону несколько усложнен. 

Уведомление соседей 

Прежде чем подавать объявление о продаже комнаты, ее придется предложить соседям: собственники других жилых помещений имеют «преимущественное право покупки» (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ). По той же цене и на тех же условиях, что и для сторонних лиц, но все же преимущественное (ч. 1 ст. 250 ГК РФ). 

Чтобы оно соблюдалось, продавец должен письменно сообщить другим сособственникам о желании продать жилье и об условиях, на которых сделка состоится. У них есть месяц после получения уведомления на выкуп. Если они своим правом не воспользуются или письменно откажутся от него, разрешается продавать комнату кому угодно (ч. 2 ст. 250 ГК РФ). Если продать ее до истечения месяца или вообще без уведомления соседей, любой из них вправе потребовать перевода договора купли-продажи на него (ч. 3 ст. 250 ГК РФ). 

Ключевой аспект: месяц отсчитывается не после отправки, а после получения заявления. Чтобы начался его отсчет, соседи должны получить  письмо на почте, а продавец держать на руках документальное доказательство этого. Например, почтовое уведомление о получении заказного письма или нотариальное заявление, полученное при отправке письма через нотариуса. Если письмо не получено, продажа возможна только после возвращения письма отправителю  с отметкой о неполучении. 

Нужен ли нотариус

Нотариальная форма является обязательной для тех случаев, когда право на комнату является правом долевой собственности. Например, если муж с женой в браке купили ее и каждый из них получил по ½ доле. Если они соберутся продавать доли по отдельности, придется оформлять сделку у нотариуса. В случае оформления одновременной сделки либо при продаже единоличным собственником нотариус не нужен, так как комната – это самостоятельный объект права. Нотариуса допускается привлечь для: 

• оформления отказа соседей в нотариальной форме;
• отправки нотариальных уведомлений собственникам других комнат, получения свидетельства, подтверждающего данный факт;
• добровольного оформления сделки купли-продажи в нотариальной форме.

А если комната не приватизирована 

Если квартира не приватизирована, право собственности на нее у государства или муниципалитета, а жильцы проживают в ней на основании договора социального найма. Это значит, что они не вправе вообще каким-либо образом распорядиться жильем, в том числе и продать его. По крайней мере, до приватизации

Порядок продажи комнаты

Вот что нужно сделать продавцу, чтобы продать комнату в коммуналке: 

1. Подать объявление о продаже комнаты.
2. Параллельно направить соседям заявление о желании продать свою долю и условиях сделки.
3. Получить от нотариуса или с почты уведомление о получении письма соседями. Ждать 1 месяц.
4. Получить письменный (рекомендуется нотариально удостоверенный) отказ от права на выкуп, если соседи согласны его дать и не создают препятствий для продажи. 
5. Найти покупателя и договориться об условиях сделки. Заключить договор купли-продажи, при необходимости? оформить договор у нотариуса. 
6. Переоформить объект в Росреестре. Размер госпошлины – 2 тыс. рублей. Покупателю выдается выписка из ЕГРН. 
7. Выписаться или сразу прописаться по новому адресу. 

Порядок заключения и оформления договора стандартный. Единственная особенность – это уведомление других собственников. 

Как составить извещение соседям

Требований к содержанию письменного уведомления соседей ГК РФ не предусматривает. Единственное, что там должно отражаться – это намерение продать принадлежащую недвижимость, предполагаемая цена и иные условия, на которых продавец готов заключить сделку (ч. 2 ст. 250 ГК РФ). С учетом сложившейся практики оборота недвижимости и рекомендаций нотариальной палаты (п. 2.1 Методрекомендаций, утв. Письмом ФНП № 1033/03-16-3 от 31.03.2016), представляется, что такое заявление должно содержать: 

• Ф.И.О. адресата;
• уведомление о продаже комнаты за определенную сумму в рублях;
• порядок расчетов;
• наличие лиц, которые сохранят права пользования жильем;
• срок, в течение которого объект будет передан;
• адрес продаваемого объекта, метраж, иные реквизиты выписки из ЕГРН;
• предложение воспользоваться правом выкупа;
• просьба в письменной форме уведомить продавца о принятом решении, адрес для ответа;
• предупреждение о продаже объекта другому лицу в случае неполучения ответа;
• дата, подпись.

Как направить уведомление соседям

ГК РФ не регулирует, в каком порядке направлять заявление соседям. Представляется, что это должен быть способ, которым получится подтвердить факт направления уведомления. Например, заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении. 

По правилам почты почтальон в течение месяца приносит уведомления о поступлении письма. Если за этот срок его не получат, оно вернется отправителю с отметкой о неполучении (п. 20.15 Порядка, утв. Приказом ФГУП Почта России № 114-п от 17.05.2012). Срок в 1 месяц для продажи будет отсчитываться с момента обратной отправки письма продавцу.

Альтернативный вариант – отправка уведомления через нотариуса. Он также вправе передавать заявления граждан по почте (ст. 86 Основ законодательства о нотариате). В этом случае уведомление о вручении вернется нотариусу, а он передаст его продавцу. Месяц будет отсчитываться с даты, указанной в уведомлении или с даты обратной отправки уведомления нотариусу. Если оно вернулось с отметкой об отсутствии адресата по указанному адресу, уведомление считается недоставленным (п. 3.5 Методрекомендаций № 1033/03-16-3). 

В некоторых регионах встречается практика Росреестра, который отказывается регистрировать переход прав по сделкам, уведомление о которых направлено по почте без нотариуса. Такая практика незаконна – оба указанные способы являются равноценными.

Если соседи согласны

Если уведомление соседей – формальность, и они не против продажи комнаты третьим лицам, продать ее получится и до истечения 1 месяца. Для этого владельцам других помещений необходимо в письменной форме дать отказ от права на выкуп (абз. 2 ч. 2 ст. 250 ГК РФ). Такой отказ не обязательно, но рекомендуется оформлять в нотариальной форме. Если это отказ от несовершеннолетнего, считается, что он уменьшает объем его прав, потому потребуется не только нотариальное оформление отказа, но и получение на него согласия от органов опеки (п. 4.4 Методрекомендаций № 1033/03-16-3).

Как составить договор купли-продажи 

Договор продажи комнаты не требует обязательной нотариальной формы, потому его допускается составить самостоятельно. В числе обязательных реквизитов: 

1. Дата и место оформления договора.
2. Ф.И.О. продавца, покупателя, их анкетные и паспортные данные. 
3. Предмет договора. Описание комнаты, адрес, этаж, площадь, кадастровый номер, реквизиты выписки из ЕГРН, основания по которым продавец владеет жильем.
4. Стоимость, о которой договорились стороны.
5. Порядок, способ и сроки оплаты.
6. Сведения о правах и обременениях третьих лиц, в том числе сведения о соблюдении преимущественного права соседей: дате направления им уведомления, дате получения ответа  и т. д. Приложить копии уведомления или письменных отказов.
7. Порядок переоформления прав в Росреестре, о котором стороны договорились, порядок несения расходов на переоформление у нотариуса и в Росреестре.
8. Порядок передачи объекта недвижимости, условия составления передаточного акта.
9. Порядок изменения, расторжения договора, урегулирования взаимных претензий и прочих вопросов, о которых стороны смогли договориться.
10. Подписи сторон.

Если договоренность предполагается оформлять у нотариуса, имеет смысл заказать у него и составление договора. Также этим может заняться профессиональный юрист нашего сайта. Обратитесь онлайн и проконсультируйтесь по составлению своего договора.