Как продать долю в квартире

Продажа доли сопряжена с возможными спорами с собственниками других долей. Законодательство обязует продавца соблюсти все нюансы процедуры. Необходимо получить согласие дольщиков на продажу, иначе они вправе оспорить сделку в течение 3 месяцев. Как продать свою часть без рисков и что учесть при продаже доли другому собственнику, расскажет «Сеть юристов».

Что такое доля квартиры

Понятие долевой собственности и доли устанавливает ГК РФ. Если имущество находится в собственности нескольких лиц одновременно, то это режим общей собственности. Если одновременно с этим доли в такой собственности выделены для каждого из них, то это общая долевая собственность (ст. 244 ГК РФ). Доли образуются в следующих случаях:

• покупка квартиры несколькими собственниками;
• получение наследства несколькими наследниками;
• раздел имущества по соглашению или по суду (п. 5 ст. 244 ГК РФ).

Как указывает Гражданский кодекс, если доли не определены законом и не установлены соглашением сторон, то они признаются равными. Например, при разводе по ст. 39 СК РФ доли супругов признаются равными. При наследовании, согласно ст. 1122 ГК РФ, доли наследников признаются равными, если конкретные доли не указаны наследодателем.

Можно ли продать долю в квартире

Да, можно. Статья 246 ГК РФ разрешает владельцу доли продать ее или иным образом распорядиться на свое усмотрение. При этом необходимо соблюсти главное правило — преимущественное право покупки принадлежит владельцам иных долей.

По ст. 250 ГК РФ, продавец извещает сособственников о намерении продать долю письменно с указанием всех условий. Если в течение 1 месяца никто их них не претендует на покупку, допускается продать свою часть третьим лицам. Это получится сделать раньше, если все сособственника письменно откажутся от сделки.

Если сособственников больше 20 человек, то п. 4.1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости позволяет уведомлять их не через письменное извещение, а путем размещения информации на сайте Росреестра.

При нарушении правила преимущественной покупки, любой из сособственников вправе в течение трех месяцев требовать перед права покупки на него в суде.

Эти правила применяются и при продаже, и при мене.

Продажа доли другому собственнику

Порядок действий

1. Выразить желание продать свою часть, определить желаемую стоимость и условия продажи. Обратите внимание, что сособственники не имеют каких-либо льгот на условия продажи. По части 1 ст. 250, они вправе купить часть на равных условиях с другими покупателями.
2. Этап извещения проходить не нужно. В данном случае второй собственник и так пользуется положенным преимущественным правом.
3. Составление договора купли-продажи доли. Этим занимается нотариус, у которого вы собираетесь подписывать договор, или юрист, представляющий ваши интересы в сделке.
4. Подписание договора у нотариуса. Вы вправе выбрать любого нотариуса в пределах субъекта, как указывает ст. 56 Основ о нотариате.  Учитывайте тот факт, что Москва и Санкт-Петербург — отдельные субъекты РФ. Нельзя выбрать нотариуса в Ленинградской области, если квартира покупается в Санкт-Петербурге.
5. Регистрация договора в Росреестре. С 2019 года благодаря изменениям в ст. 55 Основ о нотариате, при заверении договора нотариусам самостоятельно подавать документы и заявление в Росреестр не нужно. Нотариус обязан сделать это самостоятельно не позднее рабочего дня или того срока, который определен в договоре. Госпошлина за регистрацию уплачивается нотариусу, а тот передает ее в орган регистрации прав.
6. Получение у нотариуса выписки из ЕГРН, окончательный расчет продавца и покупателя.

Документы

• паспорта сторон;
• доверенность, если от одной из сторон выступает другое лицо. Обратите внимание! Таким лицом не вправе быть вторая сторона. То есть покупатель не вправе сделать доверенность на продавца и наоборот. Это ограничение установлено п.3 ст. 182 ГК РФ;
• документы, подтверждающие право собственности продавца на долю;
• документ-основание права собственности: предыдущий договор купли-продажи; договор дарения, свидетельство о вступлении в наследство, документ о приватизации;
• техпаспорт.

Дополнительно потребуется согласие супруга, если продавец в браке. Точный список документов в вашем случае можно узнать у нашего юриста онлайн или по телефону. Также полный список озвучит нотариус при обращении к нему.

Продажа доли третьему лицу

Порядок действий не отличается от того, что проходят стороны при продаже доле собственнику иной доли. Но вторым этапом после определения стоимости и условий станет этап извещения.
Необходимо направить другим собственникам письменное извещение о намерении продать долю. Лучше всего это сделать по почте заказным письмом или лично под подпись. Нотариусу понадобится доказать, что другие собственники надлежащим образом извещены. У них есть месяц на раздумье. После этого долю разрешено продать. Если они согласны на продажу, то необходимо получить от них письменное согласие. Тогда месяц ждать не нужно. 

Образец извещения

Уведомление составляется в свободной форме. Но необходимо указать обязательные реквизиты и верно отразить название документа “Уведомление о продаже доли”.

В шапке документа указывается:

• Ф.И.О. собственника, которому подается документ, адрес прописки;
• Ф.И.О. продавца, его адрес и телефон;
• данные части, которая продается: адрес, конкретная доля.

В тексте прописывается предложение купить часть в квартире. Указывается полная стоимость, условия продажи. Указание на срок, который есть у потенциального покупателя для раздумья — 1 месяц. 

Допускается вписать предложение о направлении досрочного письменного отказа от покупки, если сособственник не против продажи третьим лицам.

В конце документа впишите адрес, по которому направлять отказ или согласие покупки.

Такое уведомление допускается направить через нотариуса. Если есть сомнение в добросовестности иных дольщиков или опасения о том, что они не получат извещение, нотариус исключит подобные риски и проконтролирует законность сделки. Это исключит возможность оспаривания сделки сособственниками в будущем.

Документы

Помимо документов, предоставляемых при продаже своей части другому дольщику, необходимы:

• отказы от покупки других собственников или копии извещений и доказательства их вручения;
• справка о прописанных в квартире;
• справка об отсутствии коммунальных долгов.

Госпошлина 2000 р. также уплачивается через нотариуса. Подавать документы на регистрацию прав допускается и лично. 

Продажа доли через суд

В общем смысле ст. 250 ГК РФ продажа доли через суд не потребуется. Продавец предлагает купить долю другим собственникам. Они либо согласны, либо нет. Если нет — доля законно продается иному лицу.

Суд понадобится в случае, если один из собственников требует выдела своей доли из общего имущества. Это значит, что он хочет иметь право собственности на конкретную часть или выделить ее в натуре, если согласия по поводу конкретной части не достигнуто. Тут есть три нюанса:

• если выделение доли в натуре невозможно, то иные собственники выплачивают ему компенсацию стоимости этой доли при его согласии;
• если выделение доли в натуре возможно в меньшем размере, чем фактически положено, иные дольщики доплачивают выделяющемуся собственнику разницу в стоимости;
• если на компенсацию дольщик не согласен или его доля слишком невелика для выдела в натуре, или в связи с особенностью недвижимости доля в натуре выделена быть не может, суд вправе заставить сособственников выплатить компенсацию даже если сам дольщик с этим не согласен.

Выделение доли — сложный процесс, который потребует специальных знаних. Начинать этот процесс без помощи юриста не рекомендуется. Обратитесь к нам за бесплатной консультаций для уточнения особенностей вашего вопроса и для оперативной юридической поддержки. Наши юристы также помогут составить любые процессуальные бумаги, специальные запросы, проведут юридический анализ ситуации и документов.