Как продать дарственную квартиру

Продать квартиру, полученную в дар, не сложно. Но необходимо, чтобы процедура дарения прошла правильно и право на собственность было зарегистрировано в законном порядке. Главный риск, который преследует продавца и покупателя, — возможная отмена дарения. При сопровождении сделки грамотным юристом этого получится избежать. Что учесть при продаже дарственной квартиры и как осуществить продажу расскажет юрист по недвижимости “Сети юристов”.

Можно ли продать дарственную квартиру

По договору дарения квартира переходит в пользование одаряемого безвозмездно. По ст. 574 ГК РФ этот договор подлежит государственной регистрации. Необходимо подать документы на получение права собственности. После получения на руки выписки ЕГРН, одаряемый становится полноправным владельцем недвижимости. 

Ст. 572 ГК РФ не допускается наличие в дарственном договоре каких-либо встречный условий или указание на то, что распоряжаться квартирой разрешено только после смерти дарителя. Такой договор признают ничтожным. 

А если одаряемый уже вступил в права собственности, то продать квартиру можно также, как и купленную. Согласно ст. 30 ЖК РФ распоряжаться жильем собственник жилого помещения вправе в полной мере. 

Даже если дарственная содержит условие о пожизненном проживании дарителя в квартире, это не станет препятствием в продаже. По ст. 572 ГК РФ включать условие о запрете продажи и какое-либо иное условие в договор дарения даритель не вправе.

Согласие супругов

По ст. 36 СК РФ, имущество полученное в дар признается личным имуществом супруга. При продаже получать согласие жены или мужа не придется. Но если после продажи вы намереваетесь купить недвижимость, ее признают общей собственностью супругов. 

Чтобы позже ее не делить, придется доказывать в суде, что деньги на имущество получены с дара. Рекомендуется заключить брачный договор перед покупкой, где определить режим собственности покупаемой квартиры.

Отмена дарения

Риски в процедуре продажи дарственной квартиры кроются в возможной отмене договора дарения. Это может произойти в нескольких случаях:

1. Договор дарения признан судом недействительным, так как содержит встречные условия или признан фиктивным, прикрывающим какую-либо сделку.
2. Если в договоре включено условия о возврате дара в случае, если одаряемый умрет раньше дарителя.
3. Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, дарственную вправе отменить
4. Родственники дарителя могут заявить, что даритель являлся недееспособным на момент дарения или не имел права дарить недвижимость. Но это придется доказывать в суде.

Если указанные обстоятельства имеют место, рекомендуем обратиться к юристу перед тем, как продавать квартиру. Мы поможем исключить риски в короткие сроки и убедимся, что ничего не помешает сделке.

Когда можно продать квартиру после дарения

Ограничений на этот счет законом не установлено. После получения права собственности продавать квартиру допускается сразу. От сроков зависит только размер налога, который придется уплатить продавцу. 

Если квартира получена от близкого родственника, не платить налог с продажи допускается через 3 года владения. Если от третьих лиц — через 5 лет (217.1 НК РФ). 

Если же необходимо продать квартиру раньше, то учтите такие нюансы:

• при продаже квартиры, полученной от родственника, при исчислении налога используйте имущественный вычет 1 000 000 р. по п. 2 ст. 220 НК РФ. Это значит, что налог исчисляется не от суммы продажи, а от суммы на 1 млн. меньше;
• при продаже квартиры, подаренной третьим лицом, НДФЛ с продажи уменьшается на сумму налога, который уплачен ранее при дарении.

Как можно продать квартиру после дарения

Порядок действий не отличается от обычной продажи квартиры. Необходимо пройти следующие этапы:

1. Подготовить документы, которые потребуются для продажи квартиры. Возможно покупатели захотят обратиться за юридической оценкой недвижимости перед покупкой. Если вы сомневаетесь, что сделка пройдет успешно, обратитесь к нашим юристом за анализом документов и договора дарения. Мы сопроводим сделку по продаже недвижимости, вам не придется тратить нервы и время на подготовку.
2. Установить цену и найти покупателей. Если квартира в порядке, то снижать стоимость не нужно. Иначе это даст покупателям повод насторожиться и усомниться в чистоте сделки.
3. Подписать предварительный договор и дождаться пока покупатели получат результаты юридической экспертизы, если это необходимо. После подготовки документов к продаже с помощью наших юристов, за этот этап переживать не стоит.
4. Осуществить предварительные расчеты, получить задаток.
5. Внести деньги в банковскую ячейку или иным способом получить на депозит.
6. Заключить договор купли-продажи через нотариуса. Выбирайте любого нотариуса в пределах субъекта, где продается недвижимость. Обратите внимание, что Санкт-Петербург и Ленинградская область — не один и тот же субъект. Так же, как и Москва и Московская область.
7. Подать документы на перерегистрацию недвижимости с продавца на покупателя.
8. Провести окончательный расчет, завершить сделку.

Документы

Обязательно потребуется паспорт и документы на квартиру:

• выписка ЕГРН;
• договор дарения, по которому квартира перешла в собственность;
• техплан — чтобы подтвердить отсутствие незаконных перепланировок;
• справка о прописанных;
• справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Если квартира в общей собственности, придется взять согласие иных собственников.

Если подаренная квартира принадлежит ребенку или недееспособному, то необходимо согласие органа опеки и попечительства.

Расходы

Продавец не несет расходов в данной процедуре, кроме уплаты НДФЛ. Если квартира больше 3 и 5 лет в собственности, то и этот пункт из расходов исключается. Также не придется платить НДФЛ, если при дарении вы заплатили налог за получение дара, а затем продали недвижимость по заявленной стоимости. 

Например, при дарении объявленная стоимость квартиры равнялась 2 000 000 руб., вы заплатили налог 260 000 руб. При продаже квартиры за те же 2 млн. руб. налог платить не нужно. Если же продать квартиру дороже, то налог платится с разницы. Продав квартиру за 3 млн. руб., заплатить придется только 130 тыс. руб.

В расходы может быть включена плата за аренду ячейки и за услуги нотариуса. По договоренности с покупателем ее допускается поделить пополам или полностью возложить на одну из сторон.