Как признать право собственности на гараж

Право собственности на гараж возникает по различным основаниям. Но независимо от них, такое право подлежит обязательной госрегистрации (ст. 131 ГК РФ). Пока она не произведена, фактический владелец гаража не считается его собственником  (ч. 2 ст. 8.1, ч. 2 ст. 223 ГК РФ). Что делать, если зарегистрировать объект в предусмотренном законом порядке в ЕГРН не удается, расскажет «Сеть юристов».

Что такое «признание права»

Это один из инструментов защиты в гражданском законодательстве (ст. 12 ГК РФ). Использовать его допускается исключительно в судебном порядке, как способ восстановления или защиты нарушенного права (ч. 1 ст. 11 ГК РФ), когда другими способами признать собственность невозможно. Для защиты своего имущества придется составить и подать иск.

Признание заключается в констатации со стороны суда факта принадлежности права собственности на гараж конкретному правообладателю, несмотря на то, что сведения об этом не внесены в реестр недвижимости – ЕГРН и основания для их внесения отсутствуют. Такие судебные акты защищают собственность от посягательств третьих лиц и позволяют переоформить запись в ЕГРН.

Условия 

Правоприменительная практика сформировала ряд условий, которые должны одновременно соблюдаться для успешного рассмотрения вопроса в суде: 

1. У заявителя фактически возникло право собственности (п. 59 Постановления Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010). Например, в результате подписания договора купли-продажи или самостоятельного строительства гаража (ч. ч. 1, 2 ст. 218 ГК РФ).  
2. Спорный гараж находится в фактическом владении заявителя, несмотря на указание в ЕГРН в качестве правообладателя иного лица (п. 58 Постановления № 10/22).
3. Права на гараж невозможно зарегистрировать в предусмотренном ФЗ № 218 «О госрегистрации недвижимости» порядке, несмотря на предпринятые фактическим владельцем попытки. 

Указанные условия – общие для всех случаев судебного разбирательства по вопросам признания права. В то же время, должны соблюдаться и другие условия, продиктованные обстоятельствами конкретного дела, в зависимости от оснований для обращения в суд.

Когда нужно обращаться в суд

В законодательстве и практике встречается сразу несколько случаев, когда собственность на гараж придется оформлять в порядке признания.

Отсутствие правоустанавливающих документов для члена ГСК

Право собственности может возникнуть у члена ГСК после внесения всей суммы паевого взноса за его гараж (ч. 4 ст. 218 ГК РФ). Если паевой взнос полностью внесен (что подтверждается квитанцией, выпиской или иным документом, выданным ГСК), но документы на право собственности не оформлены или Росреестр по тем или иным причинам отказывается регистрировать заявителя как собственника гаража в ЕГРН, решить вопрос допускается в порядке признания права через суд. 

Неисполнение стороной договора об отчуждении бокса

Актуально, если бокс поступил в собственность в результате договора купли-продажи. В суд придётся обратиться, если договор заключен, средства в оговоренном размере переданы продавцу, но он не исполняет свое обязательство по переоформлению гаража в Росреестре (хотя объект поступил в фактическое владение покупателя), переоформить его можно в порядке признания (п. 58 Постановления № 10/22). 

Самовольное строительство гаража

Самовольную постройку нельзя узаконить иначе, как через суд. Если этого не сделать, использовать ее и распоряжаться ей нельзя. Признать право на самовольно возведенный гараж (без разрешения или согласования) может лишь собственник земельного участка, на котором он возведен (ч. 3 ст. 222 ГК РФ), и только при соблюдении одновременно трех условий: 

• права на земельный участок допускают возможность гаражного строительства; 
• на момент обращения в суд постройка отвечает всем заявленным законодательством требованиям, иным нормам и правилам;
• строение не посягает права третьих лиц, не создает угрозу их здоровью и жизни. 

Длительное владение боксом более 15 лет

Если гаражный бокс находится во владении гражданина более 15 лет, он вправе требовать признания за ним права собственности, даже несмотря на то, что в ЕГРН правообладателем обозначено иное лицо  (ч. 1 ст. 234 ГК РФ). Такой способ называется «приобретательная давность». Он применяется при условии, что (п. 15 Постановления № 10/22):

• владелец является добросовестным – он владел гаражом не по договору (аренды, найма), не зная об отсутствии оснований для возникновения у него собственности;
• владение неприкрыто – факт владения не скрывался заявителем;
• владение непрерывное на протяжении минимум 15 лет. 

Наследование гаража

При принятии гаража в наследство необходимость в признании права возникает в двух случаях: 

1. При фактическом принятии гаражного бокса в наследство, без подачи соответствующего заявления в течение 6 месяцев с момента смерти наследодателя (ч. 2 ст. 1153 ГК РФ). В этом случае придется доказать факт фактического принятия наследства – путем оплаты коммунальных платежей, охраны от посягательств третьих лиц и т.д.
2. При принятии в наследство гаражного бокса, право собственности на который не было оформлено наследодателем. В зависимости от времени подачи иска, он может предусматривать требование (п. 8 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012): 

• о включении бокса в состав наследственной массы, если с момента смерти наследодателя не истекло 6 месяцев;
• о признании права собственности по наследству, если прошло больше 6 месяцев.

Порядок признания прав на гараж

Признание права – судебный способ защиты. Для его использования нужно составить и подать в суд исковое заявление. Рассмотрим основные этапы этого процесса.

Как составить исковое заявление

Содержание искового заявления всегда формируется с учетом фактических обстоятельств ситуации. В то же время иск всегда должен соответствовать требованиям ст. 131 ГПК РФ и содержать такие сведения, как: 

• наименование суда;
• Ф.И.О., адреса сторон, иные анкетные и контактные данные;
• цену иска – рыночную стоимость объекта, она нужна для определения госпошлины;
• адрес гаража, площадь, кадастровый номер при наличии, прочие идентифицирующие объект характеристики;
• описание обстоятельств, при которых заявитель приобрел собственность бокс;
• описание причин, по которым он не может зарегистрировать его в ЕГРН;
• описание обстоятельств владения гаражом;
• другие обстоятельства, имеющие значение;
• исковые требования, перечень приложений, дата и подпись. 

Какие документы потребуются

Комплект документов определяется в каждом случае индивидуально, исходя из обстоятельств дела. Такой комплект должен соответствовать требованиям ст. 132 ГПК РФ и в любом случае содержать:  

• почтовое уведомление о вручении копии иска ответчику;
• квитанцию об уплате госпошлины;
• технический план на спорный объект недвижимости;
• выписка из ЕГРН;
• документы, подтверждающие обстоятельства приобретения недвижимости в собственность (договоры, акты, свидетельства, копия выписки из реестра членов ГСК, иные правоустанавливающие документы);
• документы, подтверждающие факт владения спорным объектом.

Ситуация потребует и других документов, например: 

• для самовольной постройки: 

• заключение экспертной организации о соответствии постройки градостроительным и иным нормам;
• выписка из ЕГРН на земельный участок, на котором стоит гараж;
• письменный ответ Росреестра, об отказе в регистрации, управления архитектуры – об отказе о введении в эксплуатацию и т.д..

• для случаев наследования: 

• копия свидетельства о смерти;
• документы, подтверждающие факт родства или завещания;
• документы, свидетельствующие о фактическом владении наследственным имуществом.

• для случаев оформления ГСК: 

• решение о выделении участка под ГСК;
• решение о создании ГСК;
• квитанция или иные документы о выплате паевого взноса; 
• реестр членов ГСК;
• выписка из ЕГРН об отсутствии сведений о регистрации прав на гаражный бокс и прочие. 

Госпошлина

Требование о признании права является требованием имущественного характера, подлежащим оценке. Это значит, что госпошлина рассчитывается от цены иска (кадастровой, рыночной стоимости гаража), в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ

Уплатив госпошлину, копию квитанции приложите к иску перед подачей в суд (п. 1 ст. 132 ГПК РФ).

Ответчик 

Личность ответчика зависит от особенностей ситуации. Им может быть, например: 

• администрация муниципалитета, если повод для обращения – «самострой», признается право на фактически принятое наследство или не удается оформить гаражный бокс в ГСК;
• лицо, указанное в качестве собственника в ЕГРН – в случае применения приобретательной давности или нарушении условий договора.

Подсудность

Предмет иска – права на недвижимость, значит, применяется исключительная подсудность. Иск следует подавать в районный суд по месту нахождения гаражного кооператива или расположения самостоятельного гаражного бокса (ст. ст. 24, 30 ГПК РФ). 

Что дальше

Если суд признает право собственности за заявителем и решение не обжаловано, оно станет основанием для переоформления гаража в Росреестре. Решение признают правоустанавливающим документом  (п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона № 218).Нужно обратиться в Росреестр с заявлением и вступившим в силу решением, заплатить 2 тыс. рублей госпошлины и дождаться получения выписки из ЕГРН.