Как приватизировать квартиру

Граждане РФ, занимающие жилые помещения государственного и муниципального жилфонда на основании договора социального найма, вправе приобрести их в собственность в порядке приватизации (ч. 1 ст. 2 Закона № 1541-1 «О приватизации жилфонда в РФ»). 

Это право предоставляется гражданам РФ однократно – те, кто ранее приватизировал жилье, повторно этого сделать не смогут. Исключение – несовершеннолетние. Если они принимают участие в приватизации до 18 лет, то вправе принять участие в ней еще раз уже после совершеннолетия. Все расходы, которые несут заявители – это расходы на оформление. Передача в собственность осуществляется без взимания каких-либо средств, на безоплатной основе (ст. 11 Закона № 1541-1). 

После окончания процедуры владельцы квартиры вправе свободно распоряжаться своим имуществом: продавать, дарить, оформлять в залог и т. д. С неприватизированными квартирами таких операций осуществлять нельзя. Есть и другие преимущества: 

1. Наследование. Приватизированную квартиру можно передать по наследству, в том числе по завещанию. Неприватизированное жилье завещать нельзя. Все, на что сможет претендовать наследник – это роль ответственного нанимателя, с которым будет заключен новый договор социального найма после смерти текущего нанимателя. Исключение – случаи, когда наследодатель собрал все документы для приватизации и даже подал заявление, но не успел завершить процесс и умер – в этом случае унаследовать можно и не приватизированное жилье (п. 10 Обзора № 1, утв. Президиумом ВС РФ 16.02.2017).
2. Прописка. В приватизированной квартире допускается прописать кого угодно в каком угодно количестве. В неприватизированном жилье для этого придется попросить письменного разрешения у других жильцов, а если нужно прописать не членов семьи – еще и у собственника квартиры (муниципалитет или государство).
3. Перепланировка. Сделать переустройство в приватизированной квартире можно по согласованию с ответственным органом. Для перепланировки неприватизированного жилья вопрос необходимо предварительно согласовать с наймодателем.
4. Плата. За пользование жилым помещение по договору соцнайма взимается плата. Например, в Москве это в среднем 27,14 руб./м2 (Постановление Правительства Москвы № 848-ПП от 13.12.2016). После завершения процедуры вносить эту плату не придется.

Кто принимает участие в приватизации

На участие в процессе приватизации имеют право все лица, прописанные в указанный квартире по месту жительства и имеющие право пользования ей: 

• наниматель по договору социального найма;
• члены семьи нанимателя, включенные в договор социального найма;
• несовершеннолетние дети жильцов квартиры, проживающие с ними совместно;
• несовершеннолетние дети жильцов, хоть и не проживающие с ними совместно, но не утратившие право пользования жилым помещением. Например, ребенок мужчины, проживающий после развода с матерью, но сохранивший прописку в неприватизированной квартире отца. Исключить несовершеннолетних из процесса можно только по одобрению со стороны органов опеки (ч. 1 ст. 21 Закона № 48 «Об опеке и попечительстве») 

Все лица принимают участие с их обязательного согласия (или согласия их родителей). Совершеннолетние жильцы вправе отказаться от участия в процедуре и таким образом сохранить свое право на приватизацию в будущем. Например, если у них в перспективе возможность приватизировать жилье в большей доле или единолично и целиком. Более того, жильцы, отказавшиеся от участия, сохранят право на проживание в приватизированной квартире, даже если их семейные отношения с владельцами прекратятся или жилье продано (ст. 19 Закона № 189 от 29.12.2014).

Как делится жилье при приватизации

При приватизации жилое помещение поступает в общую собственность лиц, которые приняли в ней участие (ч. 1 ст. 2 Закона № 1541-1). Общая собственность всегда является долевой, за исключением случаев, когда по закону установлена совместная собственность (ч. 3 ст. 244 ГК РФ). Так как для этих случаев законом возникновение совместной собственности не предусмотрено, приватизированная квартира поступает в долевую собственность граждан, принимающих участие в приватизации. 

Доли в праве собственности на квартиру для каждого из участников признаются равными (ч. 1 ст. 245 ГК РФ) и зависят от количества участников процедуры. Так, например, семья из четырех человек приватизирует квартиру в равных долях, каждый по ¼ доле в праве собственности. Если участников будет трое, каждый из них получит по ⅓, а если пятеро – то по ⅕ соответственно. 

Процедура приватизации

Единого алгоритма приватизации на федеральном уровне не предусмотрено. Взамен каждый регион должен принять собственный регламент предоставления услуги. Например, в столице это Админрегламент, утв. Постановлением Правительства Москвы № 521-ПП от 10.09.2014 (Приложение 5). Предлагаем рассмотреть процедурные особенности на его основе – значительных отличий регламенты других регионов не предусматривают. 

Первый шаг – сбор необходимых документов. Комплект будет включать (п. 2.5.1.1 Админрегламента): 

• запрос-заявление (можно оформить непосредственно при подаче документов или скачать и подготовить заранее);
• паспорт заявителя, других участников приватизации (для лиц младше 14 лет – свидетельство о рождении с отметкой о гражданстве);
• договор социального найма (должен быть на руках у нанимателя);
• ордер, выписка из постановления о выделении квартиры (можно получить бесплатно в МФЦ);
• выписку из домовой книги о зарегистрированных лицах за период с 21.07.1991 и до момента прописки в квартире;
• справка о неиспользовании права на приватизацию по прежнему месту проживания;
• письменное согласие/отказ от приватизации каждого из участников (подпись каждого из участников должна быть удостоверена нотариально или сотрудником органа, в который подаются документы);
• технический паспорт и поэтажный план (можно заказать в БТИ).

Для различных категорий участников потребуются и другие документы. Например, при участии недееспособных потребуется согласие органа опеки на передачу в его собственность недвижимого имущества. Для отбывавших наказание – справка об освобождении, для военных – выписка из личного дела и т. д. Конкретный перечень рекомендуем уточнить по месту подачи предварительно. 

Второй шаг – это подача документов. В столице ответственным органом является Департамент горимущества Москвы, обратиться в него можно через любой многофункциональный центр. В других регионах это может быть также Департамент, комитет имущественных отношений, управление городской собственности и т .д. В Москве заявление также можно направить в электронной форме на сайте mos.ru, а документы – в форме скан-копий (п. 2.3.1 Админрегламента), но только при условии, что семья состоит из совершеннолетних дееспособных граждан. В других регионах документы, как правило, можно подать: 

• лично в ответственный орган;
• лично в многофункциональный центр;
• в электронной форме через сайт Госуслуги. 

Третий шаг – прохождение проверки. Ответственный орган проводит проверку документов, заявителей и выносит решение – о заключении договора или отказе в заключении договора о передаче квартиры в собственность. Общий срок рассмотрения не должен превышать 2 месяцев (ст. 8 Закона 1541-1), но местным законодательством этот срок может быть сокращен. Например, в Москве он не должен превышать 46 рабочих дней (п. 2.7.1 Админрегламента).

Четвертый шаг – заключение договора о передаче квартиры в собственность жильцов. Участники подписывают его самостоятельно или доверяют представителям по доверенности. Несовершеннолетние в возрасте 14-18 лет подписывают договор с согласия родителей, а за детей младшего возраста подписи ставят их родители или опекуны.

Пятый и последний шаг – оформление права собственности в Росреестре. При подписании договора в МФЦ документы на госрегистрацию отправляются сразу после подписания, дополнительно обращаться в Росреестр и подавать какие-нибудь документы не нужно. Останется только получить в МФЦ договор с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН. 

Заключение и оформление договора осуществляется бесплатно, а вот за госрегистрацию права собственности придется уплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). При приватизации квартиры несколькими лицами, они уплачивают госпошлину пропорционально размеру их долей (Письмо ФНП № 3329/03-16-3 от 19.09.2016). Например, при участии в приватизации 4 человек, каждый из них уплачивает пошлину в размере 500 рублей (2 тыс./4 человека).

После получения выписки из ЕГРН процедура считается завершенной – приватизированная квартира находится в собственности жильцов!

Могут ли отказать в приватизации 

Да! Например, в столице могут отказать в случаях, если (п. 2.10 Админрегламента):

• подан неполный комплект документов, они не соответствуют требованиям или утратили силу;
• в документах содержатся противоречивые или недостоверные сведения;
• с заявление обратился гражданин, не имеющий права на приватизацию;
• квартира находится в аварийном доме или в доме, входящем в состав спецфондов;
• один из участников уже приватизировал жилье;
• в состав заявителей не вошли несовершеннолетние дети и т.д.

Если вам отказано и вы считаете, что тем самым нарушены ваши права, отказ можно обжаловать в судебном порядке (абз. 3 ст. 8 Закона № 1541-1).