Как оформить право собственности на квартиру

По-настоящему закрепленным право собственности на квартиру станет только после его регистрации в ЕГРН. До этого, даже при наличии действительных договора купли-продажи или дарственной, собственность не является полноценной, владелец не вправе распоряжаться имуществом по собственному усмотрению. Как оформить право собственности на квартиру и какие документы для этого нужны, разъясняет «Сеть юристов».

Когда возникает право

Собственность на недвижимость, как объект оформления, не возникает спонтанно. Для этого либо прежний и нынешний собственник заключают сделку, либо возникают иные обстоятельства. Самые распространенные основания возникновения и перехода прав на квартиру: 

1. Договор купли-продажи (ст. 549 ГК РФ). Вместо продавца собственником становится покупатель недвижимости, который взамен уплачивает цену по договору купли-продажи.
2. Договор дарения (ст. 572 ГК РФ). Право собственности от дарителя к одаряемому переходит безвозмездно. 
3. Договор мены (ст. 567 ГК РФ). Собственность на недвижимость переходит от одной стороны к другой в обмен на встречное имущественное представление.
4. Свидетельство о праве на наследство (ст. 1162 ГК РФ). Нотариально удостоверенный документ, подтверждающий переход права собственности от умершего наследодателя к наследникам. 
5. Договор, акт приватизации (ст. 1 Закона № 1541-1 «О приватизации жилфонда в РФ»). Подтверждает факт перехода прав на жилье от государства или муниципалитета к лицам, занимающим это жилье по договору социального найма.
6. Договор долевого участия в строительстве (ст. 8 Закона № 214 «Об участии в долевом строительстве»). Наряду с передаточным актом подтверждает переход  и возникновение прав на вновь созданный объект недвижимости – квартиру в новостройке.
7. Решение суда. Если квартира и переход прав на нее являлись предметом спора, основанием для перехода может выступать вступившее в силу решение суда. 

Зачем регистрировать собственность

Формально оформление собственности  на недвижимость предполагает два обязательных этапа: 

1. Переход собственности — любое из оснований, которые описаны выше. 
2. Регистрация права собственности — изменение записи о владельце объекта недвижимости в государственном реестре недвижимости — ЕГРН.

Оба этапа важны, но именно регистрация является ключевым. Дело в том, что права на любую недвижимость и их переход подлежат обязательной регистрации в ЕГРН (ч. 1 ст. 131, ч. 1 ст. 551 ГК РФ). 

Лишь с момента внесения в реестр соответствующей записи права на квартиру считаются возникшими у нового владельца (ч. 2 ст. 8.1, ч. 2 ст. 223 ГК РФ). 

Регистрацию не заменит нотариальное удостоверение, исполнение договора или подписание передаточного акта. Государственная регистрация и выданные на ее основании документы являются единственным доказательством существования права собственности на квартиру. Только после прохождения этого этапа собственник жилья вправе полноценно им распоряжаться: продать, подарить, заложить, заключить любую другую сделку по отчуждению недвижимости или долей в ней. 

Процедура государственной регистрации

Госрегистрация – это юридический акт признания и подтверждения законности возникновения и перехода права собственности со стороны государства (ч. 3 ст. 1 Закона № 218 «О госрегистрации недвижимости»). Ее проведение предполагает соблюдение ряда обязательных формальностей. 

Кто проводит регистрацию 

Органом, ответственным за проведение госрегистрации недвижимости, является Росреестр и его территориальные органы в регионах (п. 1 Постановления Правительства РФ № 457 от 01.06.2009). Способов обращения к регистратору по закону предусмотрено сразу несколько (п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэка № 883 от 26.11.2015):

1. Непосредственно в территориальные органы Росреестра. Перечень подразделений в своем регионе посмотрите здесь. 
2. В ближайший МФЦ по экстерриториальному принципу.
3. По почте ценным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении.
4. В электронной форме через портал Госуслуг или официальный сайт Росреестра. В случае подачи заявления в электронной форме, оно должно быть подписано усиленной электронной подписью (п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона № 218). 

При оформлении договора в нотариальной форме, заявление в Росреестр допускается направить через нотариуса (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона № 218).  

Какие документы нужны

Чтобы чиновники могли удостовериться в законности перехода права собственности, его придется подтвердить документально. Для регистрации прав на квартиру, необходимо представить (ст. ст. 14, 42 Закона № 218): 

• заявление о государственной регистрации; 
• правоустанавливающий докумен: договор, акт о приватизации, свидетельство о наследстве, решение суда;
• свидетельство о праве собственности или свежая выписка из ЕГРН; 
• технический, поэтажный план, экспликация;
•  паспорт заявителя;
• передаточный акт;
• нотариально удостоверенное согласие супруга прежнего владельца, если отчуждаемая квартира приобреталась им в браке;
• предварительно согласие органов опеки, если отчуждаемая квартира или доля в ней оформлены на ребенка; 
• доверенность, если заявление подает представитель.

Вот примерный комплект при оформлении квартиры по договору купли-продажи и договору долевого участия в строительстве, подготовленные Росреестром. 

Кто подает

Заявление на регистрацию, в зависимости от ситуации, подает (ч. 3 ст. 15 Закона № 218):

• правообладатель или лицо, у которого возникает право собственности на квартиру;
• любая из сторон договора, если квартира переходит к собственнику на основании договора;
• нотариус, если квартира переходит по нотариально удостоверенному договору.  

При подаче бумаг лично, заявитель предъявляет регистратору паспорт (ч.ч. 8, 15 ст. 18 Закона № 218). 

При приеме документов ответственное должностное лицо выдает заявителю расписку с датой приема, своей фамилией и должностью. Если документы поданы по почте, в электронной форме или через МФЦ, расписка направляется в течение следующего после получения Росреестром документов рабочего дня (ч. 17 ст. 18 Закона № 218).

Стоимость оформления

Прежде чем подавать документы в Росреестр, заявителю необходимо уплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). В случае оплаты через Госуслуги или сайт Росреестра, до 2021 года уплачивают госпошлину на 30% дешевле (п. 4 ст. 333.35 НК РФ). Прикладывать квитанцию о ее уплате не нужно, но если в течение 5 дней сведения об этом не поступят в ГИС ГМП, Росреестр вернет документы без рассмотрения (п. 3 ст. 25 Закона № 218).

Обращаем внимание, что сюда не входят прочие расходы на оформление сделки. Оплачиваются отдельно: 

• услуги по составлению договора;
• нотариальный тариф, если договор удостоверяется у нотариуса;
• услуги по подготовке документов и направлении их в Росреестр нотариусом;
• прочие услуги правового и технического характера.

Длительность оформления 

Срок оформления начинается со следующего дня после приема документов. Его длительность зависит от способа подачи  и составит от 1 дня при подаче документов нотариусом в электронной форме и до 9 дней при обращении через МФЦ с документами в простой письменной форме (ст. 16 Закона № 218, Письмо Росреестра № 14-10188-ГЕ/17 от 22.08.2017).  В некоторых случаях процесс переоформления может быть приостановлен, например, если не хватает необходимых документов или выявлены иные несоответствия.

Что выдают в Росреестре

После завершения регистрации орган Росреестра выдает заявителю выписку из ЕГРН — это единственный документ, которым государство удостоверяет право собственности на недвижимость, теперь оно считается возникшим (ч. 1 ст. 28 Закона № 218). В ней указывается вид объекта, его кадастровый номер, адрес, сведения о правообладателе, основание смены собственника, дата и прочая информация из реестра недвижимости. В случае подачи документов удалённо через интернет выписка может быть представлена также в электронной форме. Она подписывается усиленной квалифицированной подписью регистратора