Как лишить собственности на долю в квартире

Значительная часть квартирных конфликтов связана с долевым владением – собственники не в состоянии полюбовно договориться о порядке использования, содержания или распоряжения общей недвижимостью. Можно ли лишить совладельца собственности на долю или заставить ее продать? «Сеть юристов» разъясняет, что делать, если мирными переговорами достичь согласия не удалось. 

Можно ли отобрать долю у совладельца 

Можно! Но не без оснований. Отказ платить коммуналку, продавать свою долю другим владельцам или третьим лицам вместе с остальными совладельцами, недопуск в квартиру или прочие действия, которые идут вразрез с волей сособственников, не станут основанием для лишения совладельца его прав. В данных случаях закон стоит на защите от произвольного посягательства на право собственности и не позволяет лишать его  собственника, кроме как по исключительным причинам. 

Закон охраняет право частной собственности (ч. 1 ст. 35 КРФ). В то же время, Конституция допускает принудительное лишение собственника его имущества, но только по решению суда (ч. 3 ст. 35 КРФ). Вот перечень исключений, когда это возможно: 

1. Обращение взыскания (ст. 237 ГК РФ). Например, при неисполнении ипотечных обязательств, невозврате долге физлицу, накоплении значительных долгов по коммуналке. 
2. Нарушение прав и интересов третьих лиц. Например, в случае проведения самовольной перепланировки помещения и неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальное состояние (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).
3. Конфискация. Например, в случае совершения правонарушения, которое предполагает такую санкцию.
4. Изъятие для государственных нужд (ч. 1 ст. 32 ЖК РФ). Но взамен изъятой собственник получит аналогичную часть в новом жилище.

Ни один из этих случаев (кроме случая, когда совладелец является взыскателем при обращении взыскания) не позволяет принудительно отбирать у совладельца его имущество. Но это не значит, что его нельзя выкупить. 

Как выкупить долю у совладельца

Первое, что нужно сделать – попробовать договориться добровольно. Если удастся, то справедливо выкупить долю за сумму, соразмерную ее рыночной стоимости. При необходимости определить ее получится по результатам оценки рыночной стоимости экспертом-оценщиком – он выдаст заключение. 

Пример: при наличии ¼ в праве собственности на квартиру, стоимостью 2 млн рублей, справедливая цена доли – 500 тыс. рублей. 

Если же договориться не получилось, за ту же справедливую цену выкупить часть допускается принудительно. 

Условия для принудительного выкупа 

Если собственник не согласен на продажу принадлежащей ему части другим совладельцам, суд вправе обязать его сделать это принудительно. Но только при соблюдении одновременно трех условий (абз. 2 ч. 4 ст. 252 ГК РФ): 

• незначительности доли;
• невозможности ее выдела в натуре;
• отсутствия у собственника существенного интереса в использовании спорного жилища. 

Какая доля является незначительной

Какой конкретно размер считается незначительным, законом не определено. В каждом случае этот вопрос решается индивидуально. Незначительным признают размер, не позволяющий полноценно реализовать право собственности на жилое помещение и использовать его по назначению. Например, ⅛ часть в 2-комнатной квартире не позволяет собственнику получить реально подходящую для  проживания жилую площадь. 

Хотя в практике известны случаи, когда незначительными признавались куда большие доли, например, в размере ⅙ (определение Мосгорсуда № 33-14211/2016 от 26.05.2016) и даже в размере ⅓ (определение ВС № 78-КГ16-36 от 30.08.2016)! Получается, характеристика незначительности определяется в совокупности с другими условиями. 

Когда нельзя выделить долю в натуре

Натуральный выдел предполагает образование нового, изолированного жилого помещения с отдельным входом, санузлом, кухней и коридором (п. 12 Постановления Пленума ВС РФ № 8 от 24.08.1993). Если конструкция квартиры не позволяет исполнить хотя бы одно из этих требований, выделить часть в натуре нельзя. Это характерно для большинства жилых помещений в многоквартирных домах.

Когда собственник не заинтересован в использовании квартиры  

Наличие этого условия определяется индивидуально в каждом конкретном случае, исходя из нуждаемости в использовании жилья, возраста, состояния здоровья, наличия детей и нетрудоспособных членов семьи, иных аспектов (абз. 3 п. 36 Постановления Пленума ВС № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996). Об отсутствии существенного интереса в использовании жилья, например, свидетельствовует: 

• постоянное проживание по другому адресу;
• наличие иного жилого помещения в единоличной собственности;
• непринятие участия в содержании общей недвижимости, неуплата коммунальных платежей;
• отсутствие родственных связей между сторонами, исключающее возможность комфортного совместного проживания.

Если все эти условия соблюдены, есть смысл попробовать принудить совладельца к продаже. После выплаты назначенной судом компенсации дольщик утратит право собственности (ч. 5 ст. 252 ГК РФ).

Порядок принудительного выкупа 

Принудительный выкуп возможен только на основании решения суда. При этом предметом рассмотрения, исходя из положений абз. 2 ч. 4 ст. 252 ГК РФ, станет не возможность принудительного выкупа, а возможность признания доли незначительной, прекращения у дольщика права собственности и назначения в его пользу компенсации. Рассмотрим основные вопросы детальнее. 

Как составить исковое заявление 

Чтобы обратиться в суд, нужно составить и подать иск. Исковое заявление должно соответствовать ст. 131 ГПК  РФ и содержать такие данные: 

• наименование суда, в который подается;
• наименование, адреса, год рождения истца и ответчика (владельца спорной доли), иные анкетные данные;
• структура права собственности на общее жилье, размер долей, обстоятельства приобретения общего имущества;
• сложившийся порядок пользования общей квартирой, порядок исполнения обязанностей владельцев;
• наличие у ответчика в собственности иной недвижимости, адрес такой недвижимости;
• обстоятельства, подтверждающие отсутствие у ответчика интереса в использовании общего помещения;
• рыночную стоимость спорной доли;
• исковые требования: признать долю незначительной, прекратить право собственности, назначить взамен компенсацию;
• перечень приложений, дата, подпись. 

Чтобы грамотно составить заявление, обратитесь к нам. Прежде чем направлять его в суд, приложите комплект документов и направьте его копию ответчику по почте заказным письмом с уведомлением о вручении, а само уведомление или почтовую квитанцию приложите к иску (п. 6 ст. 132 ГПК РФ). 

Какие нужны документы

К иску рекомендуем приложить: 

• правоустанавливающие документы на спорное жилье – договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о праве собственности, прочие;
• свежую выписку из ЕГРН;
• технический план или кадастровый паспорт;
• выписку из домовой книги о зарегистрированных жильцах или единый жилищный документ;
• заключение эксперта о рыночной стоимости или выписка о кадастровой стоимости;
• выписку из ЕГРН на иное жилье, принадлежащее ответчику;
• квитанцию об уплате госпошлины;
• уведомление о вручении копии иска ответчику или почтовое уведомление и прочие. 

Госпошлина

Перед обращением в суд истцу необходимо уплатить госпошлину. Так как спор носит имущественный характер, госпошлина уплачивается от цены иска – оценочной стоимости спорной доли (ст. 91 ГПК РФ). Правила расчета госпошлины определены пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ.

Квитанцию об оплате госпошлины необходимо обязательно приложить к заявлению. Если этого не сделать, суд оставит иск без движения (ст. 136 ГПК РФ).

Подсудность

Так как рассматривается вопрос о праве собственности на недвижимость, иск следует направлять в районный суд по месту нахождения спорной квартиры – действуют правила исключительной подсудности (чт. 24, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

В суде

Заявитель вправе лично принимать участие в заседании или направлять туда своего представителя по доверенности.  Личная явка в суд по повестке не исключает возможности привлечения представителя (ст. 48 ГПК РФ). В суде необходимо поддержать заявленные исковые требования, дать суду необходимые объяснения, представить дополнительные доказательства. Для определения объективного размера компенсации суд вправе назначить проведение экспертизы (определение Мосгорсуда № 33-40265/2019 от 20.03.2019). Если вынесенное впоследствии решение будет отрицательным, в месячный срок его можно обжаловать в апелляции, иначе оно вступит в силу (ст. ст. 209, 321 ГПК РФ). 

Если исковые требования удовлетворены, истцу необходимо: 

1. Выплатить ответчику компенсацию в установленном решением суда размере.
2. Переоформить право собственности на долю в Росреестре на основании вступившего в силу решения.