Как купить квартиру у застройщика (как проверить застройщика)

Существует три формы сделок, по которым жилье приобретается у застройщика. Потребность в заключении каждой из них обусловлена существующим на момент ее совершения этапом строительства и оформления документов на МКД. В числе таких сделок: 

• Договор участия в долевом строительстве (ДДУ). 

Это единственная законно существующая форма привлечения застройщиком средств на производство многоквартирного дома на этапе строительства (п. 2 ст. 1 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве МКД»). Дольщик, заключивший с застройщиком договор, в определенные ДДУ сроки вносит средства – оговоренную цену квартиры, за что приобретает право в будущем требовать от застройщика выделения ему жилого помещения в построенном МКД (ст. 4 ФЗ № 214). Участник строительства вкладывает деньги в объект, который еще только строится, а обещанная квартира существует только на бумаге. Чем меньше степень завершенности объекта, тем выгоднее продаются квартиры, но тем больше и риски. 

Договором установлен определенный срок сдачи квартир дольщикам (ст. 6 ФЗ № 214), а законом предусмотрены гарантии качества приобретаемого жилья (ст. 7 ФЗ № 214). Если застройщик как-то нарушит обязательства по срокам или качеству, ему допускается предъявить претензии, заставить исправить дефекты, взыскать неустойку за просрочку и потребовать иные формы возмещений. 

• Предварительный договор купли-продажи (ПДКП). 

Такой договор с застройщиком предлагают заключить в случаях, когда МКД уже завершен, введен в эксплуатацию, но документы о праве собственности еще не оформлены.  На период, пока квартира не оформлена в собственность, застройщик предложит заключить ПДКП. 

Что важно: ПДКП – это договор о намерениях. Стороны выражают волю заключить договор купли-продажи в будущем, когда объект будет оформлен в собственность застройщика (ст. 429 ГК РФ). Соответственно, такой договор не предполагает перехода права собственности к покупателю и не требует государственной регистрации. Но деньги застройщику придется переводить именно по нему. В этом и есть ключевой риск. По такому договору застройщик не несет никакой ответственности, как  при заключении ДДУ. Он вправе потребовать доплаты или продать квартиру кому-нибудь еще, а деньги вернуть без штрафов и компенсаций. 

Учитывая незащищенность прав покупателя, ПДКП рекомендуем заключать только в исключительных случаях, когда строительство закончено, до конца оформления остались сущие формальности, а надежность строительной организации не вызывает сомнений. 

• Договор купли-продажи (ДКП). 

Обычный ДКП, где застройщик – это продавец недвижимости. Такие договоры заключают в случаях, когда строительство уже завершено, но не все жилые помещения удалось распродать на этапе застройки. Такой договор разрешено заключить только в случаях, если МКД введен в эксплуатацию, а право собственности на квартиру оформлено в установленном порядке на девелопера. Совершенно не имеет никаких отличий от договоров, заключаемых на вторичном рынке недвижимости. 

Из трех описанных форм сделок с застройщиком наибольшее распространение получил договор участия в долевом строительстве. Этот способ позволяет выбрать квартиру еще на этапе «котлована» и заплатить за нее на 30-40% меньше, чем она стоит после окончания строительства.

Остановимся на нем подробнее.

Проверяем застройщика

Первое, что нужно сделать – выбрать надежного застройщика и проверить его. Когда найдется «тот самый», рекомендуем устроить строительной компании самую тщательную проверку из возможных. Ошибка при выборе обойдется в несколько миллионов рублей и потерянным жильем. Итак, вот что нужно проверить: 

• Единую информационную систему жилищного строительства. 

Это система, подконтрольная Минстрою РФ. Тут информация о строящихся объектах, сроках сдачи, зарегистрированных в системе застройщиках. А еще компании размещают здесь проектные декларации и финансовую документацию. Но доступна она только надзорным органам. Если застройщик есть на этом сервисе, это говорит о его относительной стабильности и надежности. Естественно, если в системе он не отмечен как неблагонадежный. 

• Сайт выбранной строительной компании.

По нему можно сделать первые выводы. Кроме учредительных документов и разрешительной документации, тут должны размещаться фотоотчеты с мест проведения строительства, ссылки на веб камеры, где посмотреть, идут ли работы, предполагаемые сроки, сведения о завершенных проектах и прочую важную для выбора застройщика информацию. Если информация на сайте не оставила положительного впечатления, подумайте, есть ли смысл в сотрудничестве с таким застройщиком.

• Учредительные документы.

Без них не может работать ни одна организация. Необходимый минимум: устав, свидетельство о регистрации, о постановке на учет в ФНС и выписка из ЕГРЮЛ. Обычно такие документы размещаются на сайте. Но если их нет, запросите их в офисе компании. Информацию из учредительных документов сравните с информацией на сайте ФНС.

• Документы на строительство.

По сути основных документа два: разрешение на строительство и проектная декларация. Их обычно размещают на сайте все строительные организации. Разрешение выдает орган местного самоуправления, декларацию застройщик готовит самостоятельно. Из этих документов получите информацию о сроках строительства, описании строящегося объекта, иные важные сведения. Отсутствие этих документов или отказ их предоставить говорят о том, что связываться с застройщиком не стоит.

• Сведения о финансировании строительства.

Застройщики привлекают средства обычно из двух источников – от дольщиков, либо от кредитных организаций, через проектное финансирование. Более безопасными считаются сделки с застройщиками, получившими проектное финансирование известных банков, так как кредитор точно тщательно проверил застройщика и обеспечит его необходимыми средствами для завершения строительства.  Сведения о финансировании содержатся в проектной декларации.

• Типовой проект ДДУ. 

Его желательно показать юристу, риелтору или иному специалисту, который разбирается в нюансах долевого строительства. Если указанные в нем условия вас не устраивают, попробуйте договориться о внесении изменений в ДДУ. Если застройщик не идет на уступки, откажитесь от сотрудничества. 

• Договор страхования ответственности.

По закону застройщик обязан застраховать риск банкротства или заморозки строительства.  Проверьте наличие генерального договора страхования. Узнайте о компании страховщика, проверьте ее наличие в реестре ЦБ. 

Если с выбранным застройщиком все чисто, собираем нужную сумму и готовимся к сделке. 

Как купить квартиру по ДДУ: порядок действий

Что делать дальше:

• Идем в отдел продаж.

Менеджер расскажет о доступных вариантах жилья, очередях и сроках сдачи, цене и возможных способах оплаты, о банках, в которых можно оформить ипотеку и прочие подробности. Нужно выбрать жилье, очередь, договориться о цене и способах оплаты. 

• Готовим документы. 

Стандартный пакет документов включает только  паспорт и  согласие супруга, если дольщик находится в браке. Если квартира оформляется в ипотеку, кроме этих документов нужно подготовить: 

• справку о доходах из бухгалтерии;
• копию трудовой книжки;
• ИНН;
• свидетельство о  браке;
• свидетельство о рождении детей; 
• другие документы по требованию банковского брокера.

• Подписываем ДДУ. 

Из всех юридических терминов в ДДУ при подписании договора обратите внимание на 3 ключевых момента: 

• сроки передачи дольщику ключей;
• площадь жилого помещения по проекту;
• порядок изменения цены договора в случае несоответствия площади квартиры проектной документации.

• Регистрируем ДДУ в Росреестре.

ДДУ требует обязательной госрегистрации (ст. 17 ФЗ № 214), лишь после этого договор с застройщиком считается заключенным. Для госрегистрации дольщик и представитель застройщика подают в Росреестр по месту расположения строящегося объекта обоюдное заявление (ст. 48 ФЗ № 218 «О госрегистрации недвижимости»). Вместе с ним они представляют: 

• договор страхования гражданской ответственности застройщика; 
• 3 экземпляра ДДУ со всеми приложениями;
• паспорт дольщика, доверенность представителя застройщика;
• нотариально удостоверенное согласие супруга дольщика, если он в браке;
• договор залога права требования, если для покупки привлекаются заемные средства;
• документы с описанием объекта строительства, предоставленные застройщиком. 

Обе стороны должны уплатить госпошлину в размере половины установленного для них размера (пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Для дольщика это 175 рублей (полная сумма – 350 рублей), для застройщика – 3 тыс. рублей (полная сумма – 6 тыс. рублей). Документы подаются: 

• в офис Росреестра; 
• через МФЦ;
• по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений.

Срок регистрации – 7-9 дней в зависимости от способа подачи документов. В случае успешного оформления сторонам возвращается ДДУ со специальной отметкой о регистрации.

• Ждем завершения строительства. 

За месяц до окончания строительства застройщик в письменном виде уведомляет дольщика о предстоящем окончании работ и согласовывает дату передачи объекта. Это возможно только после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. 

• Принимаем квартиру.

Квартира по ДДУ передается дольщику по передаточному акту (п. 1 ст. 8 ФЗ № 214). Перед его подписанием  необходимо внимательно проверить жилье на предмет дефектов, а в случае их выявления – настоять на составлении соответствующего акта о несоответствиях, и отказаться от подписания передаточного акта. 

• Регистрируем квартиру. 

Переоформление права собственности на дольщиков застройщик берет на себя. Затем выдает дольщикам выписки из ЕГРН, где они указаны в качестве собственников квартир в новостройке. Это завершающий этап, квартира куплена и переоформлена.