Как купить квартиру по переуступке

Чтобы купить квартиру в незавершенной новостройке, не обязательно заключать договор с застройщиком. Продавать квартиру вправе агентства недвижимости, инвесторы, подрядные организации, выполняющие строительство или дольщики. Но по факту они продают не сами квартиры, а лишь переуступают права на них. 

Что такое переуступка прав на жилье? Это сделка по покупке квартиры в строящемся доме, которую приобрели ранее у застройщика по ДДУ. 

Ключевая особенность: на момент совершения переуступки жилое помещение как объект недвижимости еще не существует физически. А даже если и существует, то не имеет почтового адреса и кадастрового номера. До сдачи дома в эксплуатацию есть только оформленное договором долевого участия (ДДУ) право требования квартиры у застройщика. Его первоначальный дольщик и вправе переуступить другому лицу. 

По договору переуступки (цессии) происходит лишь замена одного дольщика на другого. «Покупатель по переуступке» становится участником долевого строительства, приобретает все права и обязанности первоначального дольщика.  Соответственно, несет все связанные с этим риски (например, риск заморозки строительства или банкротства застройщика). Сам ДДУ не изменяется, все условия (о сроках сдачи, сумме, гарантийном периоде и прочие) остаются в силе. Получается, что покупатель по такому договору, как и первоначальный дольщик, вступает в долевое строительство, но на более позднем этапе.  

Условия переуступки

Когда разрешено заключить договор переуступки? По закону дольщик вправе переуступить право требования в пользу третьего лица в период с момента госрегистрации договора ДДУ в Росреестре и до момента подписания с застройщиком передаточного акта (п. 2 ст. 11 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве МКД»). После сдачи дома в эксплуатацию уступить право нельзя, но допускается заключить договор купли-продажи. Переуступка возможна в двух случаях (п. 1 ст. 11 ФЗ № 214): 

1. После полной оплаты дольщиком цены за квартиру по ДДУ.
2. При частично оплате – с одновременным переводом остатка долга по ДДУ в пользу нового участника. В этом случае перевод остатка долга нужно согласовать с застройщиком (п. 2 ст. 391 ГК РФ). Если согласие не получено, переуступка посчитают ничтожной, и она не пройдет регистрацию.

Нужно ли согласие застройщика на переуступку? Согласовывать переуступку прав на квартиру по ДДУ с застройщиком нужно в двух случаях: 

1. Когда первоначальный дольщик на момент уступки не выплатил всю сумму по ДДУ, в результате происходит перевод долга (п. 2 ст. 391 ГК РФ). 
2. Когда необходимость согласования уступки предусмотрена договором долевого участия. В этом случае ДДУ предусматривает взимание фиксированной комиссии за вступление в строительство нового участника (30-60 тыс. рублей).

В другом случае согласие застройщика не потребуется. Но его необходимо уведомить о переходе прав требования, иначе риск наступления связанных с этим неблагоприятных последствий несет новый участник строительства (п. п. 2, 3 ст. 382 ГК РФ). Например, застройщик вправе не передавать новому участнику строительства квартиру, пока тот не докажет факт уступки права требования в его пользу (п. 1 ст. 385 ГК РФ).

Нужно ли регистрировать договор уступки? Да! Для ДДУ госрегистрация в Росреестре является обязательной (п. 3 ст. 4 ФЗ № 214). Соглашение по уступке требований по сделке, по которой предусмотрена обязательная госрегистрация, также регистрируется в этом порядке (п. 2 ст. 389 ГК РФ). 

Кто вправе продать квартиру по переуступке? Кто угодно, получивший право требовать жилое помещение от застройщика по ДДУ. Это могут быть: 

• «оптовые» инвесторы, которые приобрели несколько квартир еще на этапе котлована и теперь продают их дороже;
• подрядные организации, с которыми застройщик рассчитался за выполненные работы будущими квартирами, и им необходимо конвертировать эти квартиры в деньги;
• обычные дольщики, которые передумали участвовать в долевом строительстве, нашли для себя более выгодные варианты инвестирования в жилье или по каким-либо другим причинам намерены выйти из проекта. 

Для покупателя главное, чтобы любой из таких продавцов имел статус участника долевого строительства и имел полномочия передать приобретателю зарегистрированный ДДУ, а также другие документы, подтверждающие факт исполнения им обязательств по договору (уплаты цены, выполнения строительно-монтажных работ). 

Риски покупателя

Для покупателя сделка по переуступке выгодна. Инвесторы продают квартиры в строящихся домах на 10-15% дешевле, чем застройщики, которые планово повышают цены по мере готовности МКД. Но вместе с определенной выгодой покупатель приобретает и ряд характерных рисков. 

Во-первых, риск срыва сроков строительства. Перед заключением договора переуступки важно проверить репутацию застройщика, количество реализованных проектов, количество выставленных квартир на продажу по переуступке, степень готовности объекта и т. д.

Во-вторых, риск отмены сделки. Например, если продавцом выступает подрядная организация, важно проверить факт исполнения всех ее обязательств перед застройщиком. Проверка репутации такого подрядчика – не менее важный момент. Дело в том, что если организацию в течение следующих 12 месяцев признают банкротом, конкурсный управляющий точно потребует отмены сделки по переуступке права.  Если продавец – физлицо, нужно проверить, не состояло ли оно на момент заключения ДДУ в браке, если состояло – есть ли разрешение на отчуждение прав от супруга, не были ли нарушены права несовершеннолетних и т. д.

В-третьих, несоответствие технических параметров жилья проекту. При приемке жилья может оказаться, что его площадь больше заявленной, в силу чего застройщик потребует пересмотра цены по договору и доплаты. Доплачивать, естественно, придется новому участнику. 

В-четвертых, риск «цепочки уступок». Переуступок могло быть несколько. В самой такой «цепочке» нет ничего незаконного. Но чтобы исключить возможность отмены сделки, нужно удостовериться, что надлежащее исполнение имело место по каждой из уступок.

Документы для оформления уступки

Ключевой документ – это сам договор. Его допускается составить самостоятельно, обязательного нотариального удостоверения он не требует. Такой договор должен содержать:

• данные первоначального и нового участника, паспортные данные, адреса проживания, иные персональные данные;
• реквизиты ДДУ, из которого вытекает право требования;
• предмет договора – право требовать у застройщика квартиру, под определенным номером, этаж, адрес, иные идентифицирующие реквизиты по ДДУ;
• цену договора и порядок расчетов;
• обязательства и ответственность сторон соглашения;
• дополнительные условия, которые стороны намерены оговорить договором;
• количество экземпляров договора, дата и подписи. 

Нужные документы и где их взять

1. Договор долевого участия.

Должен быть на руках.

2. Паспорт .

Должен быть на руках.

3. Справка о полной уплате цены по ДДУ (акт сверки, взаиморасчетов).

У застройщика.

4. Договоры подряда, приходно-кассовый ордер и чек, иные документы, если право требования уступает подрядчик.

Должны быть на руках.

5. Предварительное согласие застройщика на перевод долга, если цена по ДДУ не уплачена полностью либо если это предусмотрено договором + справка об остатке долга.

У застройщика.

6. Согласие банка на уступку, если квартира по ДДУ была приобретена в ипотеку, а права требования являются предметом залога + договор залога + кредитный договор + справка об остатке долга.

В банке-кредиторе.

7. Предварительное согласие супруга на сделку, если ДДУ был заключен в момент нахождения в браке.

Оформить у нотариуса.

8. Предварительное разрешение органа опеки на уступку, если участником строительства является несовершеннолетний.

В отделе образования при районной администрации по месту проживания.

9. Описание объекта долевого строительства с указанием местоположения на плане МКД и планируемой площади.

Должен быть на руках.

Покупателю же достаточно иметь при себе паспорт и сумму наличных (или на счету в банке), о которой с продавцом достигнута договоренность. 

Как купить квартиру по переуступке: алгоритм действий

Когда документы собраны и проверены, а условия оговорены, переходим к заключению сделки. Сторонам необходимо: 

• Подписать договор.

Это получится сделать в офисе, кафе, автомобиле или любом другом месте. Нотариальное удостоверение договора не требуется, а значит, его разрешается подписать где угодно. Допустимо заключение договора в форме электронного документа, но в таком случае каждая из сторон должна обладать усиленной квалифицированной электронной подписью (п. 2 ст. 11, п. 3 ст. 4 ФЗ № 214). 

После подписания договора, приобретателю передается оригинал ДДУ, документы о полном или частичном исполнении финансовых обязательств. Все это оформляется передаточным актом в свободной форме.

• Зарегистрировать договор.

Договор уступки, как и сам ДДУ, требуют обязательной госрегистрации в Росреестре (ст. 17 ФЗ № 214). Она проводится на основании обоюдного заявления сторон уступки (цедента и цессионария) при условии предоставления следующих документов (п. 10 ст. 48 ФЗ  № 218 «О госрегистрации недвижимости»): 

• договора уступки (3 экземпляра);
• оригинала зарегистрированного ДДУ;
• паспортов сторон, если цедент – юр. лицо, также представляются учредительные документы + доверенность представителя;
• документа об уплате госпошлины;
• кредитный договор + закладная, если право требования – это предмет залога;
• предварительное согласие застройщика, если цена по договору не уплачена полностью;
• предварительное согласие кредитора, если вместе с правом требования к цессионарию переходит ипотечное обязательство и другие документы в зависимости от ситуации. 

Госпошлину стороны платят пополам. Для сторон сделки, являющихся физлицами, она составит 2 тыс. рублей (по 1 тыс. каждый), для юр. лиц – 22 тыс. рублей. Если одна из сторон – юр. лицо, а вторая – гражданин, первая уплачивает госпошлину 11 тыс. рублей, вторая – 1 тыс. рублей.

Заявление разрешено подать лично в офис Росреестра, передать через МФЦ, направить по почте с описью вложений и уведомлением о вручении или выслать через нотариуса, в случае нотариального удостоверения сделки. 

• Произвести взаиморасчет.

Для защиты прав и интересов приобретателя рекомендуем производить уплату цены по договору только после государственной регистрации договора уступки. В случаях, когда право требования уступает подрядчик или иная организация, такой порядок взаиморасчетов – требование закона (п. 3 ст. 11 ФЗ № 214).

• Уведомить застройщика.

Напомним, что уведомление застройщика – в интересах приобретателя. Уведомить его разрешается в простой письменной форме, направив заказное письмо в адрес офиса строительной компании. Рекомендуем приложить к нему копию соглашения о переуступке.