Как купить долю в квартире

Недвижимость, находящаяся в собственности нескольких лиц с выделением долей является их общей долевой собственностью. Доля каждого из них в таком случае – самостоятельный объект права. Собственник-дольщик вправе распоряжаться ей по своему усмотрению, как посчитает нужным (ч. 2 ст. 246 ГК РФ). Он вправе заложить ее, завещать, подарить или продать. Это в свою очередь позволит кому-то такую долю купить и войти в состав сособственников квартиры и получить право: 

• оформить регистрацию в указанной квартире, регистрировать других лиц по согласию других совладельцев;
• претендовать на использование и владение соразмерной доле частью жилого помещения по договоренности с другими совладельцами, а при ее отсутствии – по решению суда (ст. 247 ГК РФ); 
• претендовать на выдел доли в натуре в качестве отдельной комнаты, если это возможно технически и размер доли это позволяет, а если нет – претендовать на компенсацию (ч. 2 ст. 252 ГК РФ);
• разрешать проживание в квартире третьим лицам (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ);
• продавать, дарить, завещать и иным образом распоряжаться своим имуществом, реализовывать другие права собственника. 

Принимая решение о покупке доли, необходимо учитывать ряд особенностей. 

Во-первых, это преимущественное право других сособственников на покупку части права собственности в случае выставления ее на продажу. 

Продавец-дольщик, имея намерение продать свою часть в праве собственности, обязан первоначально предложить ее другим совладельцам квартиры, на тех же условиях и по той же цене, что и третьим лицам (ч. 1 ст. 250 ГК РФ).  Для этого он направляет им извещение о продаже, с указанием цены и сроков, в течение которых необходимо дать ответ, в письменном виде: 

• путем отправки через нотариуса;
• путем отправки извещения по почте заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении. 

У других совладельцев есть месяц на приобретение доли. Если этого не произойдет, и у продавца есть документальные доказательства извещения совладельцев (почтовые квитанции, уведомление о вручении, нотариально заверенный отказ от покупки), третье лицо вправе беспрепятственно покупать часть квартиры. 

Проверьте наличие таких документов у продавца. Если оформить куплю-продажу доли без соблюдения этих формальностей, совладельцы, чьи права нарушены, в течение 3-х месяцев вправе требовать перевода договора купли-продажи на них (ч. 3 ст. 250 ГК РФ). Течение указанного 3-месячного срока начинается с момента, как совладелец узнал о нарушении своего права (ст. 200 ГК, пп «в» п. 1.2 Постановления Пленума № 4 от 10.06.1980).

Во-вторых, это размер доли. 

От него прямо зависит объем прав, которые сможет реализовать покупатель. Если доля незначительна (например, ⅛ часть в 2-комнатной квартире), это не позволит претендовать на полноценное использование части квартиры и проживание в ней. Другие совладельцы вправе препятствовать, а суд – оказаться на их стороне. В судебной практике были случаи, когда незначительными признавались доли в размере даже ⅓ (определение ВС № 78-КГ16-36 от 30.08.2016)! В таком случае все, что вправе получить собственник – это компенсацию, соразмерную рыночной стоимости доли (ч. ч. 3, 4 ст. 252 ГК РФ). Вселиться не получится!

В-третьих, это зарегистрированные лица. 

Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок продавца, необходимо договориться о снятии его с учета, и только после этого заключать сделку. Если это не сделано добровольно, есть риск, что принудительно выписать не получится – суд не выпишет несовершеннолетнего, если у его родителей отсутствует иное жилье. От такой сделки есть смысл отказаться.

В-четвертых, это коммунальные платежи. 

Вступая в право собственности, покупатель доли перенимает на себя обязательства по содержанию принадлежащего ему имущества. Если другие совладельцы не платят коммуналку, гасить ее покупателю придется самостоятельно, взыскивая часть с других принудительно. 

Остальные особенности касаются порядка оформления сделки.

Алгоритм купли-продажи доли в квартире

Рекомендуем приобретателям долей придерживаться следующего порядка действий: 

• Проверка документов:

• выписки ЕГРН, подтверждающей, что доля действительно принадлежит продавцу, на ней отсутствуют аресты, иные обременения; 
• почтовых квитанций, нотариально удостоверенных отказов, иных документов, подтверждающих соблюдение права преимущественной покупки других совладельцев;
• выписки из домовой книги, подтверждающей перечень зарегистрированных в квартире лиц;
• ЕЖД, квитанций, подтверждающих отсутствие долгов по коммунальным платежам. 

Если все в порядке, следуем  дальше. 

• Обсуждение цены

Вопрос стоимости доли – предмет исключительной договоренности между сторонами. Справедливой представляется цена, рассчитанная по формуле: 

цена доли = рыночная стоимость квартиры ÷ размер доли

Но отталкиваясь от того, что покупатель приобретает не самостоятельный объект недвижимости, а лишь долю в праве собственности (которую, вероятно, нельзя выделить в натуре), и ссылаясь на наличие других совладельцев, торгуйтесь и требуйте цены ниже, чем рассчитано по указанной формуле. 

• Сбор документов

Покупателю для заключения сделки купли-продажи потребуется лишь паспорт. При этом необходимо проконтролировать подготовку со стороны продавца: 

• правоустанавливающих документов: договора  купли-продажи, дарения, выписка из ЕГРН, свидетельства о праве собственности, акта, договора о приватизации и т.д.; 
• паспорта;
• поэтажного, технического плана, экспликации из  БТИ;
• выписки из домовой книги о прописанных;
• копии финансового лицевого счета, единого жилищного документа, справки об отсутствии коммунальных долгов;
• документа об извещении о продаже других владельцев – в случае продажи доли не второму владельцу, а третьему лицу;
• предварительного разрешения органа опеки, если владелец отчуждаемого объекта – ребенок;
• нотариально удостоверенного согласия второго супруга, если право собственности было приобретено в браке;
• доверенности, если сделку будет заключать представитель;
• иных документов по необходимости. 

• Составление договора купли-продажи

Если стороны намерены сэкономить, они вправе составить договор купли-продажи самостоятельно. По закону он содержит такие реквизиты: 

• дата и место заключения;
• Ф.И.О., даты рождения, адрес проживания, паспортные данные сторон;
• предмет договора: размер доли, точное и детальное описание объекта, его адрес, площадь квартиры, кадастровый номер, иные индивидуальные характеристики (ст. 554 ГК РФ);
• основание возникновения права собственности, сведения из выписки ЕГРН;
• цена, о которой стороны договорились (ст. 555 ГК РФ);
• указание на то, что объект не обременен правами третьих лиц;
• порядок и сроки расчетов;
• порядок передачи квартиры, правила составления передаточного акта;
• перечень лиц, сохраняющих право пользования жильем несмотря на продажу (ст. 558 ГК РФ);
• ответственность сторон, порядок разрешения споров;
• порядок переоформления квартиры в Росреестре и несения расходов на это;
• обязательство продавца выписаться из проданного жилья и прочие условия, о которых удалось договориться.

• Удостоверение договора у нотариуса

Сделки по отчуждению доли в праве собственности требуют обязательного нотариального оформления (ч. 1 ст. 42 Закона № 218 «О госрегистрации недвижимости). Для этого допускается выбрать любого нотариуса в пределах своего региона (ст. 56 Основ законодательства о нотариате). Он вправе не только удостоверить, но и: 

• составить договор;
• помочь подготовить документы для сделки;
• предоставить  свой депозитный счет для произведения расчетов сторон;
• удостоверить необходимые согласия, отказы, направить сторонам корреспонденцию;
• дать консультацию и совершить массу других действий правового и технического характера. 

Стоимость его услуг состоит из госпошлины – 0,5 % от цены в договоре, но не менее 300 и не больше 20 тыс. рублей (п. 5 ч. 1 ст. 333.24 НК РФ), и стоимости услуг правового и технического характера, которая определяются каждым нотариусом индивидуально. 

А еще он направляет документы на государственную регистрацию перехода прав на долю в Росреестр (ст. 55 Основ законодательства о нотариате, п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона № 218). Эта услуга предоставляется бесплатно, но в пользу Росреестра придется уплатить госпошлину – 2 тыс. рублей (пп. 22 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ).  В случае оплаты пошлины через Госуслуги или сайт Росреестра, до 2021 года заявители получают скидку в 30% (п. 4 ст. 333.35 НК РФ). Срок рассмотрения заявления на госрегистрацию в Росреестре – 1 день.

• Получение выписки из ЕГРН

Несмотря на то, что госрегистрацию оформляет нотариус, выдать выписку из ЕГРН он не сможет – она приходит к нему из Росреестра в электронной форме. Тем не менее, именно выписка является основным правоподтверждающим документом, поэтому получать ее рекомендуем всегда (ч. 1 ст. 28 Закона № 218). Представляется, что покупателю придется самостоятельно заказывать выписку из ЕГРН в Росреестре, МФЦ и дополнительно оплачивать ее изготовление. Нотариус вправе сделать покупателю распечатку электронной выписки, но юридической силы она не приобретает.